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2023-01-31
金融支持地產(chǎn)四大方向明晰，多項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具將發(fā)布
更新時間：2023-01-15 22:05:40作者：智慧百科
“最近我們在研究推出另外幾項(xiàng)結(jié)構(gòu)性工具，主要重點(diǎn)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，包括保交樓貸款支持計(jì)劃、住房租賃貸款支持計(jì)劃、民企債券融資支持工具等，屆時出臺后我們會另外再作一些詳細(xì)披露和發(fā)布。”1月13日，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾介紹。
連日來，房地產(chǎn)政策利好不斷。10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。座談會上，第一財(cái)經(jīng)獲悉，為有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動方案》（下稱“行動方案”）。行動方案從資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、預(yù)期四個方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)，既包括一些已出臺政策的落實(shí)，也包括一些新增政策。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，金融支持房地產(chǎn)的四大政策方向更加明晰：需求端差別化信貸支持、完善保交樓政策工具、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表、完善住房租賃金融支持政策。
改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表
從行動方案具體內(nèi)容來看，在資產(chǎn)端，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，著力改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性現(xiàn)金流。支持剛性和改善性住房需求，加快新增保交樓專項(xiàng)借款投放，設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，設(shè)立全國性資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，一系列措施正在加速推進(jìn)。
負(fù)債端，在風(fēng)險(xiǎn)可控和保障債權(quán)安全的前提下，從存量和增量入手，加大貸款、債券、資管等多渠道融資支持力度，保持優(yōu)質(zhì)房企融資性現(xiàn)金流穩(wěn)定。
權(quán)益端，支持優(yōu)質(zhì)房企通過股權(quán)融資措施充實(shí)資本，降低財(cái)務(wù)杠桿，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
在房地產(chǎn)市場的預(yù)期提升方面，明確要樹立優(yōu)質(zhì)房企正面形象，保障商品房交房時間和質(zhì)量，提升房企財(cái)務(wù)報(bào)表和信息披露質(zhì)量，改善市場預(yù)期，重塑行業(yè)信心。
鄒瀾在發(fā)布會上表示，行動方案聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)推進(jìn)“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個方面共21項(xiàng)工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。這些任務(wù)中既包括抓好已經(jīng)出臺政策的落實(shí)，也包括設(shè)立全國性資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款、設(shè)立住房租賃貸款支持計(jì)劃等一系列新舉措。
在明確優(yōu)質(zhì)房企的基本條件同時，行動方案表示沒有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。目前看與國有大行等主流銀行簽訂意向授信協(xié)議的地產(chǎn)企業(yè)，大多可歸為優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。業(yè)內(nèi)還認(rèn)為，沒有具體名單，意味著對支持企業(yè)的范圍也在擴(kuò)大。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，行動方案的制定，表明管理部門對防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行更加系統(tǒng)性、全局性的解決?！百Y產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。負(fù)債接續(xù)，緩解流動性緊張局面。權(quán)益補(bǔ)充，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率。預(yù)期提升，將修復(fù)行業(yè)信心?！?/strong>
“三線四檔”將調(diào)整
尤其引人注目的是，行動方案明確要完善針對30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。
所謂“三線四檔”，即2020年8月住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會上提出三個監(jiān)管要求：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
根據(jù)“三道紅線”踩線條數(shù)，房企被分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。
按照監(jiān)管要求，從2021年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期；到2023年6月底，試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。
自此，降檔降速、減債減負(fù)成為房企經(jīng)營的主旋律。在這股降杠桿大潮中，許多房企通過減少借債、控制拿地等措施優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，直到2021年整個行業(yè)的杠桿率大體上呈下降趨勢。但2022年以來，受疫情反復(fù)、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，回款及現(xiàn)金持有下滑明顯，“踩線”房企有擴(kuò)容趨勢。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從樣本房企分檔情況看，自2021年中期起，踩線房企數(shù)量明顯增多，綠檔房企2022年上半年占比從年初的42%下降至32%；而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企更是逐年占比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。
同時，存在金融機(jī)構(gòu)的過度收縮問題。部分金融機(jī)構(gòu)將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
去年已開始出現(xiàn)微調(diào)“三道紅線”的業(yè)內(nèi)建議。比如人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成曾于去年4月建議，在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下，適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對疫情爭取時間。
去年年初曾有市場消息稱，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。不過，“三線四檔”仍是金融機(jī)構(gòu)對房企的重要評判標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)受訪專家認(rèn)為，此次“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)將迎來微調(diào)，預(yù)計(jì)紅線的要求不會變，可能會和貸款集中度一樣，延長或者設(shè)置過渡期，弱化不同檔位，對債務(wù)增長的容忍度提高，對拿地、對現(xiàn)金流的要求也會下降。如此一來，部分企業(yè)會有一定的加杠桿空間。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實(shí)，總的改革思路依然符合房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，但是會結(jié)合短期和中長期做工作。目前會強(qiáng)調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有放松做法，或有緩沖操作。
劉水表示，合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，房企“三線四檔”規(guī)則完善參數(shù)設(shè)置，將給予房企寬松的融資環(huán)境，減小融資及債務(wù)壓力。一方面，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對房地產(chǎn)融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據(jù)行業(yè)實(shí)際情況，靈活調(diào)整完善“三線四檔”參數(shù)設(shè)置，降低對房企的要求，能減少房企經(jīng)營、融資及債務(wù)壓力。
市場有望走出低谷
“行業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)高度多元化，金融負(fù)債只占到31%，其中，銀行開發(fā)貸款占14%，境內(nèi)外債券占9%，非標(biāo)融資占8%；其余的主要是上下游企業(yè)墊資占30%，預(yù)收個人房款占32%，延遲繳交的稅費(fèi)占7%?！编u瀾在發(fā)布會上說。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防控具有系統(tǒng)影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
2022年以來，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些調(diào)整，金融管理部門從供需兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，隨著相關(guān)政策效果的逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境明顯改善。
鄒瀾介紹，2022年9月到11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元。2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長22%。
“近期許多銀行與房企簽訂了額度龐大的戰(zhàn)略授信合作，但都是雷聲大雨點(diǎn)小?！?有長期跟蹤房地產(chǎn)板塊的券商投行部人士表示，銀行可能會以房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)比較高等為由延緩落地。如果行動方案后續(xù)落實(shí)，或可為銀行等金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)行業(yè)提供支持掃清障礙。
申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)分析師袁豪認(rèn)為，完善針對30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，表明后續(xù)“保主體”范圍或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大，并且“四檔”房企債務(wù)增長上限或?qū)?yōu)化，尤其是綠檔房企在負(fù)債端或有更大擴(kuò)張空間，后續(xù)綠檔房企拿地或更將積極，助力銷售穩(wěn)增。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場在更強(qiáng)有力的政策推動下，有望在二季度后半段逐步走出“低谷”，重點(diǎn)城市將率先企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)銷售、拿地和投資增速較2022年邊際改善。同時，需求得到改善、就業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)、服務(wù)性消費(fèi)加速修復(fù)、提振政策支持力度加大和低基數(shù)等一系列因素將推動社會消費(fèi)顯著回升。