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2023-01-31
首發(fā)與擴募并進(jìn) 探索建立多層次REITs市場體系
更新時間：2022-12-23 07:48:02作者：智慧百科
截至12月22日，今年以來公募基金市場共成立了13只REITs產(chǎn)品，發(fā)行份額合計74億份，總發(fā)行規(guī)模約為419.48億元。此外，隨著首批5只公募REITs擴募項目獲得滬深交易所受理和反饋，我國公募REITs市場迎來首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局。
業(yè)內(nèi)人士表示，已上市的公募REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累數(shù)年的資產(chǎn)儲備將為未來REITs擴募增長打開合理想象空間。此外，公募REITs常態(tài)化發(fā)行成為年度主線，并且有望延續(xù)至明年。
今年發(fā)行規(guī)模近420億元
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，今年以來公募市場共成立了13只REITs產(chǎn)品，發(fā)行份額合計74億份，總體發(fā)行規(guī)模約為419.48億元，總市值約為420.46億元。此外，上交所網(wǎng)站顯示，嘉實京東倉儲物流REIT已于12月7獲得受理,中金山高集團高速公路REIT于12月13日獲得反饋。
在今年以來成立的13只REITs中，按照Wind的資產(chǎn)類型分類，包括4只交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、4只園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs、4只保障性租賃住房類REITs以及唯一一只能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs——鵬華深圳能源REIT。
其中，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行規(guī)模普遍較大，中金安徽交控REIT更是位居發(fā)行規(guī)模榜首，規(guī)模高達(dá)108.80億元，華夏中國交建REIT、國金中國鐵建REIT緊隨其后，發(fā)行規(guī)模分別為93.99億元、47.93億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs和保障性租賃住房類REITs的發(fā)行規(guī)模相對較小，發(fā)行規(guī)模從8億元到16億元不等。
認(rèn)購方面，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs和保障性租賃住房類REITs則普遍受到了網(wǎng)下投資方和公眾投資方的積極認(rèn)購，其中華夏基金華潤有巢REIT網(wǎng)下投資方和公眾投資方的認(rèn)購比例分別低至0.47%、0.31%，華夏合肥高新REIT網(wǎng)下投資方和公眾投資方的認(rèn)購比例分別低至0.64%、0.23%。
此外，REITs在行情走勢上也呈現(xiàn)出了分化態(tài)勢。截至12月22日，13只REITs自上市以來的平均漲幅為-3.47%。其中，鵬華深圳能源REIT的表現(xiàn)較為突出，自7月26日上市以來的區(qū)間漲幅達(dá)到13.76%；華夏中國交建REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT自上市以來的區(qū)間跌幅已超過10%。
REITs擴募取得進(jìn)展
今年，我國公募REITs在擴募層面取得了重大進(jìn)展。9月，首批5只REITs發(fā)布了擴募公告，擴募發(fā)行進(jìn)入實質(zhì)化階段。上交所網(wǎng)站顯示，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT于9月29日披露擴募份額上市申請獲得受理的公告，并于12月7日收到上交所反饋意見；深交所網(wǎng)站顯示，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT于9月28日披露擴募方案，并于12月7日收到深交所出具的審核問詢函。
從5只擴募REITs擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目來看，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，兩單倉儲物流類REITs項目出租率較高且營業(yè)收入水平整體較為穩(wěn)定，其中紅土鹽田港REIT項目的區(qū)位優(yōu)勢突出，擬購入資產(chǎn)規(guī)模有限，關(guān)聯(lián)方集中度較高，中金普洛斯REIT項目補充了資產(chǎn)覆蓋區(qū)域，出租率有望提升。
另外，兩單產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs項目接近滿租狀態(tài)，其中華安張江光大REIT擴募倍數(shù)最高，且擴募對基金分派率的提升幅度最大，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募資產(chǎn)的運營表現(xiàn)優(yōu)于首發(fā)資產(chǎn)；環(huán)保水務(wù)類REITs即富國首創(chuàng)水務(wù)REIT項目近三年整體運營情況穩(wěn)中有進(jìn)，營業(yè)收入與毛利率呈現(xiàn)逐步增長，但擴募資產(chǎn)區(qū)位不及首發(fā)資產(chǎn)，保底補償確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定。
分析REITs擴募的原因，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的基金經(jīng)理李盛表示，通過擴募可以擴大單只REIT產(chǎn)品的規(guī)模和收入，降低資產(chǎn)過于集中的風(fēng)險，有利于提升REITs產(chǎn)品的流動性，更好地發(fā)揮基金管理人、運營管理機構(gòu)的專業(yè)能力以及REITs盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)新增投資的功能，使得REITs成為同類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)上市的平臺。
首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動
證監(jiān)會黨委委員、副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示，我國的REITs市場要進(jìn)一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域；并且，盡快推動首批擴募項目落地，促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。
中信建投證券表示，擴募有利于驅(qū)動已上市REITs實現(xiàn)規(guī)模與業(yè)績雙增，并且通過分散底層資產(chǎn)集中度有利于降低收益波動風(fēng)險。目前，已上市的公募REITs原始權(quán)益人均為特定區(qū)域或領(lǐng)域內(nèi)的行業(yè)龍頭，其積累維續(xù)數(shù)年的資產(chǎn)儲備將為未來REITs的擴募增長打開合理想象空間。此外，公募REITs常態(tài)化發(fā)行成為年度主線，并且有望延續(xù)至明年，百余家企業(yè)發(fā)布公告開啟REITs發(fā)行申報工作，疊加監(jiān)管審批步伐加快，預(yù)期明年新發(fā)REITs數(shù)量將達(dá)30只。
展望我國公募REITs市場的后續(xù)表現(xiàn)，國金證券表示，預(yù)期我國公募REITs在首發(fā)與擴募的雙重驅(qū)動下，市場規(guī)模將得到持續(xù)提升，這一創(chuàng)新型金融產(chǎn)品也將伴隨我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)邁向穩(wěn)健發(fā)展。另外，REITs在擴募落地后的實操環(huán)節(jié)仍伴隨部分問題，未來可關(guān)注相關(guān)頂層設(shè)計進(jìn)一步優(yōu)化的方向。投資者可聚焦存量REITs后續(xù)擴募可能性以及儲備資產(chǎn)的質(zhì)量，以長期配置視角參與，分享擴募后的紅利收益。