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作為樓市晴雨表，土拍市場的好壞，則預示著樓市的冷暖。

2023開年，不管全國還是洛陽，土拍市場開始發(fā)生一些微妙的變化。

蟄伏一年多的民營房企，正在恢復元氣，殺入土地市場。

1、民企入場 土拍市場漸次回暖

2月7日下午，新城控股在杭州土拍中以約25.37億元拿下臨平區(qū)崇賢核心區(qū)一幅商住地塊。

新城自2021年8月起就開始收縮土地投資，此后僅2022年5月在河南商丘以2800多萬元拿下一宗商業(yè)用地。

同日鄭州土拍，盡管依然是城投的主場，但我們卻看到了久違的民企身影。除了鄭州順邦置業(yè)拿下一宗地外，建業(yè)地產聯(lián)合富力地產以近5億元拿下高新區(qū)一宗地塊。而建業(yè)上次拿地，則要追溯至2022年4月，其以7400萬元競得鄭州鄭東新區(qū)一宗商業(yè)用地。

建業(yè)與富力拿地，背后更重要的信號是，出險房企也出手拿地了，這是全國首例。

此次杭州釋出的崇賢商住地塊，引得新城、龍湖集團、招商蛇口激烈競逐。

2月7日上午，該地塊在開拍約20分鐘后，即競至封頂價24.6億元，樓面價7378元/平方米，溢價率 11.82%。當日下午，八家房企進入搖號環(huán)節(jié)，新城最終中彩。

此次杭州土拍，也在一定程度上折射出新城的現(xiàn)金流有所好轉。

2021年下半年以來，土地市場鮮有民營房企拿地身影，隨著融資利好頻出，或推動民企重啟土地投資計劃。

2、開年20天洛陽成交8宗地

土地市場出現(xiàn)轉機的不止一二線城市，還有三線城市洛陽。

據(jù)河洛樓市統(tǒng)計，2023年開年1月17日-2月7日的短短20余天，洛陽土地市場已經(jīng)成交8宗商住用地。而2022年一整年，洛陽商住用地的成交量也不過19宗。

2月7日上午，洛陽LYTD-2023-01、02、03號三宗地開拍，均以底價順利成交。

地塊一位于伊濱區(qū)玉溪西街與吉慶路西北角，占地面積約37.4畝。

地塊LYTD-2023-01

地塊二位于伊濱區(qū)孝文大道與立雪路東北角，占地面積約50.2畝。

地塊LYTD-2023-02

地塊三位于伊濱區(qū)立雪路與玉溪西街西北角，占地面積約44.4畝。

地塊LYTD-2023-03

這三塊地成交均價均為約549萬元/畝，樓面價約2940元/㎡。而拿地單位為洛陽城鄉(xiāng)建設投資集團有限公司（簡稱“洛陽城建”，而非“城投”）。

1月18日，洛陽澗西區(qū)成功出讓三宗居住用地，面積合計約188.6畝，成交價共計11.35億元。各地塊成交信息如下：

位于澗西區(qū)絲路大道與河洛路東南角的LYTD-2022-46號地被洛陽創(chuàng)潔建筑工程有限公司以約4.09億元拿下；土地出讓面積約71.2畝，成交單價約574萬元/畝，樓面價約3444元/㎡。

地塊LYTD-2022-46

值得注意的是，該地塊為原升龍又一城項目B地塊所在地。

原升龍又一場項目規(guī)劃圖

地塊LYTD-2022-46位置

位于澗西區(qū)澗濱南路以南、芳華路以北的LYTD-2022-47號地被洛陽同樂寨城市更新建設有限公司以總價約5.31億元摘得；土地出讓面積約90.1畝，成交單價約589萬元/畝，樓面價約3272元/㎡。

地塊LYTD-2022-47

位于澗西區(qū)周山大道與華夏路東南角的LYTD-2022-48號地被洛陽東展房地產開發(fā)有限公司以總價約1.95億元摘得；土地出讓面積約27.3畝，成交單價約715萬元/畝，樓面價約4290元/㎡。

地塊LYTD-2022-48

據(jù)河洛樓市了解，該地塊預計將建設瀛海19城二期。瀛海19城是洛陽東展開發(fā)的第一個項目，一期總占地150余畝，規(guī)劃建筑面積70余萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)。項目一期已經(jīng)于2017年12月31日交房。

地塊LYTD-2022-48參考位置

1月17日上午，澗西區(qū)七里河兩宗居住用地被洛陽柒里河城市更新建設有限公司以底價摘得，土地面積合計約72.8畝，總成交價約6.1億元！

位于澗西區(qū)黃河路以東、大明渠以南的LYTD-2022-44號地出讓面積約47畝，成交單價約850萬元/畝，樓面價約3806元/㎡。

地塊LYTD-2022-44

位于澗西區(qū)澗河街以西、大明渠以北的LYTD-2022-45號地出讓面積約25.9畝，成交單價約817萬元/畝，樓面價約4085元/㎡。

地塊LYTD-2022-45

以上成交的8宗地塊，雖然拿地單位多數(shù)為國企，但我們依然看到了一家民企的身影。

整個2022年的洛陽土拍市場，地方國企成為拿地主力軍，成交的19宗商住用地幾乎全被洛陽城投與地鐵公司瓜分，僅有兩家民營房企地博地產與中浩德地產出手拿下3宗地塊。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞統(tǒng)計官方公布相關數(shù)據(jù)

3、2022年洛陽地價大幅下跌

2022年洛陽市區(qū)土地市場共成交土地40宗，共約4042畝。其中包含商住土地19宗，共約1553畝；工業(yè)用地15宗，共約2234畝；工業(yè)、科研混合用地3宗，共約226畝；體育用地1宗，共計23畝；環(huán)衛(wèi)用地1宗，約6畝。

2022年洛陽主城區(qū)土地成交分布中，成交面積最多的是洛龍區(qū)，共成交約2138畝，占比城區(qū)成交面積的53%；老城區(qū)與高新區(qū)沒有土地成交。

數(shù)據(jù)來源：和利時統(tǒng)計官方公布相關數(shù)據(jù)

這一年中，樓面價最高的住宅用地是于2022年10月9日成交的“LYTD-2022-28”地塊，位于澗西區(qū)南昌路與河洛路西南角（洛陽煙廠老區(qū))，被洛陽城投地產發(fā)展有限公司以6.15億元價格摘得，樓面價為5280元/㎡。

成交住宅用地中面積最大的是“LYTD-2022-38”地塊，面積186.8畝,位于西工區(qū)寧洛高速與瀍澗大道東北角地塊一，被洛陽市軌道交通集團有限責任公司以約6.12億元摘得。

2022年成交的住宅用地中，洛陽市軌道交通集團有限責任公司摘得地塊最多，共拿地8宗，共約754.8畝，總花費約30.42億元。

從近11年的走勢圖來看，洛陽土地市場幾乎是一路上漲，高歌猛進。但在2022年，土地市場價格來了個大反轉。價格從上一年的632萬元/畝，降至449萬元/畝。接近2018年土地價格。然而，本質上與2018年卻是完全不同。

數(shù)據(jù)來源：和利時統(tǒng)計官方公布相關數(shù)據(jù)

據(jù)和利時分析，2018年之后，城區(qū)樓市供應稀缺，幾乎無房可賣，房價飆升，因此帶動土地市場的火爆，洛陽土地價格相比從前幾乎翻倍。

而2022年，市場大環(huán)境遇冷，樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷的背景下，土地市場也持續(xù)低位運行。價格相較上一年，下降34.26%。
2022年各區(qū)成交樓面價由高到低排列，依次是瀍河區(qū)、伊濱區(qū)、澗西區(qū)、洛龍區(qū)西工區(qū)、老城區(qū)和高新區(qū)并列最后。

數(shù)據(jù)來源：和利時統(tǒng)計官方公布相關數(shù)據(jù)

瀍河區(qū)2022年共成交5宗土地，共約425畝，共中3宗地塊是住宅用地，占比約37%。洛龍區(qū)全年成交17宗地塊，共約2138畝，其中住宅用地僅有6宗，因此拉低洛龍區(qū)整體樓面價，住宅用地中樓面價最低的是2235元/㎡，最高的是5423元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：和利時統(tǒng)計官方公布相關數(shù)據(jù)

2021年-2022年兩年商住土地成交對比上看，與上一年相比，澗西區(qū)2022年樓面價格漲幅較大，增長 84%。西工區(qū)降幅最大，下降80%。

4、2023開年洛陽樓市暖意融融

今年的春節(jié)假期，不管是周邊縣城的伊川、宜陽，還是洛陽主城區(qū)，房地產市場可謂“暖意融融”。

據(jù)河洛樓市了解，1月份，伊川、宜陽不少樓盤銷量大增，甚至部分樓盤日銷數(shù)十套，宜陽一樓盤月銷80余套。

而市區(qū)不少樓盤同樣大賣，比如澗西區(qū)萬科春華西元甲第，1月份銷售額1億元，按照平均一套房總價130萬元來算，月銷近80套。

此外，洛陽本土房企中弘卓越集團1月份銷售額1.8億；位于洛龍區(qū)的佳兆業(yè)洛陽中心1月份銷售額1億元；位于伊濱區(qū)的中梁百悅府1月份銷量突破100套。

2023開年兩個多月，洛陽土拍市場依然是國企的主場，這也反映出大部分民企，不管全國百強房企還是本土深耕房企，都還沒有能夠從樓市的寒冬中走出來，或者說它們依舊對市場信心不足，心有余悸。

土地市場與住宅市場高度關聯(lián)，息息相關。而目前一些已在看地仍在觀望中的房企，主要擔心銷售市場恢復只是一次性的，沒有可持續(xù)性。等到今年4、5月份，或許我們將真正看到久違的“土拍熱”以及民企的復蘇。

不管怎樣，土拍市場作為樓市“晴雨表”，近期已經(jīng)釋放出樓市回暖的積極信號。

天邊已乍現(xiàn)曙光，一些生機已然在萌動。