中文字幕亚洲欧美日韩在线不卡,亚洲欧美日产综合在线网性色,思思久久精品6一本打道,综合视频中文字幕

（文/張志峰 編輯/馬媛媛）朗詩(shī)的遠(yuǎn)方開(kāi)始于多年前那場(chǎng)地產(chǎn)“大航?！薄Ｔ谥袊?guó)地產(chǎn)的下行周期里，美國(guó)的月亮?xí)粫?huì)更圓？上半年在美國(guó)瘋狂收購(gòu)了33個(gè)項(xiàng)目的田明，在這場(chǎng)遠(yuǎn)征里能取得勝利嗎？

近期，以綠色開(kāi)發(fā)著稱(chēng)的地產(chǎn)商朗詩(shī)綠色管理（即“朗詩(shī)地產(chǎn)”）一邊賣(mài)子度日，一邊請(qǐng)求債務(wù)展期“續(xù)命”；地球的另一端，其在美國(guó)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資開(kāi)展得如火如荼。

今年6月，61歲的田明首次將朗詩(shī)集團(tuán)法人及總經(jīng)理職務(wù)移交給老將孫立之。

業(yè)內(nèi)將此類(lèi)操作戲稱(chēng)為“加設(shè)防火墻”，與之類(lèi)似的還有今年8月郭梓寧退任奧園集團(tuán)法人，由高管林顯團(tuán)接任；9月，耿建明提名鄒家立為榮盛發(fā)展總裁，隨后又讓其擔(dān)任法人。

因此有聲音猜測(cè)，這可能是田明在為撤離中國(guó)做準(zhǔn)備。

下海經(jīng)商，著眼海外

公開(kāi)資料顯示，朗詩(shī)集團(tuán)2001年成立于南京。彼時(shí)年滿(mǎn)40歲的田明已經(jīng)在南京長(zhǎng)江航道管理局等地方單位工作了22個(gè)年頭。

在改革開(kāi)放的浪潮下，田明最終還是遵從內(nèi)心的選擇，辭去工作，下海經(jīng)商。

多年來(lái)的事業(yè)單位及政府部門(mén)工作經(jīng)歷，為田明積累了豐厚的人脈資源。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，從他選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的那刻起，就決定了朗詩(shī)的早期發(fā)展幾乎是一片坦途。

2013年，通過(guò)港股借殼方式，朗詩(shī)集團(tuán)的首個(gè)上市平臺(tái)“朗詩(shī)地產(chǎn)”誕生。

同一年，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)一片大好的背景下，朗詩(shī)意外地選擇將目光投向海外，布局美國(guó)。

18歲入職南京長(zhǎng)江航道管理局，沒(méi)有接受過(guò)高等教育是田明的一塊心病。因此后來(lái)在他的學(xué)歷欄中，便多了一個(gè)中歐國(guó)際工商學(xué)院工商管理碩士學(xué)位。

搖身一變成為了知識(shí)分子的田明，自然不想再繼續(xù)簡(jiǎn)單粗暴地以鋼筋混凝土跟國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一較高下，先后為自己的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)貼上了“綠色”“可持續(xù)”“科技”等標(biāo)簽。

讓他意想不到的是，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)并不在意這些，地方房企在走向全國(guó)化過(guò)程中，逐漸演變?yōu)榧右?guī)模和上杠桿的直接比拼。

也正因此，朗詩(shī)地產(chǎn)盡管在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域起點(diǎn)相對(duì)較高，卻一再失利，地位與名氣也距離田明的預(yù)期越走越遠(yuǎn)，最終就連“百?gòu)?qiáng)房企”的名頭也未能保住。

2022年1-9月，朗詩(shī)集團(tuán)連同其合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額約為170.04億元，且其中開(kāi)發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目占中國(guó)地區(qū)項(xiàng)目的比重約達(dá)70%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)所剩無(wú)幾。

折價(jià)賣(mài)子，展期續(xù)命

地產(chǎn)寒冬中，朗詩(shī)不得不在國(guó)內(nèi)賣(mài)子度日。

10月24日，朗詩(shī)地產(chǎn)公告稱(chēng)，擬1.02億元出售位于上海市楊浦區(qū)楊浦大橋板塊的黃興大樓。

朗詩(shī)預(yù)期，將自此次出售事項(xiàng)錄得約5646.7萬(wàn)元賬面虧損凈額，相當(dāng)于在“成本價(jià)”基礎(chǔ)上打了6.4折。

公告顯示，買(mǎi)方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.主要從事投資控股，為新加坡成立有限合伙企業(yè)La Salle Asia Opportunity VI LP的間接全資附屬公司。

后者為在亞洲進(jìn)行投資的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)基金，擁有廣泛投資者群，由全球機(jī)構(gòu)投資者組成，例如退休金基金。

目前黃興大樓所屬公司為上海朗松實(shí)業(yè)有限公司，系朗詩(shī)全資附屬公司，主要業(yè)務(wù)是出租位于上海市楊浦區(qū)黃興路18號(hào)的黃興大樓，其為商業(yè)及辦公室，業(yè)權(quán)面積11427.24平方米，地上22層，地下兩層。

截至2022年6月30日，上海朗松實(shí)業(yè)有限公司未經(jīng)審核賬目摘錄的資產(chǎn)凈值及資產(chǎn)總值分別約為1.14億元、4.07億元。

朗詩(shī)綠色管理稱(chēng)，完成此次交易后，其將不再擁有目標(biāo)公司任何權(quán)益。持有投資物業(yè)賺取租金收入，并非其未來(lái)的主要發(fā)展方向?，F(xiàn)階段以市價(jià)出售該物業(yè)，將有助于鞏固現(xiàn)金流量，進(jìn)一步增強(qiáng)其應(yīng)對(duì)行業(yè)及周期性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

這已不是朗詩(shī)今年首次賣(mài)子。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，8月下旬，朗詩(shī)曾公告以總價(jià)1.376億元向陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)出售北京朗詩(shī)大廈50%股權(quán)“救急”，雖折價(jià)逾30%、錄得虧損1190萬(wàn)元也在所不惜。

5月中旬，朗詩(shī)還以8550萬(wàn)元向第三方出售“南京朗詩(shī)寓商管公司”全部股權(quán)，也就是說(shuō)，賣(mài)掉了旗下當(dāng)紅的“南京朗詩(shī)寓”項(xiàng)目。

然而即便如此，企業(yè)賬面資金依舊無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

9月30日，朗詩(shī)綠色管理公告約1.7億未償還美元債向債權(quán)人“展期”征詢(xún)。

根據(jù)公告信息，該筆美元債發(fā)行于2020年初，本金2億美元。目前尚有1.69億美元未還，年息率10.75%。

四年時(shí)間，三度更名

事實(shí)上，此時(shí)的田明早已無(wú)心顧及國(guó)內(nèi)事務(wù)，其國(guó)內(nèi)上市平臺(tái)“四年內(nèi)三度更名”等一系列“謎之操作”看呆了整個(gè)行業(yè)。

今年4月，朗詩(shī)公告稱(chēng)，建議更改公司名稱(chēng)為“朗詩(shī)綠色管理有限公司”，簡(jiǎn)稱(chēng)“朗詩(shī)綠色管理”，原因是集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均股權(quán)比例呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型。

早在2018年初，由于計(jì)劃從單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向多種業(yè)務(wù)組成的縱向一體化綜合型集團(tuán)轉(zhuǎn)變，“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)”宣布更名為“朗詩(shī)綠色集團(tuán)”。

2019年6月，由于將包括長(zhǎng)租公寓及設(shè)計(jì)在內(nèi)的非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)剝離至控股集團(tuán)，朗詩(shī)宣布“地產(chǎn)”二字重新回歸，更名為“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司”。

除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)之外，其在國(guó)內(nèi)的另一上市平臺(tái)同樣操作成謎。

2021年7月8日，或許是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)跌出百?gòu)?qiáng)榜單讓田明意識(shí)到了資本擴(kuò)張的強(qiáng)大所在，這才選擇分拆朗詩(shī)綠色生活服務(wù)有限公司匆匆赴港上市。

要知道，朗詩(shī)集團(tuán)旗下無(wú)論是物業(yè)管理，還是長(zhǎng)租公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)，起步時(shí)間早于多數(shù)內(nèi)地房企。如朗詩(shī)寓，此時(shí)品牌運(yùn)營(yíng)已經(jīng)相當(dāng)完善，但也僅僅趕了個(gè)分拆上市的末班車(chē)。

其后不久，國(guó)內(nèi)樓市巨變，住宅銷(xiāo)售冰封，所有房企都開(kāi)始忙于處理現(xiàn)金流困境，造成實(shí)質(zhì)性違約的房企數(shù)量與日俱增，包括物業(yè)、租賃等相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展也幾乎陷入停滯狀態(tài)。

從今年5月開(kāi)始，標(biāo)普、穆迪等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)朗詩(shī)地產(chǎn)評(píng)級(jí)至負(fù)面，流動(dòng)性評(píng)估為疲軟。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，朗詩(shī)地產(chǎn)2022年到期的短期債務(wù)為38億元人民幣。

穆迪分析師Daniel Zhou表示：“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了朗詩(shī)地產(chǎn)不斷增加的再融資風(fēng)險(xiǎn)，主要由流動(dòng)性減弱以及未來(lái)3-6個(gè)月大量離岸債券到期所驅(qū)動(dòng)”。

分拆美股，重倉(cāng)美國(guó)

與國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)一團(tuán)亂麻形成強(qiáng)烈反差的是，朗詩(shī)對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)布局從未放松，反而還在有序擴(kuò)張。

有資深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)透露，盡管幾年前內(nèi)房企高光時(shí)刻，包括萬(wàn)達(dá)、碧桂園、恒大等多家地產(chǎn)商均有投資海外的動(dòng)向，但均為布局長(zhǎng)線(xiàn)的意味居多。

其中，唯有朗詩(shī)動(dòng)了真格。

自2013年11月田明試水投資美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在洛杉磯地區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)已在建項(xiàng)目。

緊接著2013年12月朗詩(shī)獲取加州舊金山地區(qū)JordanRanch中的lot57&58的項(xiàng)目土地。

2020年9月，在田明的精心運(yùn)作下，朗詩(shī)地產(chǎn)成功分拆LandseaHomes(朗詩(shī)地產(chǎn)的全資附屬公司，主要從事美國(guó)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù))在美國(guó)納斯達(dá)克上市。

田明認(rèn)為，LandseaHomes在美上市的好處至少有三：其一是釋放朗詩(shī)在美國(guó)物業(yè)務(wù)展業(yè)務(wù)的投資的公允價(jià)值；其二，提升美國(guó)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的集資能力；其三，協(xié)助投資者者對(duì)LandseaHomes集團(tuán)增進(jìn)理解以達(dá)至投資決定等。

分拆后的Landsea Homes市值達(dá)到3.41億美元，約合超過(guò)人民幣21億元，而母公司朗詩(shī)地產(chǎn)的市值僅為16億港元，約合人民幣13.4億元。

同時(shí)，朗詩(shī)的投資方向也開(kāi)始大張旗鼓地向美國(guó)傾斜。

根據(jù)朗詩(shī)官網(wǎng)信息，其在海外的項(xiàng)目主要以美國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主業(yè)，目前在大紐約地區(qū)、波士頓地區(qū)、洛杉磯地區(qū)、舊金山地區(qū)和亞利桑那地區(qū)開(kāi)發(fā)16個(gè)項(xiàng)目，除了亞利桑那地區(qū)外，這幾個(gè)城市圈是美國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)最繁榮的區(qū)域之一，在城市發(fā)展中位列前茅，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是社區(qū)都比較理想。項(xiàng)目類(lèi)型涵蓋城市高端公寓（Urban）和近郊別墅(Suburban)等。

從儲(chǔ)備項(xiàng)目總可售面積分布來(lái)看，截至2022年中期，美國(guó)項(xiàng)目占比已經(jīng)升至32.7%。

營(yíng)收方面，2021年與2022年上半年，企業(yè)在美國(guó)的營(yíng)收占比分別占到集團(tuán)總營(yíng)收的80.65%和77.45%。

值得一提的是，從新增項(xiàng)目屬地來(lái)看，這一比例未來(lái)還將大幅提升。

去年全年，朗詩(shī)集團(tuán)新增59個(gè)項(xiàng)目，其中僅有15個(gè)位于中國(guó)，且大都為代建項(xiàng)目，其余44個(gè)均位于美國(guó)，占比高達(dá)3/4。

今年1月19日，朗詩(shī)地產(chǎn)斥資1.79億美元收購(gòu)美國(guó)一家房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。目標(biāo)公司為一家于美國(guó)佛羅里達(dá)州注冊(cè)成立的公司，業(yè)務(wù)主要包括土地收購(gòu)及開(kāi)發(fā)、建設(shè)及佛羅里達(dá)州中部及奧蘭多市場(chǎng)的單戶(hù)住宅銷(xiāo)售。

目標(biāo)公司2020年末的凈收益1638.8萬(wàn)美元，相當(dāng)于市盈率約10.9倍，目標(biāo)公司及其附屬公司的資產(chǎn)凈值及總資產(chǎn)價(jià)值分別約為5147.84萬(wàn)美元及1.47億美元。

要知道，近兩年伴隨疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)影響，美國(guó)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不比國(guó)內(nèi)更好。而田明深耕美國(guó)的決心卻依然堅(jiān)定，他更大的目標(biāo)是成為美國(guó)十大建筑商。

有接近朗詩(shī)地產(chǎn)的知情人士向觀察者網(wǎng)表示，企業(yè)同時(shí)在中國(guó)和美國(guó)兩個(gè)市場(chǎng)情況完全不同的地區(qū)布局房地產(chǎn)，很容易產(chǎn)生認(rèn)知和管理上的偏差有關(guān)，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)向的把控也很難做到面面俱到，這或許是令朗詩(shī)走入窘境的內(nèi)在因素。

此外，亦有分析人士認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式跟中國(guó)不一樣，美國(guó)房企負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)，而真正持有項(xiàng)目的大多是金融公司，中國(guó)的開(kāi)發(fā)模式存在著很大政策及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此朗詩(shī)即便轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)，亦難有作為。

只是在向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、套現(xiàn)離場(chǎng)這條路上，SOHO中國(guó)的潘石屹早已用自身行動(dòng)證明其難度不小，田明的前路并非無(wú)跡可尋。