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作者 | 周智宇、曹安潯

從宋廣菊到劉平，保利的夢(mèng)想也從“重回前三”變成了“進(jìn)三爭(zhēng)一”。如今，它離這個(gè)目標(biāo)已然不遠(yuǎn)。

克而瑞2022年銷售榜顯示，保利發(fā)展以全口徑銷售金額4573億元排在房企第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次。與排在第一的碧桂園，僅剩下70億元差距。

這一掃保利發(fā)展過去多年沖高不得的郁郁之氣，讓其成為今年逆勢(shì)而上的房企代表。并且離董事長(zhǎng)劉平在內(nèi)部定下的“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)，也儼然只剩臨門一腳。

如今，劉平治下的保利發(fā)展野心勃勃，取代碧桂園成為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，是他想要實(shí)現(xiàn)的小目標(biāo)。

就在去年12月30日晚間，保利發(fā)展發(fā)布了一系列公告，其目的就是為推進(jìn)125億定增做準(zhǔn)備，并且實(shí)際控制人保利集團(tuán)也出手，稱將認(rèn)購1億至10億元。

這也是上市房企股權(quán)融資開閘一個(gè)多月后，單筆募集金額最大的涉房再融資。從保利發(fā)展當(dāng)晚公布的一系列公告也可以看到，保利發(fā)展有備而來，打定主意要借著這次再融資完成自己的目標(biāo)。

從公告本身來說，保利發(fā)展稱，125億再融資主要是為了保交付，募集資金凈額當(dāng)中有110億將主要投向廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個(gè)住宅項(xiàng)目，15億用于補(bǔ)充流動(dòng)性。

中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為，保利發(fā)展14個(gè)項(xiàng)目目前均已開工，預(yù)計(jì)2023年年底將陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算。而募資也將讓保利發(fā)展資產(chǎn)規(guī)模得到提高，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

相比行業(yè)里其他房企，央企保利過去一年的融資渠道還是相對(duì)通暢?；葑u(yù)研報(bào)顯示，今年前10月，保利發(fā)展已發(fā)行公開債募資198億元，此外，還有擬募資近200億元的公開債已提交申請(qǐng)。從借款成本來說，保利發(fā)展截至2022年上半年的借款成本低至4.32%，處于行業(yè)較低水平。

對(duì)保利來說，此次定增的意義更大是讓其獲得了進(jìn)一步加杠桿的空間。在如今地產(chǎn)利好頻出，房企得到政策支持后，誰手里有著更充足的資金，能夠趁著當(dāng)下拿地，將奠定接下來的行業(yè)地位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展去年拿地金額1613.6億元，保持在35.3%的拿地強(qiáng)度。這會(huì)在未來逐漸轉(zhuǎn)換為其銷售額。按照惠譽(yù)的預(yù)測(cè)，2023年保利發(fā)展的銷售額將增長(zhǎng)5%。以2022年全口徑銷售額來算，其全口徑銷售額將突破4800億元。

這也使得在今年，保利發(fā)展就可能成為行業(yè)的老大。劉平也曾指出，保利發(fā)展會(huì)維持市場(chǎng)份額，量力而行。按照自己的節(jié)奏就能水到渠成。

遺憾的是，很多房企已經(jīng)看不到這一天了。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在跨年演講中透露，2022年前11月百強(qiáng)房企銷售額下降40%，千億房企銳減一半。

今年的洗牌也會(huì)依舊殘酷，一部分房企倒在黎明前或者掙扎在上岸路上，只有保利、中海、華潤(rùn)、招商等央國(guó)企和萬科、金地、龍湖等優(yōu)質(zhì)民企活了下來，還活得不錯(cuò)。

這些房企會(huì)是接下來地產(chǎn)江湖里的新的中流砥柱，構(gòu)建出一個(gè)全新的地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局。一個(gè)全新的房地產(chǎn)周期也已然到來，下半場(chǎng)里，不僅是開發(fā)商視角打天下，靠著好的產(chǎn)品力爭(zhēng)奪客戶，更是要從運(yùn)營(yíng)者的維度比拼。

接下來的周期里，誰能成為一個(gè)全能型選手，長(zhǎng)期、持續(xù)勝出，才能真正成為新周期里地產(chǎn)的老大哥。這也是接下來劉平和他的團(tuán)隊(duì)想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。