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春節(jié)之后，最重要的房地產(chǎn)新聞，莫過于“提前還房貸”。

很多報道說，以前是排隊貸款，現(xiàn)在是排隊還款，多個城市的銀行提前還貸申請，都排隊少則2個月多則半年。有的銀行為了避免這種扎堆提前還貸，還關閉了APP網(wǎng)約入口。這樣的現(xiàn)象，多年都沒有出現(xiàn)過。

大致歸納起來，媒體總結的提前還貸的原因有三個：一是，未來預期收入流不確定甚至下滑；二是，股票、基金、銀行理財?shù)仁找孀儾?；三是，存量貸款與增量貸款利差擴大（現(xiàn)在有的城市首套房貸利率能做到3.8%，但是之前發(fā)放的房貸仍然在5%以上）。由此，也有專家給出解決方案建議，同步降低存量房貸利率。

這個和我們眼下看到的市場狀況相反，春節(jié)之后同時出現(xiàn)的另一個景象是，房地產(chǎn)成交的回暖。雖然觀察周期太短，但是從中介機構的先行指標——帶看量——來觀察，買房人的信心要比春節(jié)之前，尤其是“全陽”之前有明顯恢復了。

01

一個矛盾點出現(xiàn)了，一方面是政策確定性的放寬，但是另一方面，為什么大家都在忙不迭的提前還房貸？

我自己這段日子也開始有這樣的困擾了，跟粉絲們也陸陸續(xù)續(xù)做了不少這方面的溝通?？傮w的看法，我對上述三個原因沒有新的看法，但是我認為重點在于，上述三個因素里，有主有次，找到最為主要的因素，對于我們理解市場，做出決策，會提供更有價值的的指引。

我自己的看法是，上面的因素里，第一個——整體預期收入流的不確定乃至確定性下滑，和第二個——預期投資收益的下滑，其實說的是一回事，這顯然是最重要的因素。至于說存量貸款和增量貸款的利差，是一個輔助因素、技術問題。

從我自身的情況看，疫情這幾年，我的收入也受到一些影響，但我已經(jīng)很幸運了，比我慘的大有人在（畢竟我沒有什么固定成本，還可以線上辦公）。但是，尤其是在去年，我也開始努力的縮減開支了，雖然還能賺錢，但總是覺這個不安全感在快速上升。另外，這么多年來我都懶得去搞“商轉(zhuǎn)公”，以前覺得無所謂，就省那么幾個錢，但是最近也開始琢磨了，仿佛一夜之間覺得蚊子肉也是肉啊。

從群友們的交流看，大家基本上對什么利差的因素提及的不多，偶爾有童鞋提了，但是明顯不是重要的決策因素。

“手上的錢，沒有好的標的，干脆就還了，降低負擔”。

“收入難以估量持續(xù)性時，無債一身輕的輕松”。

“提前還貸潮，是基于收入預期降低的心理，還有目前過高的房貸利率”

“現(xiàn)在是沒有了確定性的收益”。

02

如果說是存量貸款和增量貸款之間的利差導致的，那么很簡單，這個判斷基點在于：他們還了貸款，還是會貸款，只是尋求成本更低的利率——比方說轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸，現(xiàn)在最低的經(jīng)營貸利率可以做到年化3個點，很低很低很低，無風險收益率了。但是如果這么做的人很大量，會表現(xiàn)在統(tǒng)計報表里的——短期貸款和中長期貸款數(shù)據(jù)。但從去年末的數(shù)據(jù)看，幾乎是一邊倒的居民存款破紀錄的大幅上升，而貸款卻是創(chuàng)下多年未見的收縮。

看這兩組數(shù)據(jù)：

2022年，居民戶新增人民幣貸款38300億元，同比少增40900億元，其中短期貸款10800億元，中長期貸款27500億元，分別同比少增7600億元和33300億元。全面縮減。

2022年，住戶存款增加17.84萬億元，而2021年全年住戶存款增加9.9萬億元，同比多增7.94萬億。2021年居民存款增速只有10.7%，而截至2022年末這一增速已經(jīng)抬升至17.3%。幾乎創(chuàng)下歷史記錄。

這么個極端的反差，顯然不是存量房貸、新增房貸利率有差別就能導致的，顯然專家的看法也是避重就輕。我的意思是，存量房貸利率下降當然是應該的，也會起到一些作用，向2008年學習。當年的房貸利率，不論增量存量，一律打到7折（創(chuàng)紀錄的4.158%，導致商業(yè)銀行虧損的利率），但今天的房貸利率，別說存量了，就是增量放大利率，也不會讓銀行“虧損”。我當然不是說今天的商業(yè)銀行應該干“虧本買賣”，而是說眼前的利率極端性不及2008。

但即便是房貸利率同步了，我認為依然是輔助因子，影響力不足夠。

03

真正有力量的動作，是要盡快扭轉(zhuǎn)居民關于未來收入流高度不確定的悲觀預期。這是房地產(chǎn)的決定性力量。

這個悲觀預期既是預期，又是事實。說它是事實，的確是因為在這幾年間，許多人倒了。這些我相信大家身邊都有一二三的案例，就算是沒有，看拍賣房數(shù)量的爆增也能猜出個一二。

我一個粉絲今天跟我說，“疫情三年身邊有幾個身家?guī)浊f的出問題了……生意虧損，現(xiàn)金流就斷了，房子也不是自己的了”。

之前有媒體報道，企查查數(shù)據(jù)，截至2022年11月28日，國內(nèi)餐飲相關企業(yè)共注銷吊銷495457家，僅僅2022年上半年統(tǒng)計到的注銷吊銷數(shù)據(jù)就超過了2020年全年。

其他像裁員、地產(chǎn)人開滴滴、股市的暴跌、理財?shù)谋┑鹊?，這些傷心事都不需要再展開了。今天一個頭部地產(chǎn)人跟我說，去年的年終獎還沒拿到，部門的同事1年時間的月薪還不到1萬……在深圳，如果有房貸，1萬塊是個什么概念？

現(xiàn)在是放開了，大家的信心在快速恢復，這是大好事。但是從信心恢復到收入恢復，恐怕還是要有一段時間。而且，這也不一定是光出政策刺激就能夠解決的。企業(yè)也好，家庭也好，一下子陷入困頓，就算是超級東風來了，你要重新站起來，也得要個一年半載，企業(yè)更是得個三年兩載的吧。

我昨夜和一個地產(chǎn)大佬交流局勢，大家的共識是覺得，2023年肯定要比2022年好，成交量會上來。但是“重要的是居民對未來現(xiàn)金流的預期……就算你有一千萬存款，但你失業(yè)了，工作都找不到，你會拿去買房嗎？”

這個可以解釋孟蘇曉的提問。他之前說：“2022年中國老百姓存款增加了十五萬億，拿其中五萬億用來買房，中國的經(jīng)濟就能恢復”。引起了軒然大波，被嘲諷的不行，老爺子后來又出面解釋說，自己的本意是說要有實力的人去買房。

其實我認為他根本沒必要解釋，這話當然沒有說錯，5萬億當然能救經(jīng)濟的命。但錯不在此，錯在于，他沒有解釋為什么大家都去存錢了。超天量的存款，說明了居民在做的是防御性儲蓄，對未來的收入流沒有信心。這個是房價的決定性力量，我們常拿房價收入比來測算一地、一國房價的泡沫程度，但當期的房價收入比只能顯示買房的“負擔痛苦指數(shù)”，不能解釋泡沫度，因為，促使人們?nèi)ベI房子的根源性力量，是基于他們對未來收入的樂觀預期。這就像你今天的股票大漲了，雖然是賬面值沒有兌現(xiàn)，但是你會大方的在群里發(fā)個200塊的紅包。但是如果你今天的股票綠了，同樣也是浮虧，但是你會在群里發(fā)紅包嗎？恐怕只會翻白眼。

如今這個樂觀預期不在了，或者說正在恢復中但還沒有顯現(xiàn)的那么快速，這反映在居民的動作上，就仍然是一種防御性的姿態(tài)（在企業(yè)，也是一樣）。這個，才是居民排隊提前還貸背后折射的真正重要的事件。

04

這個因素，上面的媒體報道也都談到了，但是應當說，側重點不一樣，進而會影響我們對市場的理解。這么說吧，大家都看到了，各城各地現(xiàn)在的想法，現(xiàn)在的動作，統(tǒng)一一句話：是想讓企業(yè)家、居民重新去“擴表”，某種意義講，買房子是負債，擴大投資也是負債，現(xiàn)在就是要大家多消費、多貸款。

但是，面對居民排隊提前還房貸的潮流，如果只是傾向理解為存量貸款、增量貸款利差大，那解決不了問題——把現(xiàn)在的存量房貸利率和增量房貸同等化，那的確能夠延緩提前還貸的勢頭，但是想讓大家重新的“擴表”，跑步到房地產(chǎn)市場里去買樓。

得讓大家對未來的收入預期重新樂觀起來，就是要相信明天的自己能夠賺到比今天更多的錢，并且憑借自己的努力真的能夠做到。有這樣的預期，市場不需要喊話刺激，消費自然就會起來，房地產(chǎn)也會復蘇。

這個是觀察房地產(chǎn)行業(yè)、市場未來走向的關鍵點，我認為更值得強調(diào)。相信政策也在往這個方向走，這一點值得我們對2023更加樂觀一些。同時，市場自身基本面的蓄能，也正在提供一個復蘇的底盤。淡定面對，保持樂觀。

上次建了一個500萬預算群，鑒于城市副中心的500萬剛需盤非常多，具體如何選盤變得復雜，應很多剛需粉絲的呼吁，新建的一個群。然后有些粉絲申請要建“1000萬預算群”，我就同時開建三個不同的群——預算在500萬內(nèi)、1000萬內(nèi)、2000萬內(nèi)，有需要的童鞋，都可以掃下方二維碼，備注清楚。希望大家通過交流，可以幫助自己更好的“買對”。