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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

【編者按】

全球制造業(yè)正經(jīng)歷新一輪產(chǎn)業(yè)變革與轉(zhuǎn)型升級(jí)。作為全球制造業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，粵港澳大灣區(qū)制造業(yè)轉(zhuǎn)型始終走在行業(yè)最前沿，扮演先行者與探路者的角色。

2022年，時(shí)代周報(bào)推出《灣區(qū)智造力量》年度專題，深入大灣區(qū)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，記錄新浪潮下的制造產(chǎn)業(yè)大變革，為制造型企業(yè)提供樣本與經(jīng)驗(yàn)。

鮮有城市像深圳這樣，用40多年從一座小漁村躍升為國(guó)際大都市。

行至半山，深圳亦躲不開(kāi)“中年危機(jī)”。華為搬遷至東莞松山湖，比亞迪在汕尾落地新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地，富士康將生產(chǎn)線轉(zhuǎn)移至鄭州。制造業(yè)不斷出走，有關(guān)深圳產(chǎn)業(yè)空心化的論調(diào)甚囂塵上。

更多專業(yè)人士認(rèn)為，騰籠換鳥(niǎo)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是深圳發(fā)展的必然趨勢(shì)。深圳市原副市長(zhǎng)唐杰接受《財(cái)經(jīng)》采訪時(shí)表示，當(dāng)城市土地經(jīng)濟(jì)密度越來(lái)越高時(shí)，強(qiáng)行留住制造業(yè)，不符合客觀規(guī)律。

“硅谷一波一波地衰落，又一波一波地興起。當(dāng)成本太高、難以抵擋，產(chǎn)業(yè)的潮水便會(huì)退去；一旦成本下降，又會(huì)有新的產(chǎn)業(yè)到來(lái)。”在唐杰眼中，深圳也是一個(gè)周期城市。

當(dāng)深圳“全球產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新之都”的地位日漸凸顯，與其緊密相連的東莞，亦在加快打造“全球先進(jìn)制造之都”，順勢(shì)承接了深圳大量的外溢產(chǎn)業(yè)。莞深之間自發(fā)的融合，越發(fā)深入。

“他們（企業(yè)）非常需要一個(gè)既不離開(kāi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集、資本和產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)都非常多，但同時(shí)又不想把生產(chǎn)制造和一些核心功能剝離開(kāi)的城市?！碧彀矓?shù)碼城集團(tuán)副總裁、鳳崗天安數(shù)碼城董事、總經(jīng)理余安定表示，除了成本優(yōu)勢(shì)，這是深圳企業(yè)外遷至東莞的重要原因。

從某種意義上來(lái)說(shuō)，天安數(shù)碼城也是深圳“外遷”至東莞的企業(yè)。

起步于深圳車公廟工業(yè)區(qū)的天安數(shù)碼城，成立于1990年，是中國(guó)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)商。

2009年，天安數(shù)碼城進(jìn)入東莞，先后落子5個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。“回過(guò)頭看，天安進(jìn)入東莞，把根留住了。我們是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，如果沒(méi)有在東莞做一個(gè)深度的布局，可能我們今天已經(jīng)不在這個(gè)行業(yè)里面待著了，”余安定表示。

扎根東莞十余年，天安數(shù)碼城吸納了越來(lái)越多的深圳企業(yè)，僅鳳崗天安數(shù)碼城，就有70%的入園企業(yè)來(lái)自深圳，余安定也因此見(jiàn)證了莞深之間的產(chǎn)業(yè)無(wú)界融合。

未來(lái)，莞深融合如何推進(jìn)？東莞的產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎樣才能更好地承接深圳外遷企業(yè)？作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)老兵，如何看待產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)？時(shí)代周報(bào)對(duì)話余安定，嘗試尋找答案。

融合核心，是資源自由流動(dòng)

時(shí)代周報(bào)：深圳都市圈官宣“瘦身”，部分區(qū)域被劃出都市圈，東莞全域進(jìn)圈。這對(duì)于深莞的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，有哪些利好？

余安定：只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍然在增長(zhǎng)，只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然需要龍頭，真正的龍頭就在珠三角和長(zhǎng)三角。

真正的利好反而是城市之間的自然融合，因?yàn)橐粋€(gè)城市無(wú)法通吃，城市發(fā)展應(yīng)該是互補(bǔ)的，只是大家在分工上會(huì)有所不同。

時(shí)代周報(bào)：你認(rèn)為大灣區(qū)理想的融合狀態(tài)是什么樣的？

余安定：核心是資源的自由流動(dòng)，是市場(chǎng)要素的自由流動(dòng)。

我們過(guò)去講生產(chǎn)資料中最重要的是土地，是資本，但我一直認(rèn)為這個(gè)世界最重要的是人。今天華為的5G能夠?qū)崿F(xiàn)突破，難道是靠土地、靠資本？不是的，核心就是靠人。

融合不應(yīng)該是一個(gè)小到劃分鎮(zhèn)街的界線、亦或是城市和省域的界線，它應(yīng)該是一個(gè)無(wú)界的融合。深圳和東莞不再分你是東莞人，我是深圳人，甚至也不分中國(guó)人、韓國(guó)人、日本人，還是外國(guó)人。只要你在這個(gè)地方創(chuàng)新發(fā)展，我都給你一個(gè)很好的環(huán)境，讓你在這里創(chuàng)業(yè)、工作、生活，達(dá)到這么一種狀態(tài)，我覺(jué)得我們會(huì)創(chuàng)造出無(wú)限的希望和未來(lái)。

“物美價(jià)廉”，是東莞的優(yōu)勢(shì)

時(shí)代周報(bào)：隨著都市圈建設(shè)提速，深圳的產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移也在加速。根據(jù)你的觀察，外遷到臨深區(qū)域的深圳企業(yè)，共同訴求是什么？

余安定：過(guò)去，深圳很多公司把總部、研發(fā)留在深圳，剩下的都丟出去，但是時(shí)間長(zhǎng)了他還是想合并。比如把研發(fā)搬往內(nèi)地，但很快就落后了，把生產(chǎn)又搬回來(lái)，可在深圳又解決不了。

看上去很矛盾，其實(shí)并非無(wú)解。

當(dāng)一個(gè)企業(yè)的很多核心功能，整體運(yùn)作不在一個(gè)體系內(nèi)的時(shí)候，除非你有特別強(qiáng)大的系統(tǒng)可以自我周轉(zhuǎn)。但是，我們大量的企業(yè)還沒(méi)有進(jìn)入到全球、跨國(guó)、超級(jí)企業(yè)的狀態(tài)，更多的是中小企業(yè)，更需要在同一條船上處理。

他們非常需要一個(gè)既不離開(kāi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和人口密集、資本、產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)都非常多，但同時(shí)又不想把生產(chǎn)制造和一些核心功能剝離開(kāi)的城市。這就是他們選擇臨深的原因。

時(shí)代周報(bào)：鳳崗吸引了大量深圳企業(yè)，入駐鳳崗天安數(shù)碼城的企業(yè)70%來(lái)自深圳，這里的優(yōu)勢(shì)是什么？

余安定：首先是成本優(yōu)勢(shì)。成本高了，再好的企業(yè)也待不住。

說(shuō)成本，西藏、甘肅更低，為什么起不來(lái)？不是成本低就OK了。中國(guó)人都講物美價(jià)廉，指的是價(jià)格低東西還要好。鳳崗的成本只有深圳的1/3，但是它的區(qū)位、效率、交通、獲得人才、資金的便利度，跟深圳差不多，甚至和深圳同步，這其實(shí)是一種深莞融合下更低的全成本概念。

我們很多企業(yè)家都是，一家企業(yè)來(lái)，就把他自己的朋友圈，很快速地聚集過(guò)來(lái)。這種說(shuō)服力比我們?nèi)プ鰪V告要強(qiáng)很多倍。

天安數(shù)碼城集團(tuán)副總裁、鳳崗天安數(shù)碼城董事、總經(jīng)理余安定（企業(yè)供圖）

園區(qū)價(jià)值，在于運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力

時(shí)代周報(bào)：天安數(shù)碼城深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30多年，運(yùn)營(yíng)和管理23座園區(qū)。在對(duì)園區(qū)的建設(shè)上，天安的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有什么原則？更偏向打造主題型園區(qū)還是綜合型園區(qū)？

余安定：兵無(wú)常勢(shì)，水無(wú)常形。

一個(gè)園區(qū)要存在幾十上百年，不可能一個(gè)狀態(tài)永遠(yuǎn)持續(xù)下去，肯定是不斷調(diào)整和變化的。一個(gè)園區(qū)的成長(zhǎng)也應(yīng)該允許它摸索和犯錯(cuò)，然后不斷地進(jìn)行調(diào)整，最后核心的東西就會(huì)越來(lái)越明確。

我們作為園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，并不刻板地去計(jì)劃一個(gè)園區(qū)。我認(rèn)為中國(guó)這么多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最核心的就是尊重市場(chǎng)規(guī)律，尊重企業(yè)創(chuàng)造，尊重個(gè)人發(fā)展。做園區(qū)也一樣，你應(yīng)該給企業(yè)創(chuàng)造更好的環(huán)境。

不管主題園區(qū)還是綜合園區(qū)，都是由單個(gè)企業(yè)構(gòu)成的，他有很多痛點(diǎn)、問(wèn)題，有的是企業(yè)自身能解決的，你不需要去摻和。但是有很多問(wèn)題是共性的，單個(gè)的企業(yè)解決不了，或者解決的效率特別低，那么你來(lái)綜合性、整合地幫他們解決，比如招人服務(wù)、資金服務(wù)、資源整合服務(wù)等等，你的效率會(huì)很高。

我覺(jué)得園區(qū)真正的作用在于能夠幫助入園的企業(yè)更好地解決痛點(diǎn)，而且是以更低的成本、更高的效率解決。

久而久之，背后其實(shí)是生態(tài)的問(wèn)題。

生態(tài)的背后是什么？資源的高效利用，或者說(shuō)更容易的聚集，更好的聚集。一個(gè)好的生態(tài)，能夠孕育更優(yōu)秀的人才，能夠創(chuàng)造更多的商機(jī)，能夠帶來(lái)更高的效率，這就是園區(qū)的價(jià)值。

時(shí)代周報(bào)：產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向是什么？

余安定：無(wú)論你過(guò)去是做什么的，如果你想進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)空間這個(gè)行業(yè)，不能只是簡(jiǎn)單地理解它是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者說(shuō)它是一個(gè)硬件的開(kāi)發(fā)。如果是這么一個(gè)理解和這么一個(gè)狀態(tài)去做園區(qū)的話，失敗的概率是比較大的。

宏觀上，中國(guó)對(duì)科技的自主創(chuàng)新、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求會(huì)越來(lái)越迫切，這是外部環(huán)境或者說(shuō)我們發(fā)展到了這個(gè)階段所決定的。

那么園區(qū)如果給入駐的企業(yè)提供的服務(wù)，僅僅只是硬件和基礎(chǔ)的物業(yè)管理，那么我覺(jué)得它跟這個(gè)形勢(shì)是不匹配的。

實(shí)際上，園區(qū)未來(lái)更應(yīng)該給企業(yè)提供的，我認(rèn)為更多應(yīng)該是軟性的東西，比如更多的資源整合，是園區(qū)生態(tài)的打造，是一個(gè)吸引人、留住人，并且能夠幫助人在這個(gè)地方成長(zhǎng)的這么一個(gè)環(huán)境。

在這個(gè)方向上，如果一個(gè)園區(qū)不能持續(xù)進(jìn)步，不能持續(xù)形成吸引力，那么便沒(méi)有價(jià)值。硬件空間越來(lái)越多，反而會(huì)越來(lái)越不值錢，未來(lái)值錢的東西其實(shí)是你背后的能力。

東莞。圖源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

時(shí)代周報(bào)：你認(rèn)為成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)該是什么樣的？盈利空間來(lái)自于哪里？

余安定：只有不再靠硬件賺錢，通過(guò)為所有入園企業(yè)和園區(qū)里的人，提供更有價(jià)值的服務(wù)，構(gòu)建更有價(jià)值的平臺(tái)，來(lái)獲得收益的模式，是未來(lái)一個(gè)更大的方向，但目前來(lái)看還是個(gè)烏托邦，只能逐步由量變到質(zhì)變。

過(guò)去，完全靠賣房子來(lái)養(yǎng)活園區(qū)，現(xiàn)在能不能進(jìn)入到有一半靠賣房子，還有一半通過(guò)后端的運(yùn)營(yíng)，通過(guò)其他的服務(wù)去解決？隨著后端的比例越來(lái)越大，可能就反過(guò)來(lái)了。那會(huì)探索出更多的讓企業(yè)更舒服地賺錢的門道，讓企業(yè)更愿意接受的賺錢的門道。

時(shí)代周報(bào)：除了傳統(tǒng)房企，我們看到包括京東、中集、都市麗人等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、實(shí)體企業(yè)也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域跑馬圈地。這類新鮮血液的加入會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)哪些改變？

余安定：我加入天安數(shù)碼城已經(jīng)20多年了，最近10年感覺(jué)來(lái)找我的獵頭越來(lái)越多，但是前10年是很寂寞的，為什么？因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)不屬于大家看好的行業(yè)?，F(xiàn)在來(lái)看，可能大家覺(jué)得做園區(qū)是一個(gè)更有前途的事情，更能干出成績(jī)來(lái)的事情。

任何一個(gè)行業(yè)，只要參與的人多，只要規(guī)則是公平的，那么一定會(huì)競(jìng)爭(zhēng)出良性的東西。

做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們應(yīng)該吸取過(guò)去傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)不斷抬升地價(jià)的狀態(tài)，去設(shè)定一個(gè)既能夠讓它保持一個(gè)不是很高的成本，但同時(shí)有一定的利潤(rùn)空間，能夠滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。

大家競(jìng)爭(zhēng)的不一定在賣房子這個(gè)層面，而在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，在服務(wù)能力。從國(guó)家層面或者說(shuō)政府層面怎么樣去把這個(gè)問(wèn)題解決好，我覺(jué)得產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正的春天才可能到來(lái)。