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各位小伙伴放假了嘛，我身邊同事陸陸續(xù)續(xù)都返鄉(xiāng)了

這個(gè)歲末年初的光景里，關(guān)于上海樓市其實(shí)還有一件蠻重要的事要做

剛過去一年的樓市難以言表，但土地供應(yīng)算是絕對空前了

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從6月第一拍到12月收官，前后四次土拍，除去城中村地塊，共計(jì)拍出105塊地，這里面僅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)超10萬/平地塊就有13塊

大水必有大魚

地塊的超級供應(yīng)一定會(huì)讓部分板塊跳脫出來被大家關(guān)注

去年以前的顓橋可能有不少人還會(huì)念錯(cuò)第一個(gè)字，但紫薇花園、四季半島開盤之后，大家說起什么熱點(diǎn)板塊都會(huì)說起顓（zhuan）橋

10年前的大寧并不是內(nèi)環(huán)客戶首選，但是靜安府的出現(xiàn)直接讓板塊邁上新臺(tái)階，后來仁恒、融創(chuàng)兩個(gè)緊挨的項(xiàng)目都異常火爆

好，那既然這件事是可以發(fā)生的

那么剛剛過去2022年105塊住宅地塊的超級供應(yīng)又會(huì)帶火哪些板塊

那這些板塊是不是就是值得我們今年重點(diǎn)期待的

01

這5個(gè)地塊獨(dú)挑大梁，一個(gè)地塊就可以點(diǎn)燃整個(gè)板塊

要相信每塊土地都是獨(dú)一無二的，也要相信有些土地的質(zhì)素天生就是題眼位置

徐匯濱江就是這樣的存在，它本身早就不缺關(guān)注度

但是2023年它可能會(huì)被重度期待，就因?yàn)橐粋€(gè)地塊

第一批次拍出的，徐匯斜土路地塊

位于絕對核心的徐匯濱江，地塊天生自帶光環(huán)

雖然2022年第一次土拍房企的申請門檻有所調(diào)整，但如此核心地塊的出讓，土地市場對于競拍房企的期待也是非同一般

最后被三家房企聯(lián)合體拍到，其中就包括香港置地

而這塊地更值得期待的地方

是香港置地內(nèi)部對這塊地的期待達(dá)到什么程度

對香港置地在內(nèi)地所有項(xiàng)目而言，徐匯濱江項(xiàng)目做好了，但其他項(xiàng)目沒能做好還可以忍，但如果其他項(xiàng)目做好了，徐匯濱江卻沒做好，那對于集團(tuán)來說就是全盤沒做好

如此得天獨(dú)厚的徐匯濱江，再遇到如此態(tài)度的開發(fā)商，以及如此大體量的綜合開發(fā)

那么這個(gè)項(xiàng)目真的可以撐得起萬眾矚目這四個(gè)字

而這樣的項(xiàng)目對于徐匯濱江板塊而言，也是在已有熱度基礎(chǔ)上，也會(huì)再次燃燒一把

那還有什么地塊，可以憑一己之力挑動(dòng)整個(gè)板塊的

還有那種長年未有供應(yīng)，2022年突然有供應(yīng)的板塊

2022年土拍市場比較夸張的一點(diǎn)就是，在浦西虹口、楊浦、靜安、徐匯、長寧、普陀、黃浦這些核心區(qū)域的供應(yīng)

對比2021年的7塊，2022年達(dá)到了近20塊

這里面特別值得關(guān)注的有兩個(gè)板塊

第一塊就是多年未有土地供應(yīng)的長寧西郊的一塊地，一供應(yīng)就在西郊賓館對面的核心位置

這就是二批次拍出的長寧新涇地塊，土地聯(lián)動(dòng)價(jià)也達(dá)到上海新房史無前例的16.3萬/平，可見其背后的土地價(jià)值

這塊地只有1.2的容積率，圍繞地塊周邊的都是檀宮這樣的上海一線豪宅

未來這里可能也只能是上海一線豪宅的供應(yīng)，而且大概率項(xiàng)目廣告都會(huì)加上“西郊絕版地段”

同樣多年未供應(yīng)板塊還有楊浦五角場

也是同為二批次的楊浦長海地塊，靠近五角場商圈，也是多年未供應(yīng)的五角場拿出來的一塊地

來五角場逛過的小伙伴應(yīng)該都能感受到這周邊配套的濃度

光地鐵站出口就能繞暈，每個(gè)地鐵出口也都是巴黎春天、百聯(lián)又一城購物中心，萬達(dá)廣場，合生匯這樣的配套，還有長海醫(yī)院、江灣體育場

所以這周邊出地本身就很不容易，而這也是二批次長海社區(qū)地塊讓人眼前一亮的地方

像這種多年未有地塊的情況，基本來年，就是新房市場的王炸

也會(huì)順帶重新點(diǎn)燃塵封已久的板塊關(guān)注度

上面兩種獨(dú)挑大梁的情況，一種是地塊自身能級太強(qiáng)，一種是時(shí)間維度的多年未供應(yīng)

而這三個(gè)老字號板塊，也應(yīng)該是今年妥妥的熱度天花板

02

第二條線特別想為各位梳理的是今年有新晉項(xiàng)目的那些年的網(wǎng)紅板塊

什么是網(wǎng)紅板塊

雖然也是核心板塊，但跟陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江這類城市頂級核心板塊不同

它們是城市在不斷外拓過程中延申出來的優(yōu)質(zhì)板塊

比如大虹橋的徐涇板塊，每年新盤出街的時(shí)候，都會(huì)格外被關(guān)注，尤其是西虹橋

還有唐鎮(zhèn)，作為浦東當(dāng)紅炸子雞、張江外溢客戶首選，唐鎮(zhèn)從點(diǎn)狀開發(fā)逐漸成片

這類板塊在過去幾年新房市場一直熱度不斷

那2023年這些板塊還能持續(xù)熱度么

青浦徐涇是可以的

雖然2022年大虹橋部分項(xiàng)目賣的并不好，但攔不住只要大虹橋有上新，就會(huì)有人討論

2023年徐涇板塊會(huì)拿出四個(gè)項(xiàng)目

其中有一塊地還在徐盈路地鐵站附近

了解大虹橋的小伙伴都知道，整個(gè)大虹橋徐涇板塊配套最為成熟，如果再聚焦一點(diǎn)的就是徐盈路地鐵站

加上另外三個(gè)項(xiàng)目上新，2023年的徐涇大概率還會(huì)是那個(gè)熱點(diǎn)板塊之一

其二就是浦東唐鎮(zhèn)

唐鎮(zhèn)本身自帶網(wǎng)紅熱度，不過如果沒有新盤供應(yīng)，那跟今年的熱點(diǎn)板塊也沒什么關(guān)系

但今年唐鎮(zhèn)大概率會(huì)有兩個(gè)新盤

而這也不是所有原因

唐鎮(zhèn)今年的板塊熱度還來自一個(gè)很重要的配套兌現(xiàn)時(shí)間維度

唐鎮(zhèn)地鐵站周邊圍繞一批高品質(zhì)項(xiàng)目，以及商業(yè)、娛樂休閑配套

但單中心發(fā)展軌跡依然是大部分上車客戶對它的第一印象

不過這件事在接下來幾年會(huì)得到本質(zhì)改觀，因?yàn)閮蓚€(gè)大體量綜合類項(xiàng)目進(jìn)駐

所以這時(shí)候的唐鎮(zhèn)，再加上新入地塊的關(guān)注度

還有板塊本身的網(wǎng)紅底子，這樣的唐鎮(zhèn)2023年很難不被重點(diǎn)關(guān)注

還有我們的老牌網(wǎng)紅，閔行古美

幾乎每出一塊地就會(huì)被市場關(guān)注

但相比徐匯濱江這樣的頂流地塊，古美是更偏浪漫小資的存在

古美街道本身沒地塊可言，但板塊周邊2023年有不止一塊的土地供應(yīng)

除了板塊本身地塊的稀缺，古美板塊也受到漕河涇人才外溢，就有點(diǎn)像唐鎮(zhèn)之于張江

這樣的古美不僅本身自帶網(wǎng)紅光環(huán)，同時(shí)還有兩塊地供應(yīng)，再加上漕河涇需求外溢，2023年的熱點(diǎn)板塊必須有它的位子

03

看完105個(gè)地塊，我找到了2023年值得剛需重點(diǎn)關(guān)注的板塊

首先就是寶山楊行

在我眼里寶山可以分成三個(gè)部分

第一個(gè)就是靠近中環(huán)一圈的寶山

雖然價(jià)格便宜，但是價(jià)格便宜是真的有便宜的理由，無論城市界面還是配套都不太好

第二個(gè)就是剛需圣地寶山顧村

這里集結(jié)了大量動(dòng)遷房，戶型都很不錯(cuò)，關(guān)鍵價(jià)格足夠便宜，但要命的是它永遠(yuǎn)是那個(gè)足夠便宜的地方

第三個(gè)是寶山真正大本營，寶山淞寶，這里是寶山主城區(qū)，很難想象寶山主城區(qū)居然是和中環(huán)完全相反的東北方向

而2023年值得剛需關(guān)注的是在我看來寶山第四個(gè)區(qū)域

既不是寶山偏遠(yuǎn)的淞寶，也不是永遠(yuǎn)的洼地顧村，而是往北走的一塊區(qū)域

楊行，尤其是友誼西路地鐵站附近

在顧村3萬/平的時(shí)候，離市區(qū)更遠(yuǎn)的楊行這里已經(jīng)進(jìn)入4-5萬/平

這里離市區(qū)比中環(huán)附近的寶山遠(yuǎn)多了，還經(jīng)常有大卡車出沒

我跟中介交流過這個(gè)問題，比較一致的看法是，這里有不少品質(zhì)次新，而且這里到人民廣場站，全程35分鐘左右，南北高架也是直達(dá)市中心

而這個(gè)神奇區(qū)域有新地塊也要入市了

也是我?guī)缀蹩粗v出來的地塊

在我印象里地塊周邊的藍(lán)色鐵皮幾乎存在了3年多

周邊有老舊商業(yè)、也有那種老舊公寓、還有老公房，不過也有東方麗景、萬科四季都會(huì)這樣的品質(zhì)次新

不過最重要的一點(diǎn)還是前面說的，距離

距離人民廣場35分鐘地鐵車程地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)只有4.93萬/平的價(jià)格

2023年楊行值得剛需看上一眼

還有一個(gè)板塊值得剛需關(guān)注起來，青浦趙巷

趙巷是一個(gè)典型的別墅區(qū)，不過生活不是很便利，尤其是地鐵

但2022年出讓的兩個(gè)地塊

其中金地地塊靠近17號線嘉松中路站，是趙巷板塊難得的地鐵盤，均價(jià)5.2萬/平

這個(gè)特質(zhì)加上這個(gè)價(jià)格，趙巷板塊2023年可能會(huì)成為剛需熱門板塊

其實(shí)2022年航頭、川沙板塊也有不少新地塊

不過實(shí)話實(shí)說這些板塊真心有點(diǎn)遠(yuǎn)，如果你在附近工作這些板塊新項(xiàng)目也值得關(guān)注，否則上下班往返3個(gè)多小時(shí)真的很難吃得消

04

全市來看，2022年的整體供應(yīng)，一定會(huì)帶來2023年新房的井噴供應(yīng)

尤其是其中第二批次土地市場的誠意供應(yīng)

不僅拿出了長寧西郊這樣的稀有地塊，還打破了五角場等這種常年未供應(yīng)板塊的新地塊

全部105塊地來看，從徐匯濱江這樣的老牌熱點(diǎn)板塊的全新能級，到長寧西郊、楊浦五角場這樣的稀缺供應(yīng)

再到古美、徐涇這樣的網(wǎng)紅供應(yīng)，還有全市難得一見的剛需板塊供應(yīng)

整個(gè)2023年值得期待的板塊有點(diǎn)多

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