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作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

一直擔(dān)心自己會(huì)被裁員的香港投行的銀行家們，最近突然忙碌了起來(lái)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些樂(lè)觀的信號(hào)，讓這些銀行家們也坐不住了。他們正試圖與開(kāi)發(fā)商一起，重啟房企離岸美元債發(fā)行盛宴，將失落的中國(guó)房地產(chǎn)生意再次接續(xù)起來(lái)。

2月9日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布了一則報(bào)告，在確認(rèn)龍湖集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為投資級(jí) “BBB-”的同時(shí)，將龍湖的展望從負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。

這是自2022年年中以來(lái)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)首次上調(diào)中國(guó)房企的展望。前不久，萬(wàn)達(dá)也接連發(fā)出兩筆無(wú)抵押美元債，這均表明，以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為代表的機(jī)構(gòu)們對(duì)房企的信心正在歸來(lái)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)最重要的作用，就是為公司或其他信用主體評(píng)級(jí)，給投資者提供評(píng)級(jí)參考，讓投資者評(píng)估他們是否應(yīng)該買(mǎi)入相應(yīng)主體發(fā)行的債券。即便是被三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為別名垃圾級(jí)的投機(jī)級(jí)，也能為房企融資省下不少的發(fā)債成本。

曾經(jīng)，包括摩根大通、巴克萊和瑞銀等全球投行一塊重要業(yè)務(wù)版圖，就是幫中國(guó)開(kāi)發(fā)商們向境外投資者們推銷(xiāo)債券。但在房地產(chǎn)陷入周期調(diào)整的兩年多里，房企，尤其是高收益主體的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很久沒(méi)有出現(xiàn)在離岸美元債市場(chǎng)了。

自2021年10月開(kāi)始，不少民營(yíng)房企陸續(xù)出險(xiǎn)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)始冷酷地、頻繁地下調(diào)它們的評(píng)級(jí)或是展望。這些行為，甚至成了壓垮房企的“最后一根稻草”，引發(fā)債主們的踩踏。

隨之而來(lái)的，則是投資者對(duì)波動(dòng)的房企美元債市場(chǎng)愈發(fā)警惕。加上美聯(lián)儲(chǔ)加息、中美兩國(guó)基準(zhǔn)利率倒掛，美元債發(fā)行成本也急劇攀升。曾令國(guó)際投資者、國(guó)際銀行家們趨之若鶩的房企美元債市場(chǎng)一度陷入冰封之中，以恒大、佳兆業(yè)等為代表的房企在美元債市場(chǎng)已然絕跡。

曾經(jīng)你儂我儂的房企、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、境外債權(quán)人分道揚(yáng)鑣，包括碧桂園、融創(chuàng)等大型房企在內(nèi)，主動(dòng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)不在少數(shù)。

在2019年，中資地產(chǎn)美元債發(fā)行規(guī)模曾高達(dá)700多億美元，到了2022年，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)跌落至不到178億美元，較過(guò)去三年均值大幅下滑約6成。

而如今，萬(wàn)達(dá)發(fā)債、龍湖評(píng)級(jí)上調(diào)等動(dòng)作表明，機(jī)構(gòu)和投資者們的信心又回來(lái)了。

在評(píng)級(jí)展望中，標(biāo)普毫不吝嗇褒獎(jiǎng)之詞，對(duì)龍湖的流動(dòng)性或是資本結(jié)構(gòu)都給出了頗為積極的評(píng)價(jià)。并且指出，隨著監(jiān)管部門(mén)一系列的支持措施出臺(tái)，像龍湖這樣的開(kāi)發(fā)商在融資，尤其是銀行融資上將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

此外，讓標(biāo)普更加樂(lè)觀的是龍湖在銷(xiāo)售上展現(xiàn)出韌性。在行業(yè)銷(xiāo)售平均降幅約33%的1月，龍湖合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)1%。標(biāo)普預(yù)計(jì)，龍湖全年銷(xiāo)售額同比下降1%-3%，優(yōu)于行業(yè)平均降幅5%-8%。

讓機(jī)構(gòu)、投資者信心回暖的根本因素，還是要在銷(xiāo)售基本面上得到改善。

從整個(gè)行業(yè)層面，更多樂(lè)觀的信號(hào)也在出現(xiàn)。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)整體先行指標(biāo)的二手房市場(chǎng)，在1月份50城價(jià)格環(huán)比止跌后，在春節(jié)后首周日均成交水平已較節(jié)前提升了30%；中金公司則預(yù)計(jì)，2023年全年商品房會(huì)是一個(gè)緩慢的漸進(jìn)式復(fù)蘇歷程，二手房先行修復(fù)，再傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，同比銷(xiāo)售金額增5.9%。

而困擾行業(yè)已久的出險(xiǎn)房企債務(wù)重組，最近也有了很多突破。華夏幸福全部境外債重組成功，融創(chuàng)境內(nèi)債也完成了整體重組，境外債重組也在進(jìn)行中。

曾經(jīng)跌落至谷底，連金地等藍(lán)籌房企也未能幸免的地產(chǎn)美元債市場(chǎng)，也隨著市場(chǎng)信心的回暖。數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，中國(guó)高收益美元債券的價(jià)格連漲12周，包括碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等在內(nèi)的房企美元債也持續(xù)大漲，部分美元債從最低不到10美元，上漲至70美元。

在這樣的市場(chǎng)格局下，誰(shuí)能率先通過(guò)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回暖，在融資、拿地上取得更多的主動(dòng)權(quán)，誰(shuí)就能率先從這場(chǎng)周期寒冬中走出。地產(chǎn)久違的春天，似乎也不遠(yuǎn)了。

而眾多的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、外資投行們，也可以將他們的中國(guó)地產(chǎn)生意重新開(kāi)張，無(wú)論是之前的債權(quán)人還是新涌入的投資者，他們依然可以分享中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年10萬(wàn)億的盛宴。

畢竟，這樣廣闊龐大的市場(chǎng)、激動(dòng)人心的故事，在全球的經(jīng)濟(jì)體中，已不多見(jiàn)。