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      1. 表面穩(wěn)健的萬科,背后御用公司“功不可沒”

        更新時間:2023-02-12 17:41:41作者:智慧百科

        表面穩(wěn)健的萬科,背后御用公司“功不可沒”



        近日,一則萬科22年老將譚華杰離職的消息刷屏,再次引發(fā)市場對萬科關(guān)注。多位內(nèi)部人士對媒體表示,譚華杰應(yīng)該是要從萬科離職了,同一日,萬科發(fā)布的今年核心管理團隊的名單中并沒有譚華杰的名字。對此萬科方面暫未公開回應(yīng)。

        中訪網(wǎng)觀察到,萬科最近兩年不斷爆出人事變動。特別是對高管團隊,董事長郁亮似乎下了很大決心。2023開年,市場又傳來萬科大刀闊斧地調(diào)整高管團隊的消息了。

        頻繁的人事?lián)Q防,萬科如何穩(wěn)定內(nèi)部治理?

        據(jù)《市界觀察》梳理,1月30日,萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍出任東北區(qū)域首席合伙人,原東北區(qū)域首席合伙人林曈擔任北京公司總經(jīng)理。在此之前,2022年12月16日,萬科剛剛對上海區(qū)域進行了高管調(diào)換,其中萬科開發(fā)經(jīng)營本部CEO張海不再兼任上海區(qū)域區(qū)首,由原上海區(qū)域副總經(jīng)理、業(yè)績第一的杭州公司總經(jīng)理吳鏑升任上海區(qū)域“掌門人”。緊接著2023年元旦過后,萬科南方區(qū)域再發(fā)生高管變動。1月6日,原東莞萬科總經(jīng)理周嶸出任深圳萬科總經(jīng)理,南方區(qū)域副總經(jīng)理李東接任東莞萬科總經(jīng)理一職。兩個月之內(nèi),在北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北這七大區(qū)域中,萬科已對其中四個區(qū)域的管理層進行了調(diào)換。

        對此,《市界觀察》敏銳指出,頻繁的人事?lián)Q防后,各部門之間如何配合,如何穩(wěn)定內(nèi)部治理,是留給萬科高管的下個課題。

        表面穩(wěn)健的財務(wù)背后實際暗流涌動

        隱蔽的手段掩蓋了一個真實的萬科

        《鷹覓房產(chǎn)》發(fā)文稱,去年差不多一整年,萬科都沒什么存在感。在這場絕無僅有的生存秀里,頭部央國企和優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)你方唱罷我登場,同是混合所有制的綠城和金地也不時串場一下,而萬科就像被遺忘的角落。反轉(zhuǎn)的是,到了年底,萬科突然凌空躍起,成了各大銀行競相授信的目標。在銀行的白名單里,萬科和保利、華潤這樣大央企并列齊驅(qū),授信的額度超過了好幾家優(yōu)質(zhì)民企的總和。去年,那幾個所謂的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè),大部分時間都尬在領(lǐng)獎臺上祈求紅包雨,而什么都不是的萬科悄沒聲兒地,到9月居然融資了1000億,僅次于“房企之光”保利的1200億。1000億的融資一點都沒浪費,全部償還了到期債務(wù)和利息以及其他剛性支出。在其他民營企業(yè)因為融資斷檔而接連暴雷的時候,萬科不動聲色地將舊債一一置換掉了。于是到年底的時候,一個財務(wù)穩(wěn)健的萬科便無比光鮮地出現(xiàn)在了眾多銀行面前。

        但是萬科光鮮的表面,卻被《鷹覓房產(chǎn)》一語戳穿:費心營造的形象是給市場、監(jiān)管者和銀行看的,實際上萬科去年焦頭爛額的程度,一點不輸于任何一個想活命的房企。

        在接下來的內(nèi)容中,《鷹覓房產(chǎn)》對萬科進行了詳細的解剖:從賬面上看,萬科2021年年末的現(xiàn)金短債比是1.5倍,顯示的是綽綽有余的流動性。實際情況是,去年上半年,萬科只拿了不到20塊地,總金額只有2021年同期的40%,公司將大部分精力都放在搞錢上了——除了從金融機構(gòu)和市場融資,還讓萬物云突擊上市換錢,大幅回收投資換錢,把股份質(zhì)押換錢,賣出資產(chǎn)換錢,將不好賣的項目轉(zhuǎn)給地方城投換錢,將囤了好久的優(yōu)質(zhì)項目賣給外資換錢……這幅活命的姿勢,去年遍地都是。

        萬科的員工也沒過上正常日子,該到手的一些收入遲遲兌現(xiàn)不了。去年到9月的時候,萬科應(yīng)付職工薪酬同比增長了74%,達到了66億;高層也慘,拿到手里的錢被要求買萬科股票。

        現(xiàn)金流緊張的另一個標志是,年初承諾的用最低20億資金回購股票,在市場的眾目睽睽之下,最后只兌現(xiàn)了13億。表面上,萬科可以傲嬌地展示“三道綠線”,尤其是凈負債率水平低到了一個房企所能到達的極限。可惜的是,這些都不是真實的。

        現(xiàn)實中狼狽不堪的應(yīng)對與真實的負債情況遙相呼應(yīng)。當下,勇于創(chuàng)新的萬科已經(jīng)將負債做到了表內(nèi)外體系化操作,表面穩(wěn)健的財務(wù)背后實際暗流涌動。隱蔽的手段掩蓋了一個真實的萬科。這其中,不乏利用違規(guī)手段引入融資,然后隱藏負債,美化報表。

        隱藏負債美化報表

        萬科御用公司“功不可沒”

        在房地產(chǎn)行業(yè),只要一擴規(guī)模賬面負債就上升,而賬面負債上升意味著評級下降,融資受限,股價下跌。那么,怎樣盡可能多地融資擴規(guī)模,又能將負債隱藏起來?《鷹覓房產(chǎn)》以萬科為案例給出了“答案”:萬科突破的方式之一是將信托資金曲線引入項目,然后再進行表內(nèi)外操作以求隱藏真實負債。2019年,監(jiān)管機構(gòu)進一步收緊了信托資金投資房地產(chǎn),禁止以直接投資形式進入項目。也就是說,信托資金的明股實債是明確的違規(guī)行為。為規(guī)避這一點,萬科收集或控制了一批御用實業(yè)公司,專門充當信托公司的直投公司,然后再由這些實業(yè)公司直接投資項目;當信托資金退出時,由萬科關(guān)聯(lián)公司或指定第三方收購其股權(quán)。就這樣,項目既拿到了信托資金,又隱藏了負債或降低了賬面有息負債,美化了報表。萬科御用公司有以下幾個特點:業(yè)務(wù)范圍多元化,沒有實質(zhì)性經(jīng)營,空殼公司,有些甚至就是萬科的關(guān)聯(lián)公司。


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