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2023-02-13
更新時(shí)間:2023-02-12 17:41:46作者:智慧百科
在過(guò)去的2022年,由于限價(jià)放松、供地素質(zhì)提升和板塊競(jìng)爭(zhēng)的白熱化,蘇州新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)更加注重產(chǎn)品品質(zhì),在項(xiàng)目規(guī)劃、戶型、社區(qū)配套方面釋放了更多的潛力。
同時(shí),優(yōu)質(zhì)地塊的大量供應(yīng)和限價(jià)的放松也帶來(lái)高端項(xiàng)目的內(nèi)卷化,各大房企紛紛拿出看家本領(lǐng),打造高端產(chǎn)品系搶占市場(chǎng),也正式拉開(kāi)了蘇州高端市場(chǎng)競(jìng)品質(zhì)的序幕。
而華潤(rùn)、綠城、建發(fā)、仁恒等品質(zhì)房企入駐蘇州頭部?jī)r(jià)值板塊,也給蘇州的高端置業(yè)者足夠的信心和期待。
這些熱點(diǎn)房企從拿地之始就聚焦了市場(chǎng)的目光,如今大部分規(guī)劃已經(jīng)出爐,更是吸引了眾多的市場(chǎng)關(guān)注,跟著分析師一起來(lái)看。
園區(qū)核心板塊
園區(qū)湖東、奧體、獨(dú)墅湖等核心板塊,向來(lái)是蘇州樓市的“兵家必爭(zhēng)之地”。2023年建發(fā)、綠城、華潤(rùn)等品質(zhì)房企均有項(xiàng)目入市。
綠城唐寧府東項(xiàng)目
6-7F低密洋房
綠城唐寧府東項(xiàng)目位于位于工業(yè)園區(qū)錦溪街東、西洛巷北,是綠城在去年蘇州第五批次集中土拍中以總價(jià)14.4億競(jìng)得,成交樓面價(jià)32001元/㎡。
根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目將打造11棟6-7F的低密洋房住宅。
具體分布如下:
從已公示的4、13#樓立面圖來(lái)看,樓棟1層均做了局部架空層設(shè)計(jì),未來(lái)可能會(huì)作為會(huì)客區(qū)、活動(dòng)區(qū)使用。
同時(shí)公示的還有4/13#樓的兩個(gè)戶型:
4#樓戶型:四房?jī)蓮d三衛(wèi) 一梯兩戶
13#樓戶型:四房?jī)蓮d三衛(wèi) 一梯兩戶
根據(jù)規(guī)劃要求,項(xiàng)目裝標(biāo)不低于3000元/㎡,不高于6000元/㎡。
項(xiàng)目區(qū)位配套高端且完善。
距軌交5號(hào)線奧體中心站很近,距在建的軌交6號(hào)線中新大道站約500m,駕車(chē)通過(guò)中環(huán)東線也能快速到達(dá)市區(qū)各個(gè)區(qū)域。
商業(yè)配套方面,周邊的奧體中心、永旺夢(mèng)樂(lè)城、兆佳巷鄰里中心等均能滿足日常購(gòu)物需求。
教育資源方面,星匯學(xué)校、園區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等都在項(xiàng)目附近。
目前奧體板塊暫無(wú)新房在售,板塊二手房的掛牌均價(jià)在4-6.9萬(wàn)元/㎡。
與項(xiàng)目一路之隔的唐寧府,掛牌均價(jià)達(dá)6.9萬(wàn)元/㎡。
項(xiàng)目入市后,將存在著一定倒掛。
總的來(lái)說(shuō),作為園區(qū)難得一見(jiàn)的低密洋房,預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后將掀起搶購(gòu)熱潮。
建發(fā)上華琚西項(xiàng)目
「新現(xiàn)代」蘇州第二作
建發(fā)上華琚西項(xiàng)目位于園區(qū)旺墩路北、津梁街西,與招商沁蘇禧、中海上華琚一路之隔。
根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目擬建4棟20層住宅。
據(jù)悉,項(xiàng)目與建發(fā)獅山縵云項(xiàng)目一樣,將打造建發(fā)3.0「新現(xiàn)代」產(chǎn)品系。
同步公示的還有1#、5#的立面圖,層高3.1約m,屋頂為具有建發(fā)新中式特色的飛檐造型。
1#、5#的戶型也曝光了出來(lái):
1#:三梯三戶,西邊戶為獨(dú)立一梯一戶,中間戶和東邊戶則為兩梯兩戶。
1#西邊戶 四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型
1#東邊戶 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型
5#:兩梯兩戶
5# 五房?jī)蓮d四衛(wèi)戶型
同時(shí)根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目裝標(biāo)不低于3000元/㎡,不高于6000元/㎡。
建發(fā)上華琚西項(xiàng)目位于園區(qū)湖東板塊,周邊配套成熟。
項(xiàng)目距軌交1號(hào)線與5號(hào)線換乘站星塘街站步行約800m。
周邊有現(xiàn)代傳媒廣場(chǎng)、湖東鄰里中心,可以滿足日常購(gòu)物需求。
項(xiàng)目西側(cè)就是星洲小學(xué)、旺墩幼兒園、西交大附屬中學(xué)等學(xué)校,教育資源豐富。
去年年底,湖東板塊的頤和源璟花園、招商沁蘇禧,以及萬(wàn)科朗拾項(xiàng)目接連入市,再現(xiàn)了“千人搶房”、“開(kāi)盤(pán)即罄”的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。
在二手房市場(chǎng)方面,周邊的湖畔天成、自由水岸花園、中海國(guó)際社區(qū)六區(qū)等二手房掛牌價(jià)格在4.3-4.8萬(wàn)元/㎡。
與項(xiàng)目一路之隔的中海上華琚,掛牌均價(jià)則達(dá)10萬(wàn)元/㎡。
對(duì)比南側(cè)的招商沁蘇禧備案均價(jià)4.85萬(wàn)元/㎡,以及自身樓面價(jià)因素,建發(fā)上華琚西項(xiàng)目入市后備案均價(jià)或有機(jī)會(huì)突破5萬(wàn)/元㎡大關(guān)。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快將于今年上半年入市,其地理位置、配套的優(yōu)勢(shì),以及產(chǎn)品的稀缺性,或?qū)⒃僖l(fā)千人搶房熱潮。
華潤(rùn)獨(dú)墅湖項(xiàng)目
打造一線湖景洋房
華潤(rùn)66號(hào)項(xiàng)目位于工業(yè)園區(qū)啟月街西、創(chuàng)苑路南,項(xiàng)目成交樓面價(jià)為34500元/㎡,刷新了板塊樓面地價(jià)天花板。
根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目擬打造19幢6-7F的洋房,項(xiàng)目西鄰獨(dú)墅湖,擁有一線生態(tài)湖景資源。
具體樓棟分布如下:
社區(qū)兩個(gè)出入口,分別位于項(xiàng)目西側(cè)萬(wàn)壽街與東側(cè)的啟月街。
同時(shí)項(xiàng)目1#、2#、3#的兩大戶型也公示了出來(lái),清一色的改善大平層。
1/2#樓 一梯一戶
1/2#樓 四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型
3#樓 一梯一戶
3#樓 西邊戶 四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型
3#樓 東邊戶 四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型
同時(shí)根據(jù)規(guī)劃,裝標(biāo)不低于3000元/㎡,不高于6000元/㎡。
項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越,距地鐵2號(hào)線獨(dú)墅湖鄰里中心站點(diǎn)僅200m,緊鄰獨(dú)墅湖和獨(dú)墅湖公園,可以享受獨(dú)墅湖的湖景資源,獨(dú)墅湖鄰里中心、獨(dú)墅湖幼兒園、獨(dú)墅湖學(xué)校皆在附近,可謂鬧中取靜。
目前獨(dú)墅湖板塊新房中,只有招商文禧花園在售,整體備案均價(jià)48500元/㎡,目前154㎡戶型正在驗(yàn)資中。
園區(qū)斜塘板塊
園區(qū)次核心斜塘板塊今年也有三個(gè)項(xiàng)目入市,其中由華發(fā)、仁恒參與開(kāi)發(fā)的27號(hào)地塊格外引人關(guān)注。
華發(fā)仁恒27號(hào)項(xiàng)目
項(xiàng)目位于園區(qū)金堰路東、東宏路北,占地2.9萬(wàn)㎡,整體體量不大。
項(xiàng)目由華發(fā)、仁恒、蘇高新聯(lián)合打造。根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目擬建9幢17F小高層,產(chǎn)品類(lèi)型也十分純粹,全盤(pán)戶型只做了一個(gè)戶型,也就是約143㎡的三房戶型。
項(xiàng)目的地理位置也很不錯(cuò),北側(cè)直面斜塘河,享受奧體商圈和永旺商圈的輻射。同時(shí)距離在建軌交6號(hào)線金家堰站直線距離約200米,未來(lái)將是妥妥的地鐵盤(pán),而且地塊南面還規(guī)劃了一所9年制學(xué)校,預(yù)計(jì)在2024年建成。
斜塘板塊斷供多年,暫無(wú)新盤(pán)在售,今年除了仁恒華發(fā)27號(hào)項(xiàng)目,還有象嶼斜塘44號(hào)項(xiàng)目、保利發(fā)展斜塘43號(hào)項(xiàng)目待入市 。
這些項(xiàng)目均將打造大平層!未來(lái)斜塘房?jī)r(jià)或?qū)_破4萬(wàn)元/㎡。
二手房方面,周邊二手房?jī)r(jià)格基本上都在4萬(wàn)元/㎡以上,與項(xiàng)目?jī)H有一河之隔的路勁瀾山瀾均價(jià)約5.5萬(wàn)元/㎡,存在著一定的倒掛。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)1季度入市,仁恒的品牌與口碑使項(xiàng)目承載了眾多市場(chǎng)期待。
木瀆仁恒項(xiàng)目
仁恒深耕多年蘇州多年,憑借其優(yōu)秀的產(chǎn)品力,贏得了市場(chǎng)的口碑與認(rèn)可,成為了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的一塊金字招牌。
除了前文提到的斜塘仁恒項(xiàng)目,仁恒在木瀆板塊參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也將于今年入市,市場(chǎng)期待值也頗高。
合潤(rùn)仁恒61號(hào)項(xiàng)目
該項(xiàng)目拿地時(shí)間較早,在2021年11月,蘇州合潤(rùn)拿下木瀆61號(hào)地塊,成交總價(jià)約18.43億,樓面價(jià)15500元/㎡。
根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目擬建15幢8-26F住宅產(chǎn)品,由合潤(rùn)、仁恒聯(lián)合開(kāi)發(fā),仁恒操盤(pán)。
項(xiàng)目整體布局如下:
其中,4棟8F洋房、7棟10F洋房、1棟24F高層、1棟25F高層、2棟26F高層。
本次公示公開(kāi)了7#、9#、10#、14#樓的戶型以及標(biāo)準(zhǔn)層示意圖。
7#樓為24F的高層,主力戶型為3房2廳2衛(wèi);
9#、10#、14#樓均為10F的洋房,主力戶型為4房2廳3衛(wèi)。
同時(shí)根據(jù)要求,項(xiàng)目為全裝修交付,最低裝標(biāo)1500元/㎡。
項(xiàng)目周邊配套完善。交通上,駕車(chē)可通過(guò)中環(huán)西線快速到達(dá)其他區(qū)域,距軌交1號(hào)、5號(hào)線站點(diǎn)也只有1公里左右距離。
商業(yè)配套方面,板塊內(nèi)有花樣城、大運(yùn)城、山姆會(huì)員店等,駕車(chē)前往獅山板塊也在10分鐘內(nèi)。
目前,木瀆板塊均價(jià)基本在2.5-3萬(wàn)元/㎡。板塊除了中鐵諾德國(guó)禮、大境風(fēng)華、璟翠雅園等在售項(xiàng)目,產(chǎn)品力較強(qiáng),木瀆板塊還有惠潤(rùn)51號(hào)地塊、合潤(rùn)5號(hào)地塊等項(xiàng)目待入市,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。
仁恒61號(hào)項(xiàng)目入市后能否憑借仁恒產(chǎn)品力帶動(dòng)板塊均價(jià)提升,也值得期待。
可以看出,2023年新房市場(chǎng)的趨勢(shì)仍然是改善需求。品質(zhì)房企多在頭部或者次核心板塊布局,并且更注重產(chǎn)品多元化的打造。
隨著今年核心地段項(xiàng)目的集中入市,必將形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)。而只有憑借產(chǎn)品力、交付力、品牌力等優(yōu)勢(shì)滿足客戶多元需求的項(xiàng)目才會(huì)受到更多市場(chǎng)青睞。
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