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【央媽又“出手”了？因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策】

最近，在國(guó)新辦舉行的2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央媽又提到了關(guān)于支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措，其中不僅再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。還表示：

因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，維護(hù)好住房消費(fèi)者合法權(quán)益。實(shí)施好改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。完善住房租賃金融支持政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

其實(shí)，關(guān)于此次央媽提到的差別化住房信貸政策，去之前中國(guó)人民銀行及銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》中也明確規(guī)定：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

除此之下，前段時(shí)間住建部部長(zhǎng)就支持住房一事也有表態(tài)，他稱：對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

為了鼓勵(lì)買房，早在2021年下半年，央媽就啟動(dòng)了下調(diào)房貸利率，同時(shí)進(jìn)入2022年以后，也相繼下調(diào)利率兩次。直到現(xiàn)在，首套房貸款利率已經(jīng)降到歷史最低，有些地方甚至利率進(jìn)入3%時(shí)代。

而進(jìn)入2023年1月，還不足半月時(shí)間，從央媽到住建部都已經(jīng)開(kāi)始表態(tài)要建立首套房動(dòng)態(tài)利率機(jī)制，如此頻繁的以下調(diào)利率，原因無(wú)非以下幾點(diǎn)：

其一，從2021年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)打破二十多年上漲常規(guī)，超尋常的出現(xiàn)了下行，并且是不斷下跌，成交量快速萎縮的同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的城市面也在不斷擴(kuò)大。為了穩(wěn)定市場(chǎng)，避免房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)較大波動(dòng)，所以央媽及各機(jī)構(gòu)出臺(tái)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以此來(lái)鼓勵(lì)還沒(méi)有買房的家庭“上車”。

其二，除了央媽鼓勵(lì)大家買房而出臺(tái)的降利率政策，各地在去年也推出了一系列松綁政策，比如取消限售限購(gòu)等，但結(jié)果都不太理想。所以最近半年，央媽頻繁就房貸利率出臺(tái)政策，推出房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，也是希望能起到穩(wěn)定房地市場(chǎng)的效果。

但是值得關(guān)注的一件事情就是，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制中提到的：新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。這也意味著，一旦該城市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，就需要選擇退出該機(jī)制，并恢復(fù)到統(tǒng)一規(guī)定中來(lái)。

【2023年準(zhǔn)備買房的人，不妨提前看看3個(gè)建議】

面對(duì)央媽及各大佬機(jī)構(gòu)頻繁對(duì)樓市出臺(tái)的利好政策，不少人覺(jué)得，眼下已經(jīng)到了進(jìn)場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。但是行內(nèi)人士卻提示，2023年準(zhǔn)備買房的人，不妨提前看看以下3個(gè)建議：

1，投資目的買房，風(fēng)險(xiǎn)很大

其實(shí)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，如果覺(jué)得此時(shí)的房?jī)r(jià)能承受，趁現(xiàn)在房貸利率大幅下降，出手買房也能降低不少利息支出。

但是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)下跌的城市還在擴(kuò)大，調(diào)整趨勢(shì)暫沒(méi)停止跡象，此時(shí)貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)，很可能面臨“上車”即資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

2，建議買現(xiàn)房

關(guān)于2022年房企因資金鏈問(wèn)題而導(dǎo)致?tīng)€尾的故事，咱們就不多說(shuō)了。眼下雖然又央媽“真金白銀”給房企兜底，而且對(duì)房企融資的平臺(tái)也大力開(kāi)放，但考慮到“輸血”難實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的“造血”，（房企恢復(fù)“造血功能”還得靠賣房）。房不好賣，資金回籠力度弱，即便有輸血避免了爛尾，但是資金量有限，質(zhì)量也是堪憂。

說(shuō)的通俗一點(diǎn)，為了“活下去”，偷工減料、以次充好等降低成本的手段就會(huì)比資金雄厚期更多，這種情況下，房子的質(zhì)量就很難得到保障。所以，建議買現(xiàn)房，能實(shí)地查驗(yàn)質(zhì)量好壞，不滿意也能拒絕購(gòu)買。

3，不購(gòu)郊區(qū)房

眾所周知，這一輪下跌，首先下跌的就是郊區(qū)開(kāi)始再向核心區(qū)蔓延的。但是同樣是下跌，郊區(qū)房?jī)r(jià)下跌的程度明顯高過(guò)城市中心區(qū)。

而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要也是因?yàn)榻紖^(qū)配套不完善，生活不便利，抗跌能力更弱。所以，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，建議買房就買市區(qū)配套完善的房子，盡量不買郊區(qū)房。

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