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編者按：新年伊始，泛地產(chǎn)行業(yè)從追逐微光，到曙光向行。樂(lè)居財(cái)經(jīng)推出2023年首個(gè)策劃《曙光》，挖掘地產(chǎn)、家居和物業(yè)標(biāo)志性企業(yè)的韌性故事，尋找中國(guó)泛地產(chǎn)行業(yè)向上的力量。文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮

初七開(kāi)工，中海物業(yè)（02669.HK）傳來(lái)喜訊，中標(biāo)香港天文臺(tái)大樓服務(wù)合約。這是繼香港特區(qū)政府資訊科技辦公大樓后，新春再次中標(biāo)政府大樓項(xiàng)目。

橫跨港澳的發(fā)展歷程，形成了中海物業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

上世紀(jì)八十年代初，物管的風(fēng)落在改革開(kāi)放如火如荼的深圳，物業(yè)行業(yè)的雛形由此成型。同一時(shí)期，對(duì)岸的香港已經(jīng)擁有了較為完備的行業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，中海物業(yè)在這片富饒的土地上生根發(fā)芽。

1986年中海物業(yè)在香港成立，1991年主導(dǎo)了物業(yè)管理的“港標(biāo)內(nèi)移”，2015年在港交所上市，如今中海物業(yè)已經(jīng)成為港澳地區(qū)最大的中資物業(yè)企業(yè)。

“40年歷程中，中海物業(yè)既是受益者，也是見(jiàn)證者，更是參與者。”站在深藍(lán)色的電子屏前面，中海物業(yè)董事局主席張貴清從行業(yè)發(fā)展聊到了中海物業(yè)的革新。

作為一家有著漫長(zhǎng)發(fā)展歷史的物企，中海物業(yè)外拓毅力不減。眼下，它的觸角已經(jīng)伸向行業(yè)的各個(gè)角落，衍生出興海物聯(lián)、優(yōu)你互聯(lián)、海納萬(wàn)商、中海城服等多條線路。

穩(wěn)健至上

過(guò)去一年，行業(yè)的波動(dòng)讓人印象深刻，尤其是資本層面的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的雷聲傳到物管的耳朵里，行業(yè)價(jià)值體系尚未完善，信任的基石隨之崩塌。

而在這樣的背景下，國(guó)央企的表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，不僅在收并購(gòu)市場(chǎng)大展身手，市值受波及程度也較小。目前，總市值排名前五的物企分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、中海物業(yè)和保利物業(yè)，國(guó)央背景物企的實(shí)力不可小覷。

中海物業(yè)是第二家跨入資本市場(chǎng)的物管企業(yè)，也是第一家上市的央企物管，2023年已經(jīng)是其上市的第九個(gè)年頭。

2023年行進(jìn)一個(gè)月，中海物業(yè)股價(jià)已經(jīng)增長(zhǎng)超過(guò)30%，截至1月29日收盤報(bào)價(jià)10.92港元/股，總市值358.93億港元。

值得一提的是，即便在2022年經(jīng)歷過(guò)多次物管股的大起大落，截至12月30日中海物業(yè)全年股價(jià)依舊微漲。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，截至2022年12月30日，市值較前兩年都有增長(zhǎng)的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)和特發(fā)服務(wù)，若是連續(xù)兩年市值穩(wěn)步增長(zhǎng)，則只剩下中海物業(yè)一家，華潤(rùn)萬(wàn)象生活和特發(fā)服務(wù)2021年跌至低點(diǎn)，2022年才有所回升。

中海物業(yè)的穩(wěn)健不僅體現(xiàn)在市值上，還反映到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)模增長(zhǎng)等方面。截至2022年中期，其在管面積2.87億平方米，較去年年底的2.6億平方米上升10.5%，同比增長(zhǎng)23.53%。

營(yíng)收方面，2022上半年中海物業(yè)整體收益同比上升了35.3%至58.14億港元，期內(nèi)毛利率為15.1%，較上一年末減少2.3個(gè)百分點(diǎn)。

各大業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)管理服務(wù)承擔(dān)了超7成的收入占比，不過(guò)收入漲幅最大的還要屬停車位買賣業(yè)務(wù)。截至2022年6月30日，中海物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)和停車位買賣業(yè)務(wù)分別為43.87億港元、13.19億港元、1.07億港元，同比漲幅分別為44.1%、11.5%、55.1%。

構(gòu)建品牌生態(tài)

中海物業(yè)圍繞業(yè)態(tài)和生態(tài)搭建了多條延伸通道。有海納萬(wàn)商和中海城服向多元化業(yè)態(tài)擴(kuò)張，也有優(yōu)你互聯(lián)、興海物聯(lián)等著眼細(xì)分業(yè)務(wù)最終打造生態(tài)閉環(huán)的服務(wù)內(nèi)容。

中海物業(yè)稱，這是“以‘業(yè)態(tài)’為基礎(chǔ)，以‘生態(tài)’為延伸”，六大業(yè)務(wù)互相促進(jìn)融合，共同構(gòu)成中海物業(yè)的品牌生態(tài)。

如果說(shuō)物業(yè)管理、增值服務(wù)是中海物業(yè)的骨架，那么細(xì)致的服務(wù)生態(tài)就是填充其中的肌理。

截至2022年6月30日，中海物業(yè)非住戶子分部收益增加8.6%至8.66億港元。其表示，主要由于興海物聯(lián)拓展了智慧化建設(shè)及硬件銷售業(yè)務(wù)，以及透過(guò)美博工程提供給商家企業(yè)客戶和業(yè)主的維修保養(yǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)量有所增加。

此外，興海物聯(lián)的深入運(yùn)用在一定程度上也起到了降本增效的作用。2022年中期，非住戶增值服務(wù)之子分部利潤(rùn)同比上升11.0%至8890萬(wàn)港元。中海物業(yè)稱：隨著興海物聯(lián)致力實(shí)現(xiàn)科技力領(lǐng)先，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，期內(nèi)較多研發(fā)費(fèi)用（包括智慧園區(qū)平臺(tái)及產(chǎn)品線業(yè)務(wù)分析）以資本化處理。

優(yōu)你互聯(lián)也是中海物業(yè)“智慧化”迭代的成果。此前，中海物業(yè)以社區(qū)資產(chǎn)、客戶資產(chǎn)、生活服務(wù)、平臺(tái)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)為主線，推出社區(qū)平臺(tái)“UN+”。如今，優(yōu)你互聯(lián)已經(jīng)成為中海物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)品牌，通過(guò)線上線下平臺(tái)提供服務(wù)，不斷挖掘服務(wù)縱深。

外拓服務(wù)邊界已經(jīng)是物管行業(yè)的共識(shí)，尤其是深入非住宅領(lǐng)域、更廣闊的城市空間，物業(yè)的身影已經(jīng)無(wú)處不在。

已經(jīng)上市的物企中，有專注商管領(lǐng)域的星盛商業(yè)，也有在公建業(yè)態(tài)發(fā)力的新大正等企業(yè)，或是通過(guò)收并購(gòu)、市場(chǎng)外拓補(bǔ)齊業(yè)態(tài)拼圖的也不在少數(shù)。

為此，中海物業(yè)推出了商業(yè)物業(yè)服務(wù)品牌海納萬(wàn)商，在寫字樓、商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、政府公建、院校等非住宅業(yè)態(tài)持續(xù)耕耘。

12月9日，中海物業(yè)公告以總代價(jià)約7610萬(wàn)元收購(gòu)廣州利合物業(yè)100%股權(quán)。

利合物業(yè)的賣方是廣州利合房地產(chǎn)，其手中擁有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目。這筆收購(gòu)，將進(jìn)一步提升中海物業(yè)非住宅物業(yè)的濃度。2022上半年，中海物業(yè)非住宅項(xiàng)目在管面積6850萬(wàn)平方米，占比23.8%。

此外，中海物業(yè)還錨定大熱的城市服務(wù)項(xiàng)目。2022年5月正式進(jìn)駐烏魯木齊沙依巴克區(qū)友好北街道城市服務(wù)項(xiàng)目，標(biāo)志著中海物業(yè)正式進(jìn)軍城市服務(wù)業(yè)態(tài)。