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2022年房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性蔓延到了物業(yè)服務行業(yè)，資本市場表現(xiàn)動蕩。雖然行業(yè)面臨一定困難，但是行業(yè)規(guī)模仍在擴大，其中不乏一些頭部企業(yè)趁機加碼拓展規(guī)模，世茂服務就是其中一個典型。

世茂"大飛機戰(zhàn)略"重要雙翼之一

世茂服務（00873.HK）是世茂集團附屬子公司，同時也是世茂集團"大飛機戰(zhàn)略"重要雙翼之一。

2020年，世茂提出"大飛機戰(zhàn)略"，其中，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主體，以酒店管理、物業(yè)服務、商業(yè)辦公、文化娛樂、金融為"雙翼"，以高科技、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文化等投資為平衡發(fā)展"尾翼"。

2020年10月，作為"雙翼"之一的世茂服務在香港聯(lián)合交易所成功掛牌上市，其無論是在世茂集團的地位，還是在行業(yè)的地位日益鞏固。

雖然孵化于世茂集團內(nèi)部，但世茂服務已經(jīng)擁有超過15年的物業(yè)管理經(jīng)驗，重點布局長三角、環(huán)渤海、華南與中西部四大核心城市群。

公司服務組合不僅有住宅物業(yè)，還涉及政府及公共設施、學校、康養(yǎng)中心、機場候機室貴賓廳等城市服務的眾多細分領域。

截至2022年6月30日，公司合約面積3.33億平方米，在管面積2.56億平方米，簽約物業(yè)1574個，覆蓋全國128個城市，涵蓋住宅、學校、醫(yī)院、辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、交通樞紐等業(yè)態(tài)，為近320萬業(yè)主和用戶提供綜合物業(yè)管理、多元增值服務、城市服務業(yè)務及數(shù)字科技業(yè)務。

當前公司規(guī)模已經(jīng)處于行業(yè)領先地位，并多次位列物管行業(yè)綜合實力百強榜單前十位。

加速項目拓展毛利率下滑

2022年上半年，市場對于房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮蔓延到了物業(yè)服務行業(yè)。面對行業(yè)動蕩，世茂服務加速對第三方項目外拓。2022年上半年，公司中標多個合同金額高、示范效應強的標桿項目，例如北京中醫(yī)藥大學良鄉(xiāng)及和平街校區(qū)項目、西交利物浦大學太倉校區(qū)項目、宜家·理想城、中國工商銀行嘉興分行項目等。

期內(nèi)，公司新增住宅項目合約建筑面積占比達到51.7%。新增非住宅項目合約建筑面積中，約有50.0%為產(chǎn)業(yè)園，學校和醫(yī)院等有較高業(yè)務價值的項目；其中高校類項目合約建筑面積占比達到非住宅類的32.8%。

2022年上半年，世茂服務的在管面建筑積實現(xiàn)2.56億平方米，同比上升46.2%；合約建筑面積實現(xiàn)3.33億平方米，同比上升39.3%。

由于在管建筑面積的穩(wěn)步增長，期內(nèi)世茂服務物業(yè)管理服務實現(xiàn)收入人民幣23.42億元（單位以下同），同比增長16.3%，收入占比為54.9%，充分發(fā)揮了"壓艙石"的作用。

不過期內(nèi)物業(yè)管理服務毛利潤水平有所下降，約為6.16億元，較2021年同期下降0.4%；毛利率為26.3%，與2021年同期的30.7%相比，下降4.4個百分點。

公司解釋下滑原因主要是第三方項目比例提升較快，相較于來自世茂集團的項目，第三方項目的毛利率比較低；其次，公建類項目占比快速提升，相較于住宅類項目，公建類項目的毛利率比較低。

在物業(yè)管理等主要板塊收入增長帶動下，2022年上半年，世茂服務營業(yè)收入42.66億元，同比增長12.9%。不過期內(nèi)公司權益持有人應占利潤約1.4億元，同比下降約75.9%。

光大證券研報指出，減值與可轉債利息費用增加影響公司利潤。期內(nèi)公司金融資產(chǎn)減值虧損3.8億元，較2021年同期1.3億元增加約202%。

不過光大證券同時認為，世茂服務的外拓能力顯著提升，第三方在管面積占比超75%，具備獨立發(fā)展能力。鑒于市場已經(jīng)充分反映其悲觀預期，故維持"增持"評級。

小結

在經(jīng)歷去年一年的行業(yè)動蕩之后，近期港股物業(yè)股迎來估值重構，成為市場關注的重點板塊之一。

目前在港股市場頗具影響力的"港股100強"評選正在火熱拉開，"2022香港上市公司發(fā)展高峰論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮"即將于2023年2月24日舉行，物業(yè)股曾在過去九屆"港股100強"中斬獲不俗排名。在港股上市兩年后，世茂服務能否入圍評選值得關注。

作者|李瑩

編輯|effie