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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道房貸利率進(jìn)入下降通道，2022年以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)于1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)， 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，房貸利率也出現(xiàn)下滑。

融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示， 2022年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%，比全國(guó)房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國(guó)房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計(jì)降幅140BP，二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。

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另外，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線城市中，27個(gè)城市的主流房貸利率執(zhí)行全國(guó)下限水平，廣州、成都和烏魯木齊的主流房貸利率執(zhí)行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%

11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

差別化住房政策今年被頻頻提起，不少在此之前嚴(yán)格調(diào)控的城市，今年陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率政策。融360數(shù)字科技研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線城市中，2022年以來(lái)，石家莊、重慶、溫州、無(wú)錫等8個(gè)城市首二套房貸首付比例全線下調(diào)；天津、鄭州、寧波、南京、杭州等16個(gè)城市則單獨(dú)下調(diào)了二套房貸首付比例。

除此之外，至少有50個(gè)城市還通過(guò)靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠政策觸達(dá)更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數(shù)，但優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策的重點(diǎn)二線城市數(shù)量下半年也在增加，比如杭州地區(qū)11月發(fā)布的房貸新政，就將在杭州無(wú)房，在其他地方有房貸記錄但已結(jié)清的購(gòu)房者，按照首套購(gòu)房貸款用戶執(zhí)行政策。

42個(gè)一二線城市中，有8個(gè)城市的首套房貸目前低于4%，分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經(jīng)降至3.8%。

而全國(guó)首套房貸最低的城市為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。

“全國(guó)各地首套房貸利率呈現(xiàn)出‘破4進(jìn)3’的格局，除部分重點(diǎn)一二線城市，后續(xù)其他城市降低房貸利率、刺激購(gòu)房需求將成為主流操作?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

國(guó)金證券分析師杜昊旻表示，11月首套房貸利率持續(xù)下降，再創(chuàng)2019年以來(lái)最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25bp，金融機(jī)構(gòu)資金成本將有所降低，有望帶動(dòng)5年期以上LPR下降，預(yù)計(jì)未來(lái)各地房貸利率仍有下降的空間。

過(guò)百城市首付比例下調(diào)

除了利率下調(diào)之外，首付比例也出現(xiàn)了調(diào)整。11月28日，寧夏回族自治區(qū)銀川市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息，即日起銀川市開(kāi)展為期半個(gè)月的購(gòu)房促銷活動(dòng)，40余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100余個(gè)樓盤(pán)，推出了特價(jià)房、優(yōu)惠車位、分期貸款補(bǔ)貼等措施。

“政策支持群眾合理購(gòu)房需求，在銀川購(gòu)買個(gè)人住房，購(gòu)房主體和購(gòu)房數(shù)量不受戶籍限制，銀川市內(nèi)簽訂的商品房買賣合同轉(zhuǎn)讓期限不作限制?！便y川市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)銀行或公積金貸款首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。繳存職工個(gè)人購(gòu)買自住住房使用住房公積金貸款的，最高貸款額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元；夫妻均正常繳存住房公積金的，繳存職工家庭住房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。

繳存職工個(gè)人購(gòu)買自住住房使用住房公積金貸款，在最高貸款限額內(nèi)，住房公積金貸款的可貸額度由不高于繳存職工住房公積金賬戶余額的20倍提高到25倍；繳存職工家庭住房公積金貸款的可貸額度，在最高貸款限額內(nèi)，由不高于繳存職工夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的20倍提高到25倍。凡在全國(guó)任一住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工，購(gòu)買銀川地區(qū)自住住房的，均可在銀川住房公積金管理中心辦理住房公積金異地貸款（含商轉(zhuǎn)公），貸款政策與銀川本地繳存職工保持一致。

目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有超30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率至20%。合計(jì)起來(lái)有過(guò)百城市的首付已經(jīng)降到2成。

“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說(shuō)明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

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多地"提前還房貸"要排長(zhǎng)隊(duì) 杭州有人被告知需等四個(gè)月

最近因?yàn)橄胭u房而去銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約提前還貸的上海市民黃欣，驚訝地發(fā)現(xiàn)他前面排隊(duì)六七個(gè)人，都是去提前還貸的，而他則被銀行工作人員告知回家等電話，至少要排隊(duì)2-3個(gè)月。

今年下半年以來(lái)，“提前還貸”這個(gè)詞熱度越來(lái)越高，很多購(gòu)房者正在積極擺脫“負(fù)翁”身份，加入提前還房貸大軍。在年輕人喜歡的應(yīng)用“小紅書(shū)”上，許多人分享自己提前還房貸的思路、攻略和計(jì)算方式。

一方面是購(gòu)房者因各種原因提前還貸，另一方面是銀行不愿意優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的貸款存量快速流失，“排隊(duì)還房貸”現(xiàn)象在各大一二線城市愈發(fā)普遍，在杭州的部分銀行，提前還房貸已經(jīng)要排隊(duì)到明年四月份。

想提前還商貸卻被“卡住”

家住上海普陀區(qū)的黃欣（化名）近期想置換掉一套老房子，轉(zhuǎn)而去新房市場(chǎng)“打新”，由于老房子還剩下20多萬(wàn)元的貸款本金，黃欣便來(lái)到農(nóng)業(yè)銀行普陀某分行線下預(yù)約提前還貸。這筆商業(yè)貸款借于2016年，當(dāng)時(shí)的商貸利率非常低，僅4.3%。

結(jié)果黃欣發(fā)現(xiàn)，要提前還掉這20多萬(wàn)元貸款，難度超過(guò)想象?！耙郧拔颐看蝸?lái)個(gè)人信貸部辦業(yè)務(wù)，一起排隊(duì)的人大部分都是來(lái)辦提取公積金還房貸業(yè)務(wù)的，結(jié)果近期到農(nóng)行，發(fā)現(xiàn)前面排了六七個(gè)人，都是辦理提前還房貸業(yè)務(wù)的?！秉S欣對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

在排了半個(gè)多小時(shí)隊(duì)之后，黃欣告知銀行柜臺(tái)人員自己是來(lái)辦理商貸提前還貸的，工作人員則表示：至少需排隊(duì)2-3個(gè)月，到時(shí)候銀行電話通知消息，再走流程把剩余本金存入賬戶中劃扣。

一位上海資深房屋中介告訴記者，其實(shí)過(guò)去辦理提前還貸手續(xù)一點(diǎn)兒也不難，一般申請(qǐng)2-3周后銀行便會(huì)給反饋，現(xiàn)在從兩三周變成兩三個(gè)月，實(shí)在是因?yàn)樘崆斑€貸的人太多了。

黃欣還發(fā)現(xiàn)，公積金貸款和商業(yè)貸款現(xiàn)在在提前還貸上有很大差別?！肮e金貸款提前還，跟過(guò)去沒(méi)什么差別，申請(qǐng)之后就能順利走流程，卡的都是商業(yè)貸款?！?/p>

黃欣認(rèn)為，這主要源于公積金貸款的錢來(lái)自公積金管理中心，由公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放，而公積金管理中心現(xiàn)在并不像銀行那樣卡還款額度。

杭州市民王文（化名）近期也想提前還掉部分房貸，但他的原因跟黃欣不一樣，王文是2021年年中買的房，商貸100多萬(wàn)元，利率快接近6%，而現(xiàn)在杭州已經(jīng)在執(zhí)行首套4.1%的利率，整整比王文買房時(shí)低了近2個(gè)百分點(diǎn)，因此王文認(rèn)為自己“高位站崗”了。

王文告訴記者，自己的房貸利率還不算最高，去年八九月份時(shí)，杭州首套房利率最高甚至沖上6.25%，看到今年的情況就覺(jué)得特別魔幻。“我特別想把這部分高利率房貸置換掉，如果沒(méi)法置換，我就提前用存款還一部分，不然太虧了，現(xiàn)在根本沒(méi)有什么好的投資渠道可以掙這么高利息。”

王文目前已經(jīng)按合同正常還滿一年房貸，可以預(yù)約提前還貸，不過(guò)他經(jīng)過(guò)咨詢后發(fā)現(xiàn)，提前還貸還需要排四個(gè)月的隊(duì)，具體何時(shí)能排到尚不明確。

除了上海、杭州，還有不少大城市有類似情況，比如北京就有市民反映某國(guó)有大行提前還款要排隊(duì)到明年3月份，而廣州則有銀行稱申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸后要等30至40天左右。

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“提前還貸潮”原因多樣

回想去年年初，上海還是房貸發(fā)放余額不足、購(gòu)房者需要等待三四個(gè)月的情況，而到今年下半年已經(jīng)變成房貸一兩周就放款、提前還貸反而要排隊(duì)，反轉(zhuǎn)來(lái)得猝不及防。

銀行為何不愿意即時(shí)批準(zhǔn)提前還款？上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“銀行每個(gè)月也有額度限制，現(xiàn)在申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶大幅增長(zhǎng)，只能花完當(dāng)月額度以后就把客戶排到下個(gè)月，尤其是國(guó)有大行，年底要保住貸款存量，壓力很大?！?/p>

根據(jù)半年報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款合計(jì)增加了4155億元，這一增量相比去年降幅明顯。2021年全年，上述6家銀行的個(gè)人住房貸款合計(jì)增長(zhǎng)了2.48萬(wàn)億元。

一直以來(lái)，個(gè)人住房貸款被視為銀行資產(chǎn)質(zhì)量最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，不良率低于個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸、個(gè)人消費(fèi)貸和信用卡貸款等。但今年客戶貸款買房的意愿在下降，根據(jù)11月10日央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)，10月金融機(jī)構(gòu)新增人民幣貸款6152億元，同比少增2110億，這也就不難理解臨近年底各大行為何要“保房貸存量”了。

今年下半年來(lái)，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的客戶顯著增多，這又是為什么呢？各城市的原因或不相同。上海一位樓市分析師對(duì)記者表示：“上海出現(xiàn)較多提前還貸者的原因，主要還是下半年入市新房多，其中不乏市中心地段的罕見(jiàn)好房，有不少單價(jià)‘10萬(wàn)+’的項(xiàng)目，所以許多人想置換打新?！?/p>

貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年下半年以來(lái)，居民“賣一買一”置換新房的需求越來(lái)越主流。而賣一套房時(shí)，如果該套房有按揭，在沒(méi)有推行“帶押過(guò)戶”的城市居民就必須先將房貸還清。

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易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，部分城市的購(gòu)房者提前還貸原因主要是此前貸款利息太高，現(xiàn)在房貸利息下降較多，購(gòu)房者不愿承受過(guò)高成本。

在今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，部分國(guó)有大行高管也回答了該問(wèn)題。農(nóng)行副行長(zhǎng)林立表示，已有小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸，主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃，與現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降也有一定關(guān)聯(lián)。工商銀行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨則表示，少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢(shì)并不十分明顯。

此外，上海某頭部中介相關(guān)負(fù)責(zé)人還告訴記者，有部分房貸利率“站高位”的購(gòu)房者，正試圖置換房貸，違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的“經(jīng)營(yíng)貸”。

為了方便二手房交易，目前許多城市已推出“帶押過(guò)戶”，即不解除房屋抵押，也可以辦理過(guò)戶登記，此舉能減輕業(yè)主提前還貸的壓力，又大幅縮短二手房交易時(shí)間。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，深圳、蘇州、濟(jì)南等16城已完成首筆二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)，廣州、西安、徐州等城均發(fā)文推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式。

如果更多城市推廣“帶押過(guò)戶”，是否能減少排隊(duì)提前還房貸的麻煩？一位知情人士告訴記者，帶押過(guò)戶能否推行，其中也存在銀行間的博弈，“中小銀行比較支持，他們認(rèn)為帶押過(guò)戶能給他們帶來(lái)更多房貸業(yè)務(wù)，而房貸存量本身已經(jīng)很大的國(guó)有大行態(tài)度就不那么積極了，所以這項(xiàng)政策并不能很快推廣開(kāi)來(lái)”。