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南方財(cái)經(jīng)全媒體記者鄭瑋 廣州報(bào)道

廣東新春第一會(huì)聚焦“高質(zhì)量發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)成為討論的焦點(diǎn)之一。

作為鏈條長(zhǎng)、涉及面廣的行業(yè)，房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。2023年廣東省政府工作報(bào)告提出，要穩(wěn)妥處置房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定等工作，同時(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

何為新發(fā)展模式？如何區(qū)別于傳統(tǒng)發(fā)展方式？來(lái)自房地產(chǎn)上下游的企業(yè)齊聚探討廣東房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展之道。

隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，增量和存量的雙軌發(fā)展已成為房企生存“剛需”，租購(gòu)并舉、城市更新、科技建筑等“新賽道”也成為廣東房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的探索方向。

“廣東經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、人口多、購(gòu)買力足，房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有廣闊空間。廣東是中國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大省，也是頭部房企抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的戰(zhàn)略高地?！北＠l(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)劉平直言。

租購(gòu)并舉盤活存量資產(chǎn)

“隨著市場(chǎng)供求關(guān)系、人口老齡化、城鎮(zhèn)化等因素的變化，傳統(tǒng)的‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’房地產(chǎn)發(fā)展模式已無(wú)法維系，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)化是必然選擇。其中‘租購(gòu)并舉’是房地產(chǎn)業(yè)向新模式轉(zhuǎn)化的切入點(diǎn)之一。”中國(guó)人民銀行廣州分行黨委委員、副行長(zhǎng)陳玉海拋出觀點(diǎn)。

實(shí)際上，按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間）。其中，廣東省將籌建近130萬(wàn)套，位居全國(guó)首位。

“2023年是廣東保租房三年專項(xiàng)行動(dòng)的最后一年，累計(jì)要完成86萬(wàn)套保租房籌建。隨著廣東各地市保障性租賃住房認(rèn)定辦法和實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)廣東省2023年保租房市場(chǎng)將有望進(jìn)一步提速。”中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行副行長(zhǎng)鄧波說(shuō)。

珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司董事局副主席、總裁陳茵也表示，公司通過(guò)承接、運(yùn)營(yíng)華發(fā)百億規(guī)模的REITs資產(chǎn)，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，在營(yíng)長(zhǎng)租公寓總量突破1.2萬(wàn)余間，這為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)沖資本費(fèi)用，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了為業(yè)主提供托管服務(wù)和租賃運(yùn)營(yíng)的服務(wù)。

鄧波表示，目前廣東省大部分保障性租賃住房試點(diǎn)城市已出臺(tái)項(xiàng)目認(rèn)定辦法，但是政策實(shí)施細(xì)則仍未出臺(tái)，導(dǎo)致“工改租”“商改租”等類型項(xiàng)目在消防改造、消防驗(yàn)收等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏推進(jìn)依據(jù)。

他建議，廣東應(yīng)加快落地“非住改租”操作細(xì)則，完善適合廣東實(shí)際情況的消防標(biāo)準(zhǔn)，疏通堵點(diǎn)痛點(diǎn)，指導(dǎo)廣大租賃企業(yè)合規(guī)開展業(yè)務(wù)。

按照鄧波的預(yù)計(jì)，2023年“工改租”“商改租”等非住改租并納保的形式將得到政策的大力支持，保租房公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)圍并加快發(fā)行?！皬V東省政府積極引導(dǎo)并出臺(tái)鼓勵(lì)政策，集合轄內(nèi)優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)，加快推動(dòng)保租房REITs發(fā)行，并將REITs拓展到長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域?！编嚥ㄕf(shuō)。

陳玉海透露，近期中國(guó)人民銀行總行將針對(duì)性出臺(tái)支持租賃住房發(fā)展的政策文件，設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。“建議廣東地區(qū)相關(guān)地市借鑒廣佛經(jīng)驗(yàn)，探索住房租賃基金業(yè)務(wù)和保障性租賃住房REITs項(xiàng)目，提前做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，積極爭(zhēng)取租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)?！?/p>

廣東省自然資源廳黨組成員、副廳長(zhǎng)李俊祥表示，為滿足保障性租賃住房用地需求，廣東.將指導(dǎo)21個(gè)地市在年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中單列保障性租賃住房用地，其中廣州、深圳市單列租賃住房用地占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的比例原則上不低于10%，對(duì)保障性住房用地做到應(yīng)保盡保。

“根據(jù)各地預(yù)報(bào)數(shù)據(jù)，2023年擬出讓房地產(chǎn)用地約7萬(wàn)畝，比2022年實(shí)際出讓面積增加近1倍，與過(guò)去五年年均供應(yīng)面積相當(dāng)，將較好地滿足我省房地產(chǎn)業(yè)用地需求?！崩羁∠檎f(shuō)。

布局城市更新“新賽道”

在這場(chǎng)聚集房地產(chǎn)業(yè)的新年第一會(huì)中，“城市更新”成為另一個(gè)高頻詞。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超在研報(bào)中提出，從過(guò)往投資規(guī)模和當(dāng)前投資規(guī)劃估算，“十四五”期間城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)拉動(dòng)投資規(guī)模將達(dá)10-12萬(wàn)億元以上，期間平均每年拉動(dòng)投資規(guī)模預(yù)計(jì)可達(dá)2-2.5萬(wàn)億元以上，對(duì)全年地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約達(dá)7%-8%。

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，多家頭部房企也將城市更新納入重點(diǎn)發(fā)展規(guī)則之中。

“我們要以有機(jī)更新帶動(dòng)老城市煥發(fā)新活力?！比f(wàn)科企業(yè)股份有限公司集團(tuán)總裁祝九勝表示，未來(lái)萬(wàn)科將持續(xù)探索多方共建共享的城市有機(jī)更新和運(yùn)營(yíng)模式。

作為廣東老牌房企，萬(wàn)科在城市更新“賽道”也形成一套成熟的“打法”。

“首先是做減法，去除與歷史毫無(wú)關(guān)聯(lián)的違章搭建，讓空間回到當(dāng)時(shí)的城市生活尺度。然后挖掘歷史、表達(dá)歷史，關(guān)注民俗風(fēng)情、歷史人物、歷史故事等軟性要素的再挖掘。接著注入活力，讓年輕人，讓不同身份的人回來(lái)生活、工作、創(chuàng)業(yè)、消費(fèi)，把多元活力重新注入街區(qū)。最后通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)未來(lái)，經(jīng)過(guò)時(shí)間的累積和新內(nèi)容的不斷創(chuàng)造，重塑一種具有不斷創(chuàng)新性的歷史街區(qū)?！弊＞艅僬f(shuō)。

回顧華潤(rùn)置地城市更新的實(shí)踐，華潤(rùn)置地有限公司執(zhí)行董事、總裁吳秉琪也有深刻體會(huì)，“片區(qū)統(tǒng)籌和有機(jī)更新是優(yōu)化城市空間、提升城市功能、煥新城市活力的有效路徑?，F(xiàn)階段的城市更新，不再是簡(jiǎn)單的拆除重建，而是扎根于城市發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市品質(zhì)價(jià)值、推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)的片區(qū)統(tǒng)籌綜合更新模式。”

吳秉琪透露，2023年華潤(rùn)置地將堅(jiān)持完善管理機(jī)制，大力探索城市更新業(yè)務(wù)投拓、發(fā)展、管理機(jī)制，建立健全城市更新募、投、建、管、退、服六大能力。

然而，城市更新項(xiàng)目大多屬于“難啃的骨頭”，較多涉及風(fēng)貌保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等內(nèi)容，導(dǎo)致項(xiàng)目附帶有高比例的保護(hù)保留建筑、產(chǎn)業(yè)引入門檻、落稅指標(biāo)等開發(fā)限制條件，相對(duì)壓縮了企業(yè)的開發(fā)、變現(xiàn)空間。

對(duì)此，為鼓勵(lì)企業(yè)參與“三舊”改造，李俊祥表示，在收益分配方面，“三舊”用地由政府收儲(chǔ)后公開出讓的，可以將土地公開成交價(jià)款的一定比例補(bǔ)償給“三舊”用地原權(quán)利人。屬于政府征收、收回、收購(gòu)的土地或房屋按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置，其他可按照協(xié)商一致原則或者各地市的相關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償安置。

科技建筑升級(jí)助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

“當(dāng)前的世界充滿了不確定性。在未來(lái)不確定的宏觀環(huán)境中，數(shù)字化與低碳化是確定的產(chǎn)業(yè)方向和機(jī)會(huì)。”中建科工集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)王宏在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)直言，數(shù)字化、綠色化是未來(lái)建筑行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

廣東省工業(yè)和信息化廳黨組成員、廣東省中小企業(yè)局局長(zhǎng)楊淑鵬也觀察到，當(dāng)前以機(jī)器人應(yīng)用為代表的智能建造正在改變著建筑行業(yè)，在提高效率、降低成本等方面發(fā)揮出重要作用。

楊淑鵬表示，智能建造不僅能夠有效解決傳統(tǒng)行業(yè)材料浪費(fèi)、碳排放量大、用工難等問(wèn)題，還能通過(guò)建筑機(jī)器人的數(shù)字化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，顯著提高建筑作業(yè)質(zhì)量和效率，在有效減少建材浪費(fèi)和碳排放的同時(shí)實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效。

建筑機(jī)器人就是碧桂園經(jīng)過(guò)五年轉(zhuǎn)型探索而來(lái)的成果?！拔覀冇?000多位科研人員，已經(jīng)干了快五年多了，各種費(fèi)用投入也超過(guò)100億元。正在研發(fā)的建筑機(jī)器人共有50款，覆蓋全周期的建造過(guò)程，其中33款已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試。”碧桂園集團(tuán)黨委書記、總裁、執(zhí)行董事莫斌表示。

“我們希望研究出來(lái)的建筑機(jī)器人能夠真正把人從重復(fù)、簡(jiǎn)單、繁重的工作中解放出來(lái)?！蹦蟊硎?，在碧桂園構(gòu)建的“建筑機(jī)器人+BIM技術(shù)+裝配式”新體系下，建筑現(xiàn)場(chǎng)變成了工廠，比傳統(tǒng)建造及裝配式建筑都更安全、質(zhì)量更好、效率更高，也更加環(huán)保、更低成本。

廣州市建筑集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州建筑）黨委書記、董事長(zhǎng)梁湖清則提出，利用新型建造工藝賦能高質(zhì)量發(fā)展。作為全省17家世界500強(qiáng)企業(yè)之一，廣州市建筑業(yè)“鏈主”企業(yè)，廣州建筑則通過(guò)抓裝配式建造、抓智能建造和抓綠色建設(shè)，助力建筑行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

“目前，廣州建筑正抓緊分階段籌建裝配式建筑國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，加快建設(shè)粵港澳大灣區(qū)高端裝配制造創(chuàng)新中心二期工程，全力打造裝配式建筑的核心示范區(qū)，助力粵港澳大灣區(qū)裝配式建筑產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?！奈濉陂g，廣州建筑將建立廣州建筑大數(shù)據(jù)分析中心，打造1-2個(gè)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的智能建造一流企業(yè)，助力建筑行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型?！绷汉逭f(shuō)。

面對(duì)新賽道，劉平對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展仍充滿信心。

“中長(zhǎng)期來(lái)看，支撐房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的基本面沒(méi)有改變。中國(guó)式現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)持續(xù)的增量住房需求。”劉平表示，“我們相信未來(lái)廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將擁有廣闊空間。特別是廣東省強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口基本面，帶來(lái)了旺盛的真實(shí)居住需求。”