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2023-01-31
官宣！東莞舊改新政正式出臺！
更新時間：2023-01-18 10:32:24作者：智慧百科
1月16日
東莞市自然資源局
發(fā)布“三舊”改造新政
政策包含多項大家關(guān)心的內(nèi)容，如：
制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引
建立區(qū)片容積率和區(qū)片地價
強(qiáng)化降本讓利，簡化審批流程
強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌
全力推進(jìn)連片“工改工”等
除此之外
政策還提到了哪些要點？
快來看看解讀吧~
《關(guān)于聚焦先進(jìn)制造打造高品質(zhì)空間
全面加快“三舊”改造的實施意見》
三大政策要點關(guān)鍵詞
1
打造公平公正、公開透明的陽光工程
一是深化公平公開的改造體系。
《實施意見》提出要全面改革單一主體掛牌模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實施主體”模式。改革的重點有三個著力點。
第一，前期工作要強(qiáng)化政府統(tǒng)籌，讓政府承擔(dān)更大的擔(dān)當(dāng)，屬地鎮(zhèn)府也可結(jié)合需要，聯(lián)合土地測繪、數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制、房地產(chǎn)評估、拆遷補(bǔ)償、法律事務(wù)等方面的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)協(xié)同推進(jìn)前期工作。
第二，市場主體可在市公共交易資源平臺通過公開競價方式確認(rèn)為我市“三舊”改造項目實施主體（擬土地受讓方），并限期內(nèi)完成改造單元的土地整理，進(jìn)行改造開發(fā)建設(shè)，土地整理和要約收購時間將相比單一主體掛牌模式進(jìn)一步延長，原則上1-2年內(nèi)完成收購歸宗，限期內(nèi)權(quán)益收購不達(dá)100%的，可按要求申請延期或單元切割等，實施方案獲批后3個月內(nèi)完成供地，切實加快有效項目落地。此番改革，讓實施主體將主要精力集中到談判協(xié)商、投資開發(fā)建設(shè)等領(lǐng)域，讓規(guī)劃調(diào)整、權(quán)屬初查等前期工作回歸政府本位，下來將會在細(xì)則中進(jìn)一步明確具體職責(zé)。
第三，在公開交易方案中要明確規(guī)劃方案、區(qū)片容積率、區(qū)片地價，讓市場主體有明確穩(wěn)定的利益預(yù)期，讓改造收益清晰透明。
二是制定全市統(tǒng)一的補(bǔ)償安置核算指引。
作為全市各鎮(zhèn)街（園區(qū)）制定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性依據(jù)，統(tǒng)一明確改造成本，穩(wěn)定社會改造預(yù)期，助力項目加快推進(jìn)。
三是建立區(qū)片容積率和區(qū)片地價。
區(qū)片容積率就是要從規(guī)劃容積率向成本容積率改變，讓項目容積率的確定與規(guī)劃方案脫鉤，比如，在區(qū)片容積率下，開發(fā)主體貢獻(xiàn)備用地，具體備用地用途由政府確定，切實讓政府的事情政府做，市場的事情市場做，厘清邊界，讓社會資本輕裝上陣。
區(qū)片地價就是要讓市場對地價的預(yù)期更穩(wěn)定更透明，按照區(qū)片地價的固定比例計收地價，改變過去單個項目多次評估，改變過去博弈性較大的扣減補(bǔ)償成本地價計收模式。上述新規(guī)則，都是旨在公開透明、統(tǒng)一穩(wěn)定、充分讓利，下來區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收，都通過信息化系統(tǒng)向社會公開，市場主體可通過系統(tǒng)查閱、直接計算容積率和地價，減少博弈空間，實現(xiàn)改造效益明碼實價，全面降低制度性交易成本。
2
建立精簡高效、減負(fù)讓利的政策機(jī)制
一是強(qiáng)化降本讓利。
此輪改革，更加關(guān)注構(gòu)建一個寬松的、降本讓利的投資環(huán)境，比如政府統(tǒng)籌前期工作，核心就是要政府牽頭解決前期各項不穩(wěn)定性因素與歷史性問題，穩(wěn)定預(yù)期收益，降低前期工作因不確定性帶來的巨大成本。比如區(qū)片容積率中改造開發(fā)容量以“成本+利潤”為原則，力求在保證經(jīng)濟(jì)平衡的基礎(chǔ)上，充分預(yù)留合理利潤空間，提振市場信心。
二是簡化審批流程。
效率就是價值，高效率就能降大成本，因此此輪改革突出對流程的全面優(yōu)化，能簡則簡、能并則并，將原本19個環(huán)節(jié)串聯(lián)流程，整合為前期工作、確認(rèn)主體、實施方案、開發(fā)監(jiān)管四個階段，大幅壓縮審批流程與材料。
同時，強(qiáng)化前期工作決策機(jī)制，先通過市城市更新委員會審議規(guī)劃方案后，再啟動項目改造，核心是實現(xiàn)“一次決策、一并審批”，通過政府提級審查，明確整體戰(zhàn)略意圖，穩(wěn)定改造格局，給予項目更明確的改造方向，避免因項目定位不清晰，多次來回推倒重來，讓市場更有確定性。
3
構(gòu)建政府統(tǒng)籌、提質(zhì)增效的改造格局
一是強(qiáng)化政府規(guī)劃統(tǒng)籌。
建立“三舊”改造專項規(guī)劃－片區(qū)統(tǒng)籌－單元規(guī)劃的“大中小圈”分層分級規(guī)劃體系，加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)和市級統(tǒng)籌謀劃。下來，專項規(guī)劃由市統(tǒng)籌編制，確定全市五年改造目標(biāo)與改造格局，形成具有實施性的項目管理清單，切實讓專項規(guī)劃成為實施性規(guī)劃。
大圈指的是各鎮(zhèn)的核心改造重點區(qū)，強(qiáng)調(diào)“三舊”改造向重點區(qū)域集聚，改變過去零散改造的結(jié)構(gòu)?；凇按笕Α弊R別“中圈”即重點改造片區(qū)，以1-3平方公里的空間尺度，編制片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃，作為項目實施的協(xié)調(diào)平臺與管控抓手，統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)規(guī)劃布局、交通路網(wǎng)、公建配套、開發(fā)容量、單元劃分和實施時序等內(nèi)容。下來“小圈”即改造單元（項目）的改造，必須基于大圈、中圈為依托。
二是全力推進(jìn)連片“工改工”。
針對“工改工”零碎化、連片空間不足、品質(zhì)不高等問題，將政府主導(dǎo)、連片凈地作為新一輪“工改工”行動的發(fā)力點，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）要謀劃若干500畝以上的政府統(tǒng)籌連片“工改工”片區(qū)，政府、國企平臺、優(yōu)質(zhì)市場主體要協(xié)同發(fā)力，積極參與連片“工改工”整備開發(fā)。同時適度收緊零碎化“工改工”優(yōu)惠政策，對連片產(chǎn)業(yè)改造給予更大支持，進(jìn)一步鼓勵“工改工”的土地收儲，切實為我市產(chǎn)業(yè)再立新柱提供空間支持。
下來，“工改工”將回歸強(qiáng)公共利益屬性，進(jìn)一步強(qiáng)化政府統(tǒng)籌，由屬地政府全面下場推進(jìn)，降低“工改工”綜合成本，降低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)落地的成本。同時，“工改工”也堅持政府統(tǒng)籌，市場參與的模式，歡迎和大力支持優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資本參與，成為實施主體或產(chǎn)業(yè)運營主體?！肮じ墓ぁ笔且粋€系統(tǒng)工程，政府的下場，是為了更大力度的吸引各類優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資本的加入，讓東莞繼續(xù)保持更有競爭力更有活力的產(chǎn)業(yè)體系。下來，我市還將出臺“工改工”更大力度的支持舉措，堅定不移推進(jìn)“工改工”工作。
三是大力提升城市品質(zhì)。
在推動“工改工”的同時，下來也要強(qiáng)化以“宜工則工、宜居則居、宜商則商”原則，大力推進(jìn)城市核心區(qū)改造，圍繞市區(qū)黃金雙軸等城市核心區(qū)，謀劃一批重點項目，切實以“三舊”改造全面提升城市品質(zhì)。
四是進(jìn)一步創(chuàng)新機(jī)制改革。
新政針對改造項目實際推進(jìn)中的各類難題，在利益平衡、聯(lián)動改造、土地統(tǒng)籌、補(bǔ)償推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管等方面，進(jìn)一步全面完善政策機(jī)制。特別是針對“三舊”改造的突出難題，比如公有資產(chǎn)、無主財產(chǎn)認(rèn)定等，將進(jìn)一步明確操作規(guī)范，掃清制約“三舊”改造項目的各類難題，給予市場明確清晰的規(guī)則和路徑，讓“三舊”改造項目更高效落地。
該政策自印發(fā)之日起施行
有效期至2028年1月9日
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來源：東莞發(fā)布
本期編輯：小品君