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今年，廣州城市更新定下了2000億的投標目標。

為了吸引社會資金進入舊改市場，廣州同步調(diào)整了舊村改造政策，降低對合作企業(yè)開發(fā)能力、總資產(chǎn)的要求，將產(chǎn)業(yè)導入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準入條件轉為擇優(yōu)條件，不再分圈層設置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求。

日前，市住建局正式公布《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（簡稱《新指引》）以及政策解讀。

企業(yè)總資產(chǎn)“門檻”降低100億元

2021年，市住建局就印發(fā)了《廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引》（簡稱《舊指引》）。為何作出調(diào)整？市住建局表示，《新指引》主要是結合廣州舊村改造工作實踐，對舊村改造中合作企業(yè)的資金實力、開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)導入要求，舊村改造實施過程中的協(xié)議簽訂、監(jiān)管，以及合作企業(yè)的退出等方面進行了修改完善。

《新指引》有哪些變化？市住建局介紹，根據(jù)2022年新頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，結合住建部推動城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變要求，《新指引》降低了對合作企業(yè)開發(fā)能力的要求，提出合作企業(yè)與新二級資質(zhì)的相關條件相當。

結合住建部“留改拆”并舉、加強修繕改造、注重提升功能的要求，以及鼓勵市、區(qū)屬國企參與城市更新項目，《新指引》降低了對合作企業(yè)總資產(chǎn)的要求，明確合作企業(yè)本身或其全資子公司的相關數(shù)據(jù)可以納入資格核驗范圍。

降低了多少？根據(jù)《新指引》，改造范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑面積小于60萬平方米的項目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于100億元；現(xiàn)狀建筑面積大于等于60萬平方米的項目，企業(yè)總資產(chǎn)不低于200億元。相比《舊指引》，總資產(chǎn)的要求均下降了100億元。

產(chǎn)業(yè)導入不再分圈層設置企業(yè)要求

市住建局表示，針對企業(yè)反饋產(chǎn)業(yè)導入門檻太高，不利于社會資金進入舊改市場的問題，綜合考慮目前經(jīng)濟形勢，《新指引》將產(chǎn)業(yè)導入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準入條件轉為擇優(yōu)條件。

同時，《新指引》不再分圈層設置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求，各區(qū)可以根據(jù)項目的具體情況設定產(chǎn)業(yè)導入的擇優(yōu)條件。

不再分圈層設置要求是《新指引》一個顯著的變化?！杜f指引》動用了大篇幅對三個圈層設置要求，比如第一、二圈層（見上圖），規(guī)定引入企業(yè)的行業(yè)地位及數(shù)量原則上不低于下列條件之一，其中包括但不限于：引入世界500強投資的企業(yè)1家；引入全球2000強、央企或中國500強、上市公司（含新三板精選層和創(chuàng)新層企業(yè)，以及其他新三板高新技術企業(yè)）控股公司2家；引入行業(yè)榜單及創(chuàng)新型榜單企業(yè)控股公司4家；上述三類榜單企業(yè)（母公司）1家整體遷入廣州。

新增企業(yè)退出的處理流程和措施

市住建局表示，為兼顧市場運作需要和市場規(guī)范管理，《新指引》在舊村改造實施過程中，對合作企業(yè)改造項目公司股權轉讓行為予以合理控制。同時，考慮到緊急情況下政府強制介入等補位措施的例外情形。結合近期政策變動、市場變化等因素導致企業(yè)退出的情形，《新指引》增加了企業(yè)退出的處理流程和措施。

《新指引》把企業(yè)退出分為兩種情況。一是合作企業(yè)違反合作協(xié)議、監(jiān)管協(xié)議，可分別由村集體、區(qū)政府（或其指定的單位）啟動合作企業(yè)退出程序；二是由于國家法律法規(guī)和政策變化，城市規(guī)劃調(diào)整或市政公共基礎設施、公共綠化建設調(diào)整，改造方式或模式變更等原因，導致舊村改造項目無法繼續(xù)實施的，合作企業(yè)可分別向村集體和區(qū)政府或其指定的單位申請啟動退出程序。

《新指引》提到，經(jīng)研究后確認合作企業(yè)退出，改造工作尚未完成的舊村，區(qū)政府或其指定的單位指導村集體啟動新的合作企業(yè)遴選工作，對退出合作企業(yè)的投入進行清算并按照協(xié)議約定予以合理補償。重新選擇合作企業(yè)應采取公開方式，但經(jīng)研判因合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產(chǎn)等難以履約，可能出現(xiàn)村民生命財產(chǎn)重大損失、維穩(wěn)等緊急情況，區(qū)政府采取預防和應急補位措施的除外。

附政府官網(wǎng)【文字解讀】

《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》主要是結合我市舊村改造工作實踐，對舊村改造中合作企業(yè)的資金實力、開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)導入要求，舊村改造實施過程中的協(xié)議簽訂、監(jiān)管，以及合作企業(yè)的退出等方面進行了修改完善，具體如下：

（一）根據(jù)2022年新頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第54號），結合住建部推動城市更新由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變要求，降低了對合作企業(yè)開發(fā)能力的要求，提出合作企業(yè)與新二級資質(zhì)的相關條件相當。

（二）結合住建部“留改拆”并舉、加強修繕改造、注重提升功能的要求，以及鼓勵市、區(qū)屬國企參與城市更新項目，降低了對合作企業(yè)總資產(chǎn)的要求，明確合作企業(yè)本身或其全資子公司的相關數(shù)據(jù)可以納入資格核驗范圍。

（三）針對企業(yè)反饋產(chǎn)業(yè)導入門檻太高，不利于社會資金進入舊改市場的問題，綜合考慮目前經(jīng)濟形勢，將產(chǎn)業(yè)導入中對于企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求由準入條件轉為擇優(yōu)條件。同時，不再分圈層設置企業(yè)的行業(yè)地位和數(shù)量要求，各區(qū)可以根據(jù)項目的具體情況設定產(chǎn)業(yè)導入的擇優(yōu)條件。

（四）為兼顧市場運作需要和市場規(guī)范管理，在舊村改造實施過程中，對合作企業(yè)改造項目公司股權轉讓行為予以合理控制。同時，考慮到緊急情況下政府強制介入等補位措施的例外情形。

（五）結合近期政策變動、市場變化等因素導致企業(yè)退出的情形，增加了企業(yè)退出的處理流程和措施。另外，對招商文件編制、項目公司設立、合作協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議內(nèi)容、政策銜接等細節(jié)部分進行了優(yōu)化。

廣州市：2000億元城市更新投資

1月28日 ，廣州市高質(zhì)量發(fā)展大會正式召開。會上，包括市住房城鄉(xiāng)建設局以及各區(qū)都提出了廣州城市舊改與更新的相關目標。

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局局長王宏偉表示，大力推進城市更新，推動城市建設高質(zhì)量發(fā)展。

一是強力推進中心城區(qū)城中村改造。堅持“拆、治、興”并舉，有力有序推進中心城區(qū)的城中村改造，攜同各區(qū)全力推進城中村改造示范項目取得新突破。今年全市計劃推進127個城中村改造項目，重點推進17個城市更新項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產(chǎn)投資目標。

二是大力推動重點片區(qū)改造。聚焦城市重點功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等重點區(qū)域，探索片區(qū)改造新模式，重點推進城市新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)、珠江兩岸、機場高速兩側、廣州南站周邊、東部樞紐等片區(qū)連片改造提升。

三是繼續(xù)推動老舊小區(qū)改造提質(zhì)增效。以“繡花”功夫推進100個以上老舊小區(qū)改造；推進北京路二期、上下九街區(qū)、聚龍灣片區(qū)等歷史文化活化利用項目；推進19個老舊小區(qū)成片連片改造，重點推進海珠區(qū)二龍片區(qū)、白云區(qū)廣園新村片區(qū)等高質(zhì)量品質(zhì)提升示范區(qū)建設。

海珠區(qū)：康鷺片區(qū)完成20萬平拆違

大力開展人居環(huán)境治理提升行動。海珠推進嚴管環(huán)境衛(wèi)生、嚴查安全隱患、嚴打治安犯罪及整治無證經(jīng)營、規(guī)范出租屋管理、提升基礎設施等11項重點任務。康鷺片區(qū)計劃一季度完成4萬平方米、二季度完成8萬平方米的拆違任務，全年完成20萬平方米的拆違目標。

大力開展城中村更新改造行動。海珠主動與省市部門對接，加快完善康鷺片策方案和更新單元規(guī)劃方案，目前已組建履職監(jiān)督專班，全面精準核定康鷺片區(qū)改造的基礎數(shù)據(jù)。加快瀝滘村和新市頭村項目復建房建設，加快推進城市新中軸南段及新滘路沿線等“一軸一路”區(qū)域的更新改造。

大力開展產(chǎn)業(yè)轉型升級和梯度有序轉移行動，研深研透產(chǎn)業(yè)的留和轉，推動中大紡織商圈打造成為數(shù)字創(chuàng)意設計中心、科技面料研發(fā)基地、潮流趨勢發(fā)布基地、品牌孵化總部基地。完成紅棉中大門等龍頭市場改造，通過發(fā)展都市工業(yè)、推動工業(yè)上樓等方式，做強有在地納統(tǒng)貢獻的28家制衣廠、扶持培育102家種子企業(yè)。加快向廣清紡織服裝產(chǎn)業(yè)園有序轉移，已走訪聯(lián)系企業(yè)4500多家，其中821家企業(yè)有意向轉移。

白云區(qū)：加快8個以上城中村改造

突出打造城市更新先行試點，堅持“拆、治、興”并舉，加快黃邊村等“4+2+2+X”8個以上城中村改造，新增產(chǎn)業(yè)空間250萬平方米、公建配套80萬平方米以上，推動羅沖圍、機場高速等周邊城中村改造，打造金沙灣、廣智片區(qū)混改示范點，通過更新改造煥發(fā)無限生機活力。突出城鄉(xiāng)融合發(fā)展，深入實施“七好民生工程”，深化鎮(zhèn)街“3+1”結對互促機制，讓群眾共享更多高質(zhì)量發(fā)展成果。

荔灣區(qū)：完成拆遷100萬平以上

科學有序推進城市更新，拓展高質(zhì)量發(fā)展新空間。堅持“拆、治、興”并舉，荔灣將加快推進已批在建的5個城中村改造項目，爭取完成拆遷100萬平方米以上，全年實現(xiàn)投資100億元，大力推進其他條件成熟的城中村實施改造。

在實施城市更新工作中不斷優(yōu)化審批流程，出臺扶持政策，大力推進老舊廠房、舊辦公樓宇、專業(yè)批發(fā)市場的更新改造。啟動36個老舊小區(qū)微改造，著力提升人居環(huán)境完善公共配套設施。

越秀區(qū)：瑤臺村改造年內(nèi)改動

越秀將有力有序推進城市更新改造，南洋電器廠開工建設、瑤臺村改造年內(nèi)啟動，抓好老舊商務樓宇和傳統(tǒng)專業(yè)市場改造升級，力爭全年新增商業(yè)辦公載體20萬平方米，推動8家市場實施硬件升級工程、5家市場業(yè)態(tài)提升。全面提升城區(qū)環(huán)境品質(zhì)和街區(qū)風貌，深入實施綠美提升、古樹名木保護提升等行動，加強基礎設施、環(huán)境衛(wèi)生、背街小巷等專項整治，加快創(chuàng)建國家生態(tài)文明建設示范區(qū)。

天河區(qū)：推動金融城、智慧城內(nèi)城中村改造

天河智慧城和天河智谷片區(qū)將強化規(guī)劃引領，推動華南國家植物園周邊片區(qū)融入城市功能布局，加快推動廣棠產(chǎn)業(yè)片區(qū)、小新塘片區(qū)等6個重點片區(qū)開發(fā)建設，一體推進城中村改造、高壓線下地等工作，推動重點片區(qū)盡快起步成勢。

硬環(huán)境方面，天河將落實省“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”部署，縱深推進黨建引領城中村治理，持續(xù)改善人居環(huán)境和公共服務質(zhì)量，并堅持“拆、治、興”并舉，積極推進廣州國際金融城西區(qū)石東村、北區(qū)棠下村以及天河智慧城范圍內(nèi)城中村改造；同時，高水平編制面向2049的城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，全力配合推進廣州東站改造和廣州東站至新塘站五六線建設，優(yōu)化城區(qū)功能品質(zhì)。

番禺區(qū)：計劃推進13個舊村全面改造項目

番禺區(qū)將城市更新作為拉動固定資產(chǎn)投資增長、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐，堅持“拆、治、興”并舉有力有序推進城市更新，計劃推進13個舊村全面改造項目和13個村級工業(yè)園改造及舊廠房改造等項目，因地制宜、分類施策，充分挖潛，以拆促興，拆出空間、拆出秩序、拆出高質(zhì)量發(fā)展勢頭。

從化區(qū)：有序推進3個舊村改造項目

疊加放大國家鄉(xiāng)村振興示范縣創(chuàng)建與國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展示范區(qū)、國家全域土地綜合整治等“國字號”試點優(yōu)勢，統(tǒng)籌實施總投資24.59億元的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效、鄉(xiāng)村建設拓展提升、鄉(xiāng)村治理強基固本三項工程，加快國家級田園綜合體、鰲頭萬畝良田項目建設，走深走實具有廣州特色的超大城市城鄉(xiāng)融合發(fā)展之路。有序推進東風村等3個舊村改造項目和7個以上微改造項目，高標準將地鐵14號線從化客運站片區(qū)2.5平方公里打造成為“從化城市門戶”，為推進職住平衡、產(chǎn)業(yè)升級爭取更多高質(zhì)量發(fā)展空間。

增城區(qū)：推進城中村綜合治理改造

加快推進城鄉(xiāng)融合，爭當縣鎮(zhèn)村高質(zhì)量發(fā)展示范。落實“百縣千鎮(zhèn)萬村高質(zhì)量發(fā)展工程”部署要求，高水平推進國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗區(qū)建設和國家農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)創(chuàng)建，打造城鄉(xiāng)融合發(fā)展示范區(qū)。扎實推進強鎮(zhèn)興村，做強做優(yōu)絲苗米、荔枝、遲菜心等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。完善聯(lián)農(nóng)帶農(nóng)利益聯(lián)結機制，推進共同富裕。圍繞“拆、治、興”推進城中村綜合治理改造，大力建設美麗圩鎮(zhèn)，逐步實現(xiàn)公共服務同質(zhì)同標。

--THE END--
廣州高質(zhì)量發(fā)展大會城市更新篇
官宣2000億資金投入，這些片區(qū)被高度聚焦！

本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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