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作者：子非魚(yú)

01

長(zhǎng)沙連出四招

2022年，發(fā)布救市措施最多的城市，非南京莫屬。2023年，盡管只過(guò)去了1個(gè)多月，但長(zhǎng)沙儼然已經(jīng)奪魁，在一個(gè)多月的時(shí)間里，發(fā)布了四條新規(guī)。

最近的一條，是2月1日湖南省下達(dá)的。

2月1日，湖南省對(duì)全省14個(gè)城市的首付比例進(jìn)行了調(diào)整：13個(gè)非限購(gòu)城市首付比例降至20%，二套房首付降至30%。唯一限購(gòu)的長(zhǎng)沙，首套房首付為30%，二套房降至40%。

之前長(zhǎng)沙二套房首付比例是45%。這對(duì)于改善型需求人群，壓力有一定的緩解。

除此之外，在1月12日，長(zhǎng)沙住建局、衛(wèi)健委、公安局聯(lián)合發(fā)布文件，提出：二孩及以上家庭增加一套購(gòu)房指標(biāo)。

這是去年無(wú)錫首創(chuàng)的方法，目的在于同時(shí)激發(fā)民眾的生育意愿，同時(shí)幫助去庫(kù)存。

1月19日，長(zhǎng)沙發(fā)布《關(guān)于強(qiáng)省會(huì)人才購(gòu)房細(xì)則》，其中明確提到：

45周歲（含）以下，具有大專(zhuān)及以上學(xué)歷或中級(jí)及以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格的人才，落戶長(zhǎng)沙并繳納社保或個(gè)稅后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品住房，博士、碩士學(xué)歷及高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格甚至不限年齡。對(duì)湖南省內(nèi)地、州、市高層次人才，按程序認(rèn)定后，享受長(zhǎng)沙戶籍同等購(gòu)房待遇。

這意味著，現(xiàn)在在長(zhǎng)沙，大專(zhuān)以上學(xué)歷落戶即可購(gòu)房，而在之前，有落戶時(shí)間限制和繳納社保時(shí)間限制。

現(xiàn)在這些限制統(tǒng)統(tǒng)拆除了。

同時(shí)，《細(xì)則》還將購(gòu)買(mǎi)二套房的時(shí)間縮短了。此前購(gòu)買(mǎi)二套房，需要首套房拿證滿四年，現(xiàn)在改成了首套房網(wǎng)簽滿4年即可，縮短了兩年左右。

02

一切都是為了賣(mài)房

可以看到，一個(gè)多月時(shí)間里的四大招數(shù)，都是為了大眾方便買(mǎi)房，買(mǎi)更多的房。說(shuō)白了，就是為了去庫(kù)存，托住房?jī)r(jià)。

曾幾何時(shí)，長(zhǎng)沙是樓市調(diào)控的楷模，深圳、東莞等城市都曾奔赴長(zhǎng)沙求取調(diào)控真經(jīng)，現(xiàn)如今，長(zhǎng)沙樓市也變味了，為了賣(mài)房也在不顧一切。

長(zhǎng)沙在大眾的印象中，盡管是調(diào)控最成功的城市，但這也是表象。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)雖然不像其他城市那樣，短時(shí)間內(nèi)拉升，但也一直在上漲中，哪怕在去年樓市一片肅殺的氛圍中，長(zhǎng)沙的新房?jī)r(jià)格也沒(méi)有回頭。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月，長(zhǎng)沙新房環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.2%，是去年為數(shù)不多的房?jī)r(jià)上漲的城市之一。

所以，別看長(zhǎng)沙每年的漲幅不是很大，但連年上漲的累計(jì)值也夠讓人難受的，如同鈍刀子割肉般難受。長(zhǎng)沙樓市，早就變味了。

不過(guò)，去年長(zhǎng)沙的商品房成交量、土地出讓、二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)，則是另一幅畫(huà)面。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年長(zhǎng)沙新建商品房成交面積1132萬(wàn)方，同比下跌50%，是近10年來(lái)成交建面最低的一年。

賣(mài)地收入方面，去年長(zhǎng)沙賣(mài)地收入513.8億元，相較2021年的702億元下跌了26.8%。

二手房?jī)r(jià)格方面，所有區(qū)基本都在下降，基本是普降局面。根據(jù)機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙11月份二手房掛牌均價(jià)幾乎都在下降。

另外，根據(jù)自媒體“象盒找房”梳理的數(shù)據(jù)顯示：統(tǒng)計(jì)到的200個(gè)熱門(mén)小區(qū)中，有188個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)都下跌，占總量的94%，其中77個(gè)小區(qū)的跌幅超過(guò)1%。

長(zhǎng)沙新房與二手房?jī)r(jià)格截然相反的表現(xiàn)在于，過(guò)去長(zhǎng)沙為了控制房?jī)r(jià)，所以降低了長(zhǎng)沙樓市的品質(zhì)，也就是減少了那些高端改善房的數(shù)量，導(dǎo)致長(zhǎng)沙樓市一看過(guò)去，基本上都是剛需房。

說(shuō)白了就是人為制造了一種優(yōu)質(zhì)新房稀缺的局面，導(dǎo)致長(zhǎng)沙新房供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)上漲的局面。

事實(shí)上，長(zhǎng)沙如果算上二手房，房子也是一大把。長(zhǎng)沙新房去年年末的庫(kù)存量是1045萬(wàn)平方米，去化周期17.7個(gè)月。二手房方面，僅在貝殼平臺(tái)的二手房數(shù)量已達(dá)到約6.5萬(wàn)套（1月15日數(shù)據(jù)）。

此外還有大量的公寓。長(zhǎng)沙的公寓有點(diǎn)特別，一般來(lái)說(shuō)，公寓由于相較于住宅存在諸多短板，比如土地年限短、水電燃?xì)赓M(fèi)更貴，且不帶學(xué)位，價(jià)格要比住宅低不少。但長(zhǎng)沙的公寓，不知哪來(lái)的底氣，價(jià)格之前沒(méi)有跳水之前，基本和住宅價(jià)格平起平坐。

如此不可一世的公寓，庫(kù)存量又超大。湖南中原數(shù)據(jù)披露，截至2022年4月底，長(zhǎng)沙的公寓庫(kù)存量持續(xù)突破歷史最高水平，超過(guò)476萬(wàn)平方米，去化周期增加至46.8個(gè)月，約4年。

最終自食苦果，引發(fā)了價(jià)格跳水。

整體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙的樓市壓力盡管沒(méi)有其他城市那么大，但好受不到哪兒去，同樣遭遇了成交量、房?jī)r(jià)和土地出讓金的“三殺”。

去庫(kù)存，同樣是擺在長(zhǎng)沙面前的大事。

03

長(zhǎng)沙樓市后續(xù)走勢(shì)

長(zhǎng)沙相比于其他城市的優(yōu)勢(shì)在于，泡沫相對(duì)較小。

相對(duì)較小，但也不是沒(méi)有泡沫。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比雖然最低，但也超過(guò)了9。這已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線。

換句話說(shuō)，中國(guó)的中心城市，房?jī)r(jià)收入比都在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線以上，都存在泡沫。

房?jī)r(jià)收入比為9是什么意思？也即在長(zhǎng)沙拿著普通薪酬的人，想要在長(zhǎng)沙買(mǎi)一套房子，需要不吃不喝9年。

如果算上吃喝，時(shí)間得翻倍。

既然存在泡沫，在當(dāng)下民眾收入和宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍需要時(shí)間的背景下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)仍難發(fā)力。

從過(guò)去三個(gè)月的成交量來(lái)看，當(dāng)下全國(guó)90%的城市都不配談“房?jī)r(jià)上漲”，相反，大多數(shù)城市的調(diào)整周期還未結(jié)束。

以長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，二手房調(diào)整的空間仍然有，當(dāng)然由于長(zhǎng)沙的泡沫相對(duì)偏小，調(diào)整的空間也相對(duì)有限。

總而言之，剛需在長(zhǎng)沙購(gòu)房，不用太過(guò)著急，可以慢慢挑選。而且，購(gòu)房只能選住宅，長(zhǎng)沙的公寓，天量的庫(kù)存和超長(zhǎng)的去化周期，碰都不要碰。