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2023-01-31
中信證券：預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)有望擴表
更新時間：2023-01-18 08:20:36作者：智慧百科
2022年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個重要因素企業(yè)信用及疫情管控均邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計2023年按揭利率繼續(xù)下降，房地產(chǎn)銷售同比增長4.8%，房地產(chǎn)投資降幅收斂至4.5%。在多項政策協(xié)同之下，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。
▍企業(yè)信用、疫情管控推動2022年行業(yè)銷售額下降26.7%。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)（下同），2022年全國商品房銷售金額和面積同比分別下降26.7%和24.3%，降幅均為有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最低。12月商品房銷售金額及面積同比分別下降27.7%及31.5%，較11月略有好轉(zhuǎn)。展望2023年，在改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案指導下，預(yù)計具備系統(tǒng)重要性的地產(chǎn)企業(yè)不會再出現(xiàn)公開市場違約，疫情管控措施也成為歷史，住建部門也提出要“以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心”，房地產(chǎn)基本面的拐點很快就會出現(xiàn)。我們預(yù)計2023年全國商品房銷售金額和面積同比分別增長4.8%和1.0%。
▍房價下降城市依然較多，2023年按揭利率有望持續(xù)下降。
根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，在連續(xù)三個月房價同比環(huán)比下降的城市，可自主決定首套房按揭利率下限。2022年四季度，70大中城市中房價環(huán)比、同比連續(xù)三月下降城市35個，占比50%。2022年按揭利率累計下降137bps，目前按揭與平均貸款利率折價并不明顯，預(yù)計按揭利率還有下降空間。
▍企業(yè)信心恢復尚需時日，預(yù)計2023年房地產(chǎn)投資前低后高。
2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為歷史最差水平。信用良好的國資房企謹守財務(wù)紀律，信用正常的民企則拿地謹慎，企業(yè)投資信心尚未看到明顯改善。我們相信隨著銷售數(shù)據(jù)改善，企業(yè)信心也會緩慢恢復，優(yōu)質(zhì)房企可能重啟擴表，房地產(chǎn)投資會呈現(xiàn)前低后高態(tài)勢。全年看，我們預(yù)計2023年房地產(chǎn)投資下降4.5%，新開工面積下降15%。
▍政策支持保交付工作，2023年竣工規(guī)模有望保持。
2022年房屋竣工面積86,222萬平方米，下降15.0%。房屋交付是目前地方政府和購房者對企業(yè)普遍要求，即使出險企業(yè)也將保交付放在工作首位。我們相信2023年在保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具支持下，竣工規(guī)模有望保持2022年水平。
▍風險提示：
短期企業(yè)報表盈利能力下降的風險；房地產(chǎn)需求側(cè)政策不及預(yù)期的風險。
▍多舉措合心合力，助行業(yè)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)。
2022年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷前所未有下行周期。展望2023年，影響銷售的兩個重要因素企業(yè)信用及疫情管控均邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計2023年按揭利率繼續(xù)下降，房地產(chǎn)銷售同比增長4.8%，房地產(chǎn)投資降幅收斂至4.5%。在多項政策協(xié)同之下，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)在2023年會出現(xiàn)企穩(wěn)反轉(zhuǎn)，優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)有望擴表。我們看好地產(chǎn)藍籌企業(yè)，建議投資者關(guān)注2021年四季度以來拿地規(guī)模、公司報表優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)規(guī)模和公司再融資進度三條主線。
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