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2023-01-31
釜底抽薪，深圳為人才下了步大棋
更新時間：2023-01-18 20:26:31作者：智慧百科
深圳安居房邁出了一大步。
昨天下午，深圳一口氣發(fā)布4個關(guān)于保障性住房的征求意見稿通告。
在這些征求意見稿中，有幾個地方是值得注意的：
1、深圳安居型商品房，不再安排建設(shè)；
2、深圳共有產(chǎn)權(quán)房實行封閉流轉(zhuǎn)，zf有優(yōu)先購買權(quán)；
3、共有產(chǎn)權(quán)住房按照市場參考價格50%左右確定；
4、滿5年收購價為購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）；
5、市場參考價格由市主管部門委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估測算確定，或許未來會有人才版“指導(dǎo)價”。
可能很多人，至今都沒有搞明白深圳的住房類型。
按照深圳市存量住宅用地項目清單中的解釋，深圳市住房類型包括普通商品住房、全年期租賃商品住房、公共住房（人才住房、安居型商品房和公共租賃住房）。
其中的對應(yīng)關(guān)系——
普通商品住房→普通商品住房
租賃型商品住房→全年期租賃商品住房
共有產(chǎn)權(quán)住房→可售型人才住房和安居型商品房
公租房→公共租賃住房
保障性租賃住房→租賃型人才住房
現(xiàn)在的重點是，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房。
這樣一來，共有產(chǎn)權(quán)房的類型，就只?？墒坌腿瞬欧康念愋?。
對深圳而言，利好人才，也就是大學(xué)本科畢業(yè)以上的群體。
去年可售型人才房，憑人才資格，不限社保，吸引了一大批深圳人關(guān)注，甚至一度出現(xiàn)申請系統(tǒng)一度擁擠，咨詢電話不停忙線的情況。
人才房購房采用選房新規(guī)則，但流轉(zhuǎn)規(guī)則卻給市場留了個大問號。
當(dāng)時很多人都問，這樣的房子，未來怎么流轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)讓怎么算價格？
去年鯊魚覺得最有可能是參考《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》的方式。
但這樣一來，可售型人才房就有折價的風(fēng)險。
如今看來，轉(zhuǎn)讓收購及轉(zhuǎn)讓的方式升級了，要比參考老規(guī)則好太多了。
因為新的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》征求意見稿中，未來可售型人才房的折價風(fēng)險會小很多，也堵死了未來可售型人才房流入普通商品住宅市場的通道，掐滅希望通過可售人才房投機(jī)暴富的想法。
首先是轉(zhuǎn)讓方式年限界定比《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》約定的短，以5年為轉(zhuǎn)讓規(guī)則界線。
5年而不是10年作為收購及轉(zhuǎn)讓價格計算界定年限，可以更好把控市場變動的風(fēng)險，也降低購房者進(jìn)入退出的時間風(fēng)險。
這個時間的界定，也更有利于共有產(chǎn)權(quán)住房與普通商品住房市場同步，讓共有產(chǎn)權(quán)住房的價格變動節(jié)奏跟上普通商品住房價格變動節(jié)奏。
而且，也適當(dāng)增加了共有產(chǎn)權(quán)住房的流動性。
其次是假如參考《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，同樣購買價格的可售人才房，未來的折價空間就會大得多。
舉個例子，500萬買的可售型安居房，如果在買房后的第11年轉(zhuǎn)讓。
如參照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》計算，政府收購價=500*[1－1.4%*（11－10年）]=493萬；
若參照《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》計算，政府收購價=500×（1+2.75%）=513.75萬。
不過，也只是收購方式的折價風(fēng)險減小了。
按照征求意見稿中的收購價的計算方式，就意味著可售型人才房，未來收購價不管中途是漲是跌，持有多久，政府回收都只補(bǔ)償三年銀行定期存款利息。
而眼下三年期定存利息是2.75%，隨著國家利率的波動，未來三年銀行定期存款利率，還是不是2.75%，是不確定的。
但終歸來說，通過收購的方式轉(zhuǎn)讓，是能保住賬面購買價的，可以減少房價波動，給人才帶來的損失。
第三是如果參考的是《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，那么可售型安居房到期，就會正常流入普通商品房市場，比如龍悅居、僑香村這樣的小區(qū)，繼而出現(xiàn)巨大的套利空間。
而意見征求稿提出封閉流轉(zhuǎn)，不僅不會對普通商品住房市場造成沖擊，還可以減少市場對共有產(chǎn)權(quán)住房的投機(jī)心理。
第四是滿5年后，如果是封閉流轉(zhuǎn)，買賣雙方自由協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格，會“通過市場參考價格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為”。
這就意味著，未來可售型人才房的轉(zhuǎn)讓或會誕生共有產(chǎn)權(quán)住房版本的“指導(dǎo)價”，用來規(guī)避封閉流轉(zhuǎn)市場下，可售型人才房價格大幅跳漲，人才“炒人才房”的情況。
所以無論從哪個角度來看，這一版的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》，如果落地基本也就瑣死了可售型人才房的升值空間，回歸到最根本的居住功能，保證人才居有住所，為深圳帶來長遠(yuǎn)持續(xù)的動力。
從另一個角度看，安居型商品房不再安排建設(shè)，也有兩個比較積極的方面。
一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的競爭關(guān)系，減少供應(yīng)，有利于普通商品房市場穩(wěn)定。
不少地段的安居型商品房價格與剛需段位的普通商品房價格存在價差，無形中就分散普通商品住房的購買力。
如果持續(xù)供應(yīng)安居型商品房，一定會對非核心板塊的樓盤價格造成一定的傷害，間接引導(dǎo)了所有購房者的情緒，造成市場的中短期震蕩。
對于深圳眼下冰封的一二手房商品住宅市場而言，并不利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。
所以當(dāng)安居型商品房不再安排建設(shè)，加大供應(yīng)后，是有利于普通商品房的價格平穩(wěn)的。
另一方面，可以盡快去掉安居型商品房的庫存。
雖然安居型商品房設(shè)計的初衷，是為了給來深圳深發(fā)展一個上車的機(jī)會，但由于地段，配套，戶型等，滿足不了過去的剛需群體，導(dǎo)致不少安居型商品房出現(xiàn)不少庫存或者去化慢。
雖然不少安居型商品房，到最終去化都可以達(dá)到100%，但是去化慢的，也確實是比較慢。
最明顯的，去年深圳首批滿足條件即可“搖號”的可售型人才房，6個項目4422套，15294戶家庭參與認(rèn)購，結(jié)果截至12月28日，深圳住建局官方數(shù)據(jù)顯示，僅1930套房源被選定。
原本6折的市場價，以為會引起“哄搶”，畢竟還不需要像以往可售型安居房那般，排隊輪候，結(jié)果連一半的去化都做不到。
就整個深圳而言，根據(jù)《深圳市住房發(fā)展 2022 年度實施計劃》顯示，2022年深圳的公共住房任務(wù)中，供應(yīng)分配就包含了12883套出售型公共住房，建設(shè)籌集14879套出售型公共住房。
所以不再安排建設(shè)可售型安居房，無疑是可以進(jìn)一步加大這類房源的庫存去化，畢竟到最后，只要買得起這類房子的，怎么都會有人買。
當(dāng)然了，安居型商品房不再安排建設(shè)后，對于既沒有實力購買普通商品房，又達(dá)不到人才標(biāo)準(zhǔn)的（全日制本科以上）的人來說，就沒這么友好了。
對于這一類人群而言，如果希望擁有一套深圳住房，但又不打算長遠(yuǎn)租房或者輪候公租房的，就要抓住存量安居型商品房的機(jī)會了。
或許，庫存安居型商品房是這些人享受深圳政府6折買房最后的保障機(jī)會。
否則，未來只能努力搞錢，買普通商品房了。
作者 |醉酒大鯊魚