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2023-01-31
萬科保利等房企，對(duì)2023年的最新預(yù)判
更新時(shí)間：2023-01-18 07:47:22作者：智慧百科
上個(gè)月，萬科董事會(huì)主席郁亮的“曙光論”，讓地產(chǎn)人感到久違的振奮。郁亮認(rèn)為行業(yè)的“微光”正在逐步變成“曙光”。
政策面的持續(xù)向好，且在力度、廣度上全面超出萬科的預(yù)期，讓一向理性的萬科變得樂觀起來。
時(shí)隔一個(gè)月左右，近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)重磅發(fā)聲全方位支持房地產(chǎn)，為行業(yè)再注入一劑強(qiáng)心劑。
對(duì)于今年地產(chǎn)行業(yè)，各房企是否都如萬科一樣“看多”，對(duì)于地產(chǎn)新常態(tài)，房企又有哪些應(yīng)對(duì)策略？明源君結(jié)合近期各房企的公開信息，總結(jié)一下以上問題。
對(duì)2023年地產(chǎn)形勢(shì)
房企多持謹(jǐn)慎態(tài)度
隨著政策觸底，房企的信心有所修復(fù)，不過，考慮到人口、預(yù)期、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等因素，房企對(duì)于接下來地產(chǎn)的走勢(shì)仍保持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，有的房企更是直言形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
卓越集團(tuán)董事局主席李華在新年致辭中就提到，當(dāng)前相關(guān)利好正在陸續(xù)出臺(tái)，但市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日。2023年依舊會(huì)是艱苦卓絕，機(jī)遇與困難并存的一年。
即便是2022年業(yè)績(jī)還算不錯(cuò)的濱江集團(tuán)，其董事長戚金興也認(rèn)為盡管利好不少，但“未來的市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，不容樂觀”。并表示，雖然在過去幾年里，2022年是壓力最終的，然而，展望未來，2022可能是日子最好的一年。
在談到“人員精干”這一話題時(shí)，戚金興還透露，濱江集團(tuán)2022年拿了41個(gè)塊地，但考慮到大環(huán)境因素，2023年拿地“肯定是要減少的”。
當(dāng)然，政策觸底，也給房企注入了一定的信心。包括萬科等在內(nèi)的房企，都認(rèn)為新的一年地產(chǎn)會(huì)企穩(wěn)回升。德信地產(chǎn)集團(tuán)總裁費(fèi)忠敏在接受中國房地產(chǎn)報(bào)采訪時(shí)，也提到了“曙光”一詞。他認(rèn)為，2023年二季度會(huì)好于一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的曙光已至。同時(shí)，他也提到，行業(yè)呈現(xiàn)“分化復(fù)蘇”的現(xiàn)象：區(qū)域分化，房企分化、地段分化。
行業(yè)復(fù)蘇，是否意味著將重回此前的“高光時(shí)刻”？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平團(tuán)隊(duì)在近期發(fā)表的文章中對(duì)未來十年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，認(rèn)為2023-2032年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.9億平，2023年每年新增城鎮(zhèn)居住需求約12億平方米，至2032年將降至10億平方米。低于此前十年的平均值。也就是說，房地產(chǎn)規(guī)模已觸頂回落，過去十年的高增長模式已成過去式。
堅(jiān)持核心優(yōu)勢(shì)
不做沒把握的事
新的一年雖然房地產(chǎn)政策的確定性比較大，但無論是國內(nèi)外的社會(huì)形勢(shì)，還是疫情的變異發(fā)展，依然存在較多的不確定因素。多重因素影響作用之下，房地產(chǎn)也面臨著一定的不確定性。在不確定的時(shí)代，做確定性高的事情，成為房企的共識(shí)。
“與其在不確定中恐慌，不如在確定中努力耕耘?！敝泻＜瘓F(tuán)董事長、總經(jīng)理顏建國就指出，中海集團(tuán)要一貫敬畏市場(chǎng)，堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的財(cái)務(wù)策略，堅(jiān)持有質(zhì)量的增長，長期恪守“三條紅線”。
作為區(qū)域深耕代表性房企的濱江集團(tuán)，去年銷售排名逆勢(shì)上升，穩(wěn)健程度令同行羨慕不已。戚金興董事長在集團(tuán)年度講話中談到，濱江的勝出（或者說堅(jiān)守），靠的是“所有的思維形式和經(jīng)營形式，沒有舍近取遠(yuǎn)”，比如區(qū)域布局上，城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長三角；長三角有的，就盡量不到全國拿。業(yè)務(wù)布局上，不做自己不熟悉的行業(yè)。他同時(shí)表示，濱江在新的一年將保持現(xiàn)狀，在區(qū)域發(fā)展上仍會(huì)聚焦杭州，深耕浙江，輻射長三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。
事實(shí)上，早在2022年，房企就已經(jīng)意識(shí)到，有限的資源必須集中于優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，比如收縮城市布局，聚焦于高能級(jí)城市；業(yè)務(wù)上做減法，避免分散投資。另外，房企也意識(shí)到，樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)的時(shí)代，產(chǎn)品和服務(wù)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。
這兩年，越來越多房企強(qiáng)調(diào)以客戶為導(dǎo)向，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力，進(jìn)一步鞏固企業(yè)的護(hù)城河。
保利發(fā)展副總經(jīng)理張艷華在今年初的發(fā)言中也提到，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各種不確定的外部和內(nèi)部環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)去金融化、制造業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)一步分化的未來趨勢(shì)，保利已在企業(yè)內(nèi)部達(dá)成共識(shí)，將更關(guān)注的是夯實(shí)產(chǎn)品力、服務(wù)力，以客戶戰(zhàn)略為導(dǎo)向，通過極致專業(yè)化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
回歸產(chǎn)品和服務(wù)，是地產(chǎn)下半場(chǎng)的必經(jīng)之道，也是房企穿越行業(yè)周期的保障。期待行業(yè)涌現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目及服務(wù)模式。
尋找第二增長曲線
代建的戰(zhàn)略高度再提升
代建，是過去一年最火熱的一條賽道。隨著地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，房企亟需尋求新的增長點(diǎn)，而代建相比于其他賽道，與房企原有的開發(fā)業(yè)務(wù)更為接近，也更便于進(jìn)行能力遷移。
2022年，綠城管理、金地管理等老牌代建企業(yè)業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長，房企也爭(zhēng)相涌入代建賽道。不難預(yù)見，今年也會(huì)是代建的“大年”。
華潤置地董事會(huì)主席李欣在2023年的新年致辭上就提到，今年將推動(dòng)代建代運(yùn)營、長租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新興業(yè)務(wù)加快發(fā)展，探索成熟的城市運(yùn)營管理生意模式。事實(shí)上，華潤置地在代建領(lǐng)域耕耘已久，尤其是在政府公建代建領(lǐng)域更是佼佼者。十三五期間，華潤置地就累計(jì)獲取了189個(gè)代建項(xiàng)目，管理投資規(guī)模達(dá)到1406億元。
早在2021年，華潤置地就確立了“開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)”三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)、一體化發(fā)展的模式。2022年，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層再次強(qiáng)調(diào)，將全面發(fā)展政府代建、大場(chǎng)館代建、綜合體代建和代運(yùn)營業(yè)務(wù)。可見，華潤置地有意進(jìn)一步放大優(yōu)勢(shì)，將公共代建做成華潤置地又一拳頭業(yè)務(wù)。
華潤置地不是獨(dú)例。去年下半年以來，旭輝控股、中糧控股等房企，都已相繼進(jìn)軍代建領(lǐng)域，時(shí)任旭輝控股執(zhí)行董事、旭輝建管董事長的陳東彪在中期業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，旭輝"一定要更大（力度）地拓展代建?！崩试姷禺a(chǎn)更是在去年更名為朗詩綠色管理有限公司，從重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)徹底轉(zhuǎn)型為以代建為主業(yè)的輕資產(chǎn)模式。
隨著代建“新秀”不斷增多，今年的代建市場(chǎng)會(huì)更加“熱鬧”，未來哪些房企突起為代建領(lǐng)域的“黑馬”？我們拭目以待。
著力發(fā)展資管模式
REITs被空前重視
這一輪的樓市下行，讓許多房企意識(shí)到，開發(fā)業(yè)務(wù)雖然來錢快，但在周期波動(dòng)面前很脆弱；不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營能力才是穿越周期的底氣。
中駿集團(tuán)董事局主席黃朝陽在2023年的新年致辭中就提到，接下來，中駿將著力發(fā)展資管模式，降低融資依賴度，并擴(kuò)大與地產(chǎn)協(xié)同綜效。強(qiáng)化世界城購物中心的共生運(yùn)營模式，提升公寓運(yùn)營能力，不斷提升長租公寓的資產(chǎn)價(jià)值及市場(chǎng)價(jià)值。
房企將不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營提高到戰(zhàn)略高度，主要得益于公募REITs的發(fā)展，讓房企意識(shí)到其中的重大機(jī)遇。在上個(gè)月萬科的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬科總裁祝九勝打了一個(gè)生動(dòng)的比方：銷售回款是自來水的話，銀行資金是礦泉水，信用債是純凈水，REITs就是冰糖紅茶，既是水，也是茶，是帶有股權(quán)性退出的一個(gè)工具。并對(duì)REITs的意義做出了極高評(píng)價(jià)，“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，REITs的作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)?！睋?jù)透露，萬科的物流、商業(yè)、長租公寓等業(yè)務(wù)都有項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。尤其萬緯物流的準(zhǔn)備最充分，正在等發(fā)改委批復(fù)。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO、克而瑞董事長丁祖昱前不久在“2023中國房地產(chǎn)數(shù)字營銷峰會(huì)”上也表示，房企第二曲線最大的機(jī)會(huì)來自REITs，REITs給了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃房等很大的空間和機(jī)會(huì)，企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)和長租房可以通過REITs完成退出。而運(yùn)營能力則決定了房企第二曲線的發(fā)展方向、發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展高度。房企持有的物業(yè)能否通過REITs推出，取決于其運(yùn)營能力的高低。同樣的項(xiàng)目由不同的企業(yè)運(yùn)作，投資回報(bào)收益可能天差地別。這就注定了，有的項(xiàng)目能通過REITs退出，有的卻不能。
小結(jié)
2022年是房地產(chǎn)大變局大分化的一年。經(jīng)過這一輪的劇烈洗牌，2023年地產(chǎn)的分化仍將進(jìn)一步擴(kuò)大。
盡管房企對(duì)今年的行情依然謹(jǐn)慎，但可以肯定的是，“?！迸c“機(jī)”往往相互依存，就像去年多數(shù)房企被迫滑落，而少數(shù)房企則脫穎而出，今年無論是開發(fā)領(lǐng)域、代建領(lǐng)域還是資管領(lǐng)域，或許都能跑出一批黑馬。地產(chǎn)下半場(chǎng)的較量，將更為激烈，同時(shí)也充滿懸念。
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