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2023-01-31
第三支箭落地了，這次能不能救房地產(chǎn)？
更新時(shí)間：2022-12-03 11:06:34作者：智慧百科
01
三支箭紛紛落地?
11月28日晚，證監(jiān)會(huì)突然發(fā)布重磅新規(guī)：
恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資，A港股地產(chǎn)及建筑等相關(guān)企業(yè)都可以參照這個(gè)政策執(zhí)行。即日起施行。
至此，拯救房地產(chǎn)的三支箭全部落地。分別是：
第一支箭——銀行信貸支持：央行通過定向降準(zhǔn)、中期借貸便利（MLF）等方式，為金融機(jī)構(gòu)支持民營(yíng)企業(yè)提供長(zhǎng)期、成本適當(dāng)?shù)馁Y金。
11月23-24日，中行、交行、農(nóng)行、工行、建行、郵儲(chǔ)六大行陸續(xù)與萬科、金地、碧桂園、龍湖等至少17家房企簽訂綜合授信額度，統(tǒng)計(jì)規(guī)模達(dá)1.28萬億元。上周各大銀行為房企提供的近萬億銀行授信，就代表這第一支箭的射出。
第二支箭——債券融資幫扶：11月1日，交易商協(xié)會(huì)、中房協(xié)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召集21家民營(yíng)房企召開座談會(huì)，明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對(duì)民營(yíng)房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進(jìn)十余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約155億元。
第三支箭——股權(quán)融資松綁：這一招意味著資本市場(chǎng)可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供并購融資的平臺(tái)，通過股權(quán)置換等方式，幫助瀕臨破產(chǎn)、希望退出的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行并購重組，以此提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。
說白了，“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些優(yōu)質(zhì)或者已有風(fēng)險(xiǎn)但還有可以救的房企，融資主要來自銀行等金融機(jī)構(gòu)，而“第三支箭”則是援助的那些“病入膏肓”的房企，資金來自資本市場(chǎng)，考驗(yàn)的是股民。
提一句，第三支箭中恢復(fù)的關(guān)于A股和H股上市房企“股權(quán)融資”禁令是從2010年開始的。當(dāng)年4月，國務(wù)院發(fā)布了被稱為“新國十條”的通知，該通知要求對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
因?yàn)楫?dāng)時(shí)有人認(rèn)為這種做法實(shí)際上是把銀行擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了股市里。這次為了避免這個(gè)擔(dān)心，證監(jiān)會(huì)這一次允許房企上市融資著重強(qiáng)調(diào)了資金用途，支持：1. “保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)；2. 符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。絕不支持房企拿著募集資金用來拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”彰顯的是高層救樓市的決心，側(cè)面也說明此前的融資效果不佳。比如在今年上半年，有迫于資金壓力的房企，接連推出五花八門的優(yōu)惠政策，通過收小麥、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式，變相降價(jià)賣房。
全國還有多座城市，給出了放低公積金貸款門檻、給予購房補(bǔ)貼、降低首付比例、下調(diào)房貸利率、取消限購限售等優(yōu)惠政策，以穩(wěn)定樓市。但效果呢，也就是差強(qiáng)人意。
02
三支箭能救房地產(chǎn)嗎？
三支箭能救房地產(chǎn)行業(yè)嗎？我有三個(gè)判斷：
不是救行業(yè)，而是救企業(yè) ——部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得喘息機(jī)會(huì)；
股市可以炒作，行業(yè)仍要過冬 ——房地產(chǎn)的問題是生命周期問題；
中國房地產(chǎn)行業(yè)“分化”加劇 ——從長(zhǎng)期來看，這倒是好事。
這三個(gè)判斷是聯(lián)系在一起的。
首先，房地產(chǎn)行業(yè)今天的困境有政策面的原因，但說實(shí)話，也有行業(yè)本身生命周期的問題。
中國房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的的問題不僅僅是資金面緊張，還有行業(yè)本身生命周期的問題。
我們先看幾個(gè)數(shù)：
這幾個(gè)基本面信息說的是：中國的“城市化高增長(zhǎng)階段”基本結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代也基本告一段落。
所以，房地產(chǎn)整個(gè)的困境和下行，是方向和趨勢(shì)，并不僅僅是政策可以扭轉(zhuǎn)的。
而且，中國有一個(gè)大邏輯是不會(huì)變的——房住不炒。各大城市的房產(chǎn)，加劇了貧富分化，也很難改變。因此，這就決定了目前的政策并不是要救行業(yè)，也不是要扭轉(zhuǎn)行業(yè)的趨勢(shì)，重新向上，而是對(duì)過去兩年央行信貸政策的糾偏。
以央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)出臺(tái)的“三道紅線”為例，這一政策就沒有考慮到中國的房地產(chǎn)是中國信貸發(fā)動(dòng)機(jī)這一基本事實(shí)。結(jié)果導(dǎo)致了信貸發(fā)動(dòng)機(jī)熄火，使得地方財(cái)政到中國經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)了萎縮下行的現(xiàn)象。
所以這里我們?cè)俅螐?qiáng)調(diào)，救房地產(chǎn)并不是救行業(yè)，而是給行業(yè)止血，目的是救流動(dòng)性。
什么叫救流動(dòng)性呢？就是救企業(yè)。在救企業(yè)的過程中，好的企業(yè)會(huì)留下來，那么房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高。但與此同時(shí)，一些小的、質(zhì)量差的企業(yè)，就會(huì)被淹沒。
而現(xiàn)在的情況是，如果不救流動(dòng)性，在市場(chǎng)發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)以后，胡子眉毛一把燒，就把好企業(yè)也卷進(jìn)去了。
最近，六大行陸續(xù)與一些房企（包括央企和一些示范性民營(yíng)企業(yè)）簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，授信額度超萬億。這也證實(shí)了現(xiàn)在的政策，確實(shí)是在救房地產(chǎn)流動(dòng)性。
其次，中國A股市場(chǎng)，正處于一個(gè)“小作文”的情緒市當(dāng)中，所以逮到機(jī)會(huì)是一定要炒作的。而這三支箭恰好給了股市一個(gè)炒作概念，一部分企業(yè)是可以恢復(fù)生機(jī)的，但是整個(gè)行業(yè)依舊是下行的預(yù)期。
長(zhǎng)期來看，整個(gè)行業(yè)會(huì)分化加劇，也算好事一樁。一部分過度擴(kuò)張冒險(xiǎn)的企業(yè)，比如許家印的恒大等，會(huì)被清盤、洗掉。這也給了市場(chǎng)喘息的機(jī)會(huì)。
這中間會(huì)不會(huì)發(fā)生變形呢？當(dāng)然是有可能的。畢竟中國房地產(chǎn)行業(yè)是信貸發(fā)動(dòng)機(jī)，也就是地方財(cái)政的錢袋子，是存在一個(gè)央地博弈的空間的。這時(shí)候各個(gè)地方政府會(huì)不會(huì)層層加碼，就很難說了。畢竟一放就亂，一亂就收，一收就死。
回到最初的問題：三支箭能救房地產(chǎn)嗎？
再次強(qiáng)調(diào)三個(gè)判斷：
不是救行業(yè)，而是救企業(yè)——部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)能獲得喘息機(jī)會(huì)；
股市可以炒作，行業(yè)仍要過冬 ——房地產(chǎn)的問題是生命周期問題；
中國房地產(chǎn)行業(yè)“分化”加劇——從長(zhǎng)期來看，這倒是好事。
（觀點(diǎn) / 香帥 責(zé)編 / 江雁 RA / 嫚玲 孫鵬）
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