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“要推動(dòng)城市更新，深入推進(jìn)‘三舊’改造，下大力氣抓好廣州、深圳等市城中村改造，積極支持剛性和改善性住房需求，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?！遍_年，廣東“新春第一會(huì)”正式向全省吹響高質(zhì)量發(fā)展號(hào)角，城市更新作為重要抓手再次成為社會(huì)各界熱議的重點(diǎn)話題。

近日，廣州、深圳、佛山等市以各種形式先后披露新一輪城市更新計(jì)劃，預(yù)示著這個(gè)萬億級(jí)的未來市場在珠三角重新啟動(dòng)，由此也吸引大批優(yōu)質(zhì)房企關(guān)注和搶灘。

南方日?qǐng)?bào)記者注意到，僅廣州今年便計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)。其中，圍繞重點(diǎn)功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等重點(diǎn)區(qū)域，尤其是5個(gè)世界級(jí)地標(biāo)商圈以及多個(gè)CBD建設(shè)分布的大批高價(jià)值項(xiàng)目，成為社會(huì)資本參與和角力的重中之重，將成為助力廣州加速建成世界一流水平的國際消費(fèi)中心城市的關(guān)鍵所在。

●南方日?qǐng)?bào)記者柴亞娟

周中雨葛政涵馮善書

統(tǒng)籌馮善書

出品南方產(chǎn)業(yè)智庫

契機(jī)為世界級(jí)地標(biāo)商圈盤活空間

在《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》公開征求意見稿中，首次提出“南建新城、北筑核極、東立門戶、西聯(lián)廣佛、中興老城，統(tǒng)籌山城灣海、強(qiáng)化灣區(qū)核心”的概念，廣州城市更新項(xiàng)目覆蓋全城，重點(diǎn)聚焦以五大世界級(jí)地標(biāo)商圈為代表的中心城區(qū)核心區(qū)域，為商圈培育提供良好的環(huán)境載體，牽引消費(fèi)升級(jí)，支撐廣州國際消費(fèi)中心城市建設(shè)。

元宵節(jié)剛過，廣州番禺里仁洞村便馬不停蹄地舉行了村集體物業(yè)拆除暨冼馬彭片區(qū)復(fù)建房工程開工儀式。

里仁洞村曾因電商而知名，是“淘寶村”之一。這里將在越秀地產(chǎn)的主導(dǎo)下，解決用地功能混雜、公共配套落后、人居環(huán)境差等問題，并打造以智能科技、時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)為支撐，集智能科技創(chuàng)新、時(shí)尚創(chuàng)意、總部辦公、旅游文創(chuàng)、生活服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)體系。

廣州市番禺區(qū)投資額最大的舊村莊更新改造項(xiàng)目，總計(jì)投入改造成本約210億元的里仁洞村舊改項(xiàng)目背后，是長隆—萬博世界級(jí)地標(biāo)商圈建設(shè)崛起的重大契機(jī)。

冼村的改造是天河路—珠江新城商圈所在區(qū)域發(fā)展的重要一環(huán)。就在1月，位于珠江新城的冼村舊改項(xiàng)目回遷房三期至六期剛剛進(jìn)行了分房搖珠。在保利的主導(dǎo)下，總投資高達(dá)150億元的冼村舊改正如火如荼地進(jìn)行著。平地高樓起，冼村的蝶變近在眼前，珠江新城中央商務(wù)區(qū)的居住品質(zhì)、區(qū)域能級(jí)提升也將不遠(yuǎn)。

在白鵝潭商圈，1月19日，華潤置地正式落子白鵝潭中央商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)將建設(shè)萬象城超級(jí)綜合體，帶動(dòng)白鵝潭片區(qū)文商旅融合、經(jīng)濟(jì)騰飛發(fā)展，進(jìn)一步豐富廣州“5+2+4”國際知名商圈體系，助力打造全球消費(fèi)潮流新高地。

多個(gè)舊改項(xiàng)目的成功實(shí)施，在改善人居環(huán)境、完善公共設(shè)施的同時(shí)，更優(yōu)化片區(qū)空間功能、提升區(qū)域品質(zhì)，進(jìn)一步發(fā)揮世界級(jí)地標(biāo)商圈的輻射帶動(dòng)作用，承接全球城市核心功能，展示廣州國際大都市門戶形象。

賦能通過CBD建設(shè)打造新增長極

與廣粵天地同款的3.5萬平方米的商業(yè)街“星光道”、精致的光印生活美學(xué)館……作為新世界中國旗下內(nèi)地首個(gè)舊改項(xiàng)目，新世界星輝用兩年多時(shí)間完成從舊村莊（塔崗村）到全新社區(qū)的煥新，成為廣州東部CBD的宜居生活樣本。

在廣州東部，塔崗村、群星村、白江村、東洲村等更多城市更新項(xiàng)目正在幫助廣州東部CBD的建設(shè)打開局面。

緊鄰廣州東部交通樞紐的群星村，改造范圍的總用地面積為121.21萬平方米，改造成本120億元，根據(jù)規(guī)劃將建成“現(xiàn)代商貿(mào)中心、嶺南文化體驗(yàn)區(qū)、都市繁華生活商圈”，重點(diǎn)布局電子商務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造集商務(wù)辦公、企業(yè)孵化、商貿(mào)展銷為一體的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

而白江村、東洲村、群星村三大舊改村項(xiàng)目，體量大、相隔近，未來連片改造后，有望對(duì)片區(qū)居民生活品質(zhì)、地塊周邊面貌帶來翻天覆地的變化。

在廣州北部，白云新城CBD已經(jīng)成為全新的經(jīng)濟(jì)引擎，是廣州重要的總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。

地處白云新城CBD西延區(qū)的小坪村，是白云區(qū)重點(diǎn)支持的“明星”項(xiàng)目，項(xiàng)目總用地面積近百公頃，初步估計(jì)總投資額不低于74.26億元，規(guī)劃將積極引進(jìn)新一代信息技術(shù)、智能制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將小坪村舊改項(xiàng)目打造成為白云區(qū)村集體物業(yè)運(yùn)營的新標(biāo)桿。

曾見證了改革發(fā)展歷程的廣州老牌CBD——環(huán)市東也在城市更新的賦能下迎來全新機(jī)遇。作為廣州初代CBD，環(huán)市東在進(jìn)入21世紀(jì)后發(fā)展趨緩，如今這里定位為“廣州中央活力區(qū)”，南洋電器廠、瑤臺(tái)村等項(xiàng)目改造也寫進(jìn)越秀區(qū)2023年城市更新“小目標(biāo)”。

據(jù)規(guī)劃，占地面積僅3.7萬平方米的南洋電器廠，總投資金額為28億元，將建設(shè)198米地標(biāo)建筑“越秀之心”、2棟商務(wù)辦公樓和5棟住宅塔樓，同時(shí)通過符合城市功能、立體綠化、立體慢行系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施“上天下地”以及文保建筑活化利用等方式，承載復(fù)合城市功能。

隨著城市更新的推進(jìn)，廣州多個(gè)新老CBD正煥發(fā)更多生機(jī)，以嶄新面貌迎接經(jīng)濟(jì)發(fā)展新機(jī)遇。

激活優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與城市品質(zhì)提升

在越秀主導(dǎo)的里仁洞村舊改如火如荼開工的同一天，中建國際廣州白云區(qū)龍歸陶瓷城安置房項(xiàng)目也舉行了動(dòng)工儀式。作為廣東省首單安置房定向回購項(xiàng)目，首創(chuàng)了“限地價(jià)+競回購價(jià)”模式，解決民科園片區(qū)征收安置需求，加快推進(jìn)民科園片區(qū)征拆，促進(jìn)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

開年后多個(gè)城市更新項(xiàng)目順利、迅速推進(jìn)，為新一年城市更新工作推進(jìn)開了個(gè)好頭，也體現(xiàn)出房企對(duì)于未來城市高質(zhì)量發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心與決心。

在城市管理向更加精細(xì)化、專業(yè)化方向發(fā)展的背景下，舊改為城市引入了新面貌、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)，同時(shí)也釋放出一批城市中心、片區(qū)中心等核心地段的開發(fā)建設(shè)，綜合性價(jià)比讓房企對(duì)于城市更新的熱情不減。

“房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入經(jīng)營時(shí)代，房企要抓住商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營、城市更新、公共服務(wù)等新機(jī)遇，大力提升運(yùn)營管理能力，助推地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)。”保利發(fā)展董事長劉平說。

在深圳，曾主導(dǎo)廣東最大城中村——大沖村改造并大獲成功的華潤置地，去年3月以聯(lián)合體形式成為廣州黃埔新溪村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)，還計(jì)劃把旗下知名商業(yè)綜合體“萬象城”帶到這里。

“華潤置地有能力、有意愿承載各方需求，建設(shè)、運(yùn)營高品質(zhì)的城市更新項(xiàng)目?！比A潤置地總裁吳秉琪表示，將竭盡全力把企業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展結(jié)合起來，努力成為城市建設(shè)的“幫手”、城市管理經(jīng)營的“抓手”和城市功能實(shí)現(xiàn)環(huán)境改變的“推手”。

而打造出永慶坊這樣“現(xiàn)象級(jí)”城市更新項(xiàng)目的萬科，更多地將目光聚焦在如何帶動(dòng)老城市煥發(fā)新活力上。“我們通過多個(gè)項(xiàng)目積累，已經(jīng)形成了成熟的經(jīng)驗(yàn)做法?！比f科總裁祝九勝說。

在永慶坊之后，萬科正在廣州黃埔區(qū)打造黃埔新城融德里、文沖幸福里兩個(gè)歷史街區(qū)項(xiàng)目。祝九勝表示，這些項(xiàng)目將通過對(duì)歷史文脈傳承起到文化作用，打造歷史文化體驗(yàn)的新的地標(biāo)。

“在城市追求高質(zhì)量發(fā)展的背景下，城市更新長期仍將是未來擴(kuò)內(nèi)需、促投資、惠民生的重要舉措?！敝兄秆芯吭赫{(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽認(rèn)為，企業(yè)未來的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略可與城市的轉(zhuǎn)型深度結(jié)合，在存量領(lǐng)域加快探索新的發(fā)展模式。

■專家談

廣東省三舊改造協(xié)會(huì)秘書長田光明：

社會(huì)資本

仍是舊改主力軍

近日，在高質(zhì)量發(fā)展的號(hào)角下，舊改和城市更新成為社會(huì)熱議的沸點(diǎn)話題。為此，廣東省三舊改造協(xié)會(huì)秘書長田光明博士在接受南方日?qǐng)?bào)記者專訪時(shí)，分享了其對(duì)下一步如何高質(zhì)量推進(jìn)城市更新的真知灼見。

南方日?qǐng)?bào)：當(dāng)前，廣東吹響了高質(zhì)量推進(jìn)舊改和城市更新的新號(hào)角。為何要把舊改當(dāng)作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手？

田光明：“三舊”改造是廣東節(jié)約集約用地示范省建設(shè)的重要?jiǎng)?chuàng)新舉措，也已成為廣東一張閃亮的名片?！叭f”改造項(xiàng)目實(shí)施對(duì)改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、完善公共設(shè)施配套、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、保護(hù)傳承歷史文化等方面均起到了非常積極而明顯的作用。特別是珠三角已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，土地節(jié)約集約利用、存量低效用地再開發(fā)釋放發(fā)展空間非常迫切。在廣深莞佛等重點(diǎn)城市，“三舊”改造工作已成為拓展發(fā)展空間、改善民生、提升城市品質(zhì)的重要抓手，同時(shí)也對(duì)增加固定資產(chǎn)投資、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長效果顯著。

南方日?qǐng)?bào)：社會(huì)資本一直被視為舊改和城市更新的主力軍。對(duì)民營企業(yè)來說，這是否意味著再次迎來大發(fā)展的機(jī)遇？

田光明：從近三年數(shù)據(jù)來看，2019—2021年平均每年“三舊”改造項(xiàng)目投入資金0.27萬億元，其中社會(huì)資本投資占91%。目前，我省還有已標(biāo)圖入庫未實(shí)施改造的“三舊”用地面積175萬畝，按照前三年平均投資測算，未來五年將直接帶動(dòng)社會(huì)資本投資達(dá)1.35萬億元。

南方日?qǐng)?bào)：從國土空間規(guī)劃角度，應(yīng)該如何高質(zhì)量推進(jìn)“三舊”改造？

田光明：加強(qiáng)國土空間規(guī)劃引領(lǐng)，引導(dǎo)“三舊”改造高質(zhì)量推進(jìn)。同時(shí)，要“增存并舉”優(yōu)化區(qū)域城鄉(xiāng)國土空間格局。隨著世界產(chǎn)業(yè)格局及產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)移變化，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展模式已從過去“引技術(shù)、引資金”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白灾餮邪l(fā)、結(jié)構(gòu)升級(jí)”階段，整個(gè)空間發(fā)展模式已經(jīng)從過去的“圈層—節(jié)點(diǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拜S帶—圈層—節(jié)點(diǎn)”，自主研發(fā)型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更多依賴于城市提供的公共服務(wù)配置，產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)融合成為重要方向。建議從國土空間規(guī)劃實(shí)施角度，做好“新增與存量土地資源供給有效互動(dòng)”“政府和市場盤活資源手段有效互動(dòng)”，優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)，提升區(qū)域資源配置綜合效益。

南方日?qǐng)?bào)：從企業(yè)角度來說，最關(guān)注的是政府下一步對(duì)舊改和城市更新會(huì)有哪些配套政策支持？

田光明：在舊改和城市更新推進(jìn)過程中，不可避免地遇到一些痛點(diǎn)難點(diǎn)問題。舊改涉及的業(yè)務(wù)主管部門非常多，譬如自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、文旅、園林、稅務(wù)、財(cái)政、銀行等相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)，可以從地價(jià)、稅收、金融、文保、財(cái)政等方面制定配套支持政策，幫助企業(yè)緩解項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算難平衡、文保審批難、資金周轉(zhuǎn)壓力大等困難,支持行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。目前，不少城市已經(jīng)在這方面早有規(guī)劃安排，相信很快就會(huì)有落地政策出臺(tái)。

南方日?qǐng)?bào)：舊改項(xiàng)目由于投入大、周期長、牽涉利益眾多，一直被業(yè)界視為“難啃的骨頭”。除了引入更多優(yōu)質(zhì)、專業(yè)的企業(yè)來參與以外，政府層面還需要做好哪些工作？

田光明：我認(rèn)為，很重要的一點(diǎn)，就是要加快推動(dòng)地方立法，為項(xiàng)目推進(jìn)提供法律支撐保障。一方面，要盡快啟動(dòng)地方立法。經(jīng)過十多年探索積累，我省“三舊”改造政策體系已經(jīng)較為完善成熟且以政府規(guī)章明確下來，也為國家建立低效用地再開發(fā)制度貢獻(xiàn)了“廣東經(jīng)驗(yàn)”。在高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向下，建議盡快啟動(dòng)地方立法，并出臺(tái)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造條例》，為下一步深入推進(jìn)“三舊”改造提供法律支撐。另一方面，從立法層面推動(dòng)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。建議針對(duì)目前普遍面臨的解決“留守戶”的司法路徑、協(xié)議供地的法律支撐、“改造權(quán)”設(shè)立的法律認(rèn)可、集體自愿申請(qǐng)轉(zhuǎn)國有利益平衡、“三舊”改造政策中涉及土地征收等重點(diǎn)難點(diǎn)問題，從立法層面予以支撐和解決。