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2023-01-31
住建部密集發(fā)聲！化解房地產(chǎn)風險強調(diào)“慢撒氣”，2023年樓市能找回信心嗎？
更新時間：2023-01-07 17:41:23作者：智慧百科
本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道
2023年伊始，住建部罕見密集發(fā)聲，率先向2023年的樓市注入一劑“強心針”。
1月5日晚，央視“新聞聯(lián)播”播出了對住建部部長倪虹的專訪。倪虹指出，2023年住建部的工作核心是“精準”，要因城施策、精準施策，提振市場信心。他表示，對2023年住房城鄉(xiāng)建設工作充滿信心，對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升還是很有信心。
6日，新華社、《人民日報》《經(jīng)濟日報》也都刊發(fā)了對倪虹的專訪。在訪談中，倪虹表示，做好2023年房地產(chǎn)工作可以概括為三句話：增信心、防風險、促轉(zhuǎn)型。當前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。
“倪部長的采訪既是對相關行政管理部門的政策指引，也是向市場傳遞明確的政策信息，同時也是房地產(chǎn)市場預期管理的重要組成內(nèi)容?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛向《華夏時報》記者解讀。
穩(wěn)定需求，目標“精準”
2022年以來，在“房住不炒”的大背景下，中央多次強調(diào)支持剛性和改善性住房需求，這一政策基調(diào)也將延續(xù)到2023年。
在多個訪談中，倪虹都強調(diào)2023年經(jīng)濟工作、住房和城鄉(xiāng)建設工作必須在“精準”上下功夫，并闡述了樓市“精準施策”的具體內(nèi)容：對購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對購買第二套住房的要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對購買三套以上住房的原則上不支持，不給投機炒房者重新入市留有空間。同時增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好地安居。
1月5日“新聞聯(lián)播”采訪播出前，正逢央行、銀保監(jiān)會當日出臺新政，允許新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。僅在國家統(tǒng)計局進行月度統(tǒng)計商品住宅銷售價格變動的70個大中城市中，至少有38個城市可以自主下調(diào)房貸利率，大多為三四線城市。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者指出，此次政策為住房工作和兩會住房政策明確了總的思路，構(gòu)建了三類住房需求的差異化政策。首套房的政策支持力度明顯加大，這也是基于住房市場對內(nèi)需和防風險兩個領域的重要作用。對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《華夏時報》記者表示，剛需、合理改善等住房需求一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調(diào)從來沒有變過。但是，當前不管是住房需求的能力還是對住房市場的預期，比過往任何時候都疲弱。此時住建部重申這一點，與央行出臺的政策是一致的，就是要創(chuàng)造出政策紅利，引導和改善市場的預期，降低購房消費的門檻，盡快讓樓市需求端穩(wěn)定下來。
防風險，要“慢撒氣”
除了穩(wěn)定樓市需求外，另外一個備受外界關注的重點就是防風險。
12月底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風險。加強黨中央對金融工作集中統(tǒng)一領導。要防范化解地方政府債務風險，堅決遏制增量、化解存量。值得注意的是，往年房地產(chǎn)內(nèi)容大多放在民生的框架下論述，但今年是被放在重大經(jīng)濟金融風險下論述的，充分說明防范風險工作成為房地產(chǎn)的一項重要工作。
這背后，是2022年房地產(chǎn)市場下行的現(xiàn)實。根據(jù)中指研究院報告，2022年重點100城新建商品住宅成交面積同比下降將近40%，絕對規(guī)模降至2015年以來的最低水平。克而瑞研究中心報告顯示，2022年全年百強房企累計實現(xiàn)銷售總額64622.2億元，同比下滑41.6%。
因此，在化解房企風險的策略上，倪虹提出以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風險，重點是增加房企開發(fā)貸、并購貸和購房人的按揭貸，滿足合理融資需求。
李宇嘉認為，作為防風險的策略，“慢撒氣”實際上指的就是房地產(chǎn)“軟著陸”和風險的有序釋放。要允許房企、城投公司或者項目被收購、被兼并、破產(chǎn)重組，這個過程中肯定有陣痛，但只要這個陣痛還可以忍受，不引起大面積的市場恐慌情緒、老百姓信心崩潰，就可以實現(xiàn)“慢撒氣”。
嚴躍進向本報記者解釋，用到“慢撒氣”這個詞其實就是說這輛“車”出現(xiàn)了漏氣的問題，但不能讓它“爆胎”——也就是說，實際上承認了當前房企出現(xiàn)一些資金壓力，但是不能讓它演變成重大的風險公開化，否則投資人、銀行就會更加擔心，反而造成風險的增加。
倪鵬飛指出，目前房地產(chǎn)市場的風險還是局部的，即供給端個別房企的風險，加大力政策度加快政策速度是可以化解的，但是要做到精準“撤彈”，技術難度還是比較大的。
還有什么“大招”可用？
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至2022年11月，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%，降幅有所收窄，房價指數(shù)環(huán)比上漲的城市也從10月份的10個變?yōu)?6個。一定程度上，這一數(shù)字顯示了四季度“三支箭”政策確實起到了修復樓市悲觀預期的作用。
不過，從全國整體來看，房價還沒能真正止住下跌趨勢。尤其是，各地實際已經(jīng)針對三類住房進行了差異化調(diào)控，甚至在第三套住房的認購中，部分城市也落實了相對寬松的政策。目前全國已有超過100多個城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1以下，但市場的信心依然沒有完全恢復。
在“精準調(diào)控”的要求下，要真正找回房企、購房者、新市民、青年人對樓市的信心，還有什么“大招”可用？倪鵬飛向本報記者指出，目前政策還可以向四個方向繼續(xù)寬松：首先，對購房資格認定，尤其是對非戶籍居民購房資格認定還可以放寬；其次，首套、二套的利率還可以再降，可以降到4%、3%左右；再次，調(diào)整一手房交易契稅，可以考慮適度降低，并且授權(quán)地方政府確定降低的截止時間；最后，還可以適度降低交易的中介服務費費率。
他認為，今年的房地產(chǎn)市場銷售量將從2021年的18億平米降到2022年的14億平米，但事實上還沒有達到真正的底部。如果能夠穩(wěn)住價格，未來幾年再降2億—4億到10億—12億平米，房價收入比也下降至接近合理的區(qū)間，可能才是真正實現(xiàn)“軟著陸”的重要標志。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則提出，盡管許多城市首套房房貸利率下調(diào)，但房地產(chǎn)熱點城市，特別是一線城市，目前都沒有執(zhí)行低于4.1的房貸首套利率。市場期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度的政策。
責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳