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【地產(chǎn)建筑】春節(jié)銷售不及預(yù)期，多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整——行業(yè)周報-20230129

1、核心觀點：春節(jié)銷售數(shù)據(jù)不及預(yù)期，多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整

2022年統(tǒng)計局房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)保持低迷，在寬松政策支持下12月銷售和投資數(shù)據(jù)單月降幅收窄。從春節(jié)假期兩周市場來看，住宅成交數(shù)據(jù)暫未走出低谷，但多地首套房貸利率開啟動態(tài)調(diào)整，鄭州首套房貸利率降至3.8%，惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商貸利率下限，我們認為后續(xù)更多城市房貸利率存在下調(diào)空間，成交數(shù)據(jù)有望持續(xù)修復(fù)企穩(wěn)。住建局提出2023年工作重點是穩(wěn)定預(yù)期、防范風險及促進轉(zhuǎn)型，政策面維持建立市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。我們預(yù)計后續(xù)針對剛需和改善的購房需求政策都將持續(xù)寬松，當前對于地產(chǎn)政策底已經(jīng)相對明確，銷售基本面仍在觸底，在疫情政策全面調(diào)整的背景下市場信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機會，維持行業(yè)“看好”評級。

2、政策端：統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)持續(xù)低位，鄭州首套按揭利率下調(diào)

中央層面：2022全年統(tǒng)計局房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)保持低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%，其中住宅投資下降9.5%；房屋新開工面積同比下降39.4%，房屋竣工面積同比下降15.0%；商品房銷售面積13.6億方，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出房地產(chǎn)市場的三個工作重點：穩(wěn)定預(yù)期、防范風險及促進轉(zhuǎn)型。國務(wù)院副總理劉鶴世界經(jīng)濟論壇上強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

地方層面：深圳擬不再安排建設(shè)安居型商品房，將推共有產(chǎn)權(quán)住房。南京房票安置辦法將在南京全市推行，長沙放寬特殊人才落戶購房條件，鄭州多家銀行首套房按揭貸款年利率下調(diào)至3.8%，惠州和韶關(guān)階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

3、市場端：商品住宅成交面積同比仍下滑，土地成交面積同比下降

銷售端：2023年第3-4周，全國64城商品住宅成交面積284萬平米，同比下降70%；從累計數(shù)值看，年初至今64城成交面積達284萬平米，累計同比下降85%。全國23城二手房成交面積為97萬平米，同比增速-61%；年初至今累計成交面積366萬平米，同比增速-25%，前值15%。

投資端：2023年第4周，全國100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積1364萬平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積1558萬平方米，同比下降46%，成交溢價率為0.5%。一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積152萬平方米，同比下降32%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積586萬平方米，同比下降43%；三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積820萬平方米，同比下降50%。

4、融資端：國內(nèi)信用債發(fā)行同比增加

2023年第3-4周，信用債發(fā)行174億元，同比增加43%，平均加權(quán)利率3.43%；海外債發(fā)行1.2億美元，同比減少72%，平均加權(quán)利率3.58%。

風險提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風險進一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加劇。