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公眾號轉(zhuǎn)載山西經(jīng)濟日報稿件，須申請授權(quán)。

太原某新建大型小區(qū)。本報記者王蕾攝

跌宕起伏，困境求生。

縱觀2022年的山西房地產(chǎn)行業(yè)，多種多樣的需求端寬松政策未能給銷售帶來明顯起色，市場遠超預(yù)期的深度調(diào)整讓房企艱難喘息。保交樓、穩(wěn)民生成為監(jiān)管施政重心，熬過寒冬成為行業(yè)共同心聲。

寒夜破曉。年尾金融支持房地產(chǎn)16條措施的橫空出世，釋放出政策預(yù)期發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的明確信號；時隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次“開閘”，讓行業(yè)曙光初現(xiàn)。省統(tǒng)計局近日發(fā)布的信息也顯示，去年，全省上下全力以赴“保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定”，堅決維護購房者的合法權(quán)益。全年來看，全省房地產(chǎn)下行態(tài)勢得到有效減緩。不過，積極態(tài)勢背后仍暴露出供需兩端乏力、企業(yè)信心不足等問題。

艱難探底

“難，確實是難。原本業(yè)界對2022年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)頗多期許，但實際上并不樂觀?！碧患抑行》科蟮牟邉澘偙O(jiān)告訴記者，盡管他們已千方百計促銷售抓回款，但銷售業(yè)績同比還是大幅下滑。

“當(dāng)前首要任務(wù)是生存，然后才是謀發(fā)展，還有很多保交樓、還貸款，包括給員工發(fā)工資等任務(wù)和剛性支出?！绷硪患曳康禺a(chǎn)央企山西分公司的高管表示。

據(jù)統(tǒng)計，2022年，受宏觀經(jīng)濟下行、新冠疫情反復(fù)以及前期調(diào)控政策對市場傳導(dǎo)作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1764.2億元，下降9.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大18.3個、1.6個和1.3個百分點。

房屋施工面積的增速也有所回落。數(shù)據(jù)顯示，全省房屋施工面積25350.5萬平方米，增長1.7%，增幅比上年回落12個百分點，比一季度、上半年和前三季度分別回落8.7個、3.4個和0.2個百分點。其中，房屋新開工面積3453.9萬平方米，下降20.6%，連續(xù)9個月呈下降態(tài)勢。

放眼全國，今年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2022年，僅有10余家上市房企公開披露了年度銷售目標(biāo)，較往年40家左右的水平銳減。

供需乏力

樓市深度調(diào)整，土地拍賣亦難獨善其身。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年的集中供地主要呈現(xiàn)四大特點：一是成交規(guī)模逐批次遞減，供地計劃的完成率偏低；二是土地拍賣政策一路寬松，但總體效果不佳；三是央企國企、地方城投平臺拿地踴躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進一步加劇。

目光回到山西，去年，全省商品房銷售面積2256.7萬平方米，下降29.6%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大11.6個、2.7個和3.0個百分點。其中住宅銷售面積2152.2萬平方米，下降29.1%，商品房銷售額1514億元，下降30.2%。

此外，全省房企到位資金的降幅也在持續(xù)擴大。2022年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2031.1億元，下降20.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大14.5個、2個和3.3個百分點。其中，國內(nèi)貸款62.3億元，下降44.9%，自籌資金800.2億元，下降11.4%，定金及預(yù)收款710.5億元，下降26.8%，個人按揭貸款365億元，下降22.6%。

從市域看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈增長態(tài)勢的市僅有忻州、大同和晉城，商品房銷售面積除呂梁增長外，其余10個市均下降。

曙光出現(xiàn)

在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮——尤其是金融支持房地產(chǎn)16條措施、證監(jiān)會對股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整五項措施的相繼推出，令房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者興奮不已，也讓行業(yè)看到了曙光。

“事實上，監(jiān)管層支持行業(yè)發(fā)展的態(tài)度非常明確，按輕重緩急從各個層面漸次落地，政策推出本來有自身的周期和邏輯，并不是到了年尾才突然轉(zhuǎn)暖?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者說。

回溯2022年地產(chǎn)政策“簡史”：年初，陸續(xù)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、發(fā)放購房補貼、減少限售年限、降低交易稅費等以促進居民購房需求回升；7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地由一城一策激發(fā)購房需求轉(zhuǎn)向保交樓紓困；11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會宣布，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；11月23日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》；11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施（簡稱“新五條”）。

山西大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授楊威表示，去年前三季度房地產(chǎn)政策主要是以促需求、保交樓為主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加。“這是一個很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過有邊界的松綁，激活房地產(chǎn)板塊，穩(wěn)定金融市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?！睏钔f。

“政策面向好的力度、廣度都全面超出了業(yè)內(nèi)的預(yù)期。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“政策不止‘三支箭’（指從信貸、債券和股權(quán)三個渠道給房地產(chǎn)輸血），或許還有‘第四支箭’，即內(nèi)保外貸解決美元債問題?！倍鴺I(yè)內(nèi)已漸漸形成一個共識，即保持這些調(diào)控政策的連續(xù)性，有利于積極引導(dǎo)我省房企轉(zhuǎn)型升級，推動全省房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

短評

穩(wěn)定信心 從“新”出發(fā)

去年12月14日，國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》，提出要促進居住消費健康發(fā)展，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。12月15日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議指出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

政策之意是清晰的：要毫不動搖地引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)從資產(chǎn)屬性主導(dǎo)向“房住不炒”主導(dǎo)轉(zhuǎn)換，而過程中面臨銷售下行、房價下跌的“陣痛”，需要多策并施確保平穩(wěn)發(fā)展。

的確，在我省也出現(xiàn)了由于新冠疫情影響，消費者購房欲望及購買能力下降，需求降低導(dǎo)致供需兩端“雙疲軟”的現(xiàn)象。而受銷售市場低迷、資金回籠速度放緩、原材料價格上漲、個別房企債務(wù)風(fēng)險等因素影響，全省房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度也明顯放緩。此外，由于企業(yè)經(jīng)營效益下滑、融資渠道變窄等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金明顯緊張。

正因如此，筆者認為，今年我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點在于既要穩(wěn)信心，又要防風(fēng)險。其核心是，要推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性。應(yīng)該毫不動搖堅持“房住不炒”定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。堅持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，全面落實城市政府主體責(zé)任，進一步完善長效管理調(diào)控機制，做好重點區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下提振供需兩端市場信心。進一步完善住房保障體系，大力支持剛性和改善性住房需求，加大保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè)力度，著力解決新市民、年輕群體的住房困難。

要扎實做好“保交樓”工作。“保交樓”是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也是穩(wěn)民生的重要體現(xiàn)。要用好用活政策“工具箱”，支持房企融資“三箭齊發(fā)”，加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險，切實維護購房人合法權(quán)益、維護社會穩(wěn)定大局。房地產(chǎn)企業(yè)要履行“保交樓”主體責(zé)任，采取有效措施積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力提升工程進度，確保按承諾時間如期保質(zhì)交付，進一步提升品牌影響力。

要積極引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要堅持“質(zhì)量為王，創(chuàng)新為本”，順應(yīng)政策導(dǎo)向、人口發(fā)展趨勢、生活追求方向，從單一的住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，從側(cè)重開發(fā)向開發(fā)、運營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，按照聯(lián)網(wǎng)模式、跨界模式、平臺模式并結(jié)合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產(chǎn)業(yè)，打造“房地產(chǎn)、工業(yè)、服務(wù)、文旅、金融、信息化”產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的地產(chǎn)模式，不斷滿足社會和市場的需求，提升企業(yè)生存能力。

山西經(jīng)濟日報記者 王蕾

責(zé)編：翟步庭 校對：李青 審核：甄寶全