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兔主席 202301 20

1.2021年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議官方表述

2.房地產(chǎn)行業(yè)的問題

3.“房住不炒”與“長效機(jī)制”

4.“十八大”以來的思路

5、房地產(chǎn)新的發(fā)展模式里的業(yè)務(wù)、業(yè)態(tài)

1）“租購并舉”

2）“租賃住房”

3）“保障性住房”

4）城市更新/改造

5）老舊小區(qū)改造及社區(qū)養(yǎng)老

6）住宅物業(yè)管理及生活服務(wù)

6、退一步思考：究竟什么是“房地產(chǎn)”？“房地產(chǎn)”狹義化帶來的問題

7、“住宅地產(chǎn)”的“新的發(fā)展模式” vs “大地產(chǎn)行業(yè)”的“新的發(fā)展模式”

8、房企留下的“木馬”——通過住宅物業(yè)，觸達(dá)更廣泛的居住服務(wù)市場

9、圍繞不同的資產(chǎn)/空間/業(yè)態(tài)發(fā)展垂直能力

1）從資產(chǎn)導(dǎo)向到服務(wù)導(dǎo)向轉(zhuǎn)型的典例：酒店管理行業(yè)

2）租賃住房/長租公寓——不動(dòng)產(chǎn)/金融 及 服務(wù) 屬性同等重要

3）購物中心——滿足生活消費(fèi)需求的物理平臺

4）寫字樓——包袱重重的業(yè)態(tài)及如何依托寫字樓空間縱深發(fā)展

5）倉儲物流——由單純的倉庫到物流及供應(yīng)鏈解決方案提供商

6）主題公園——運(yùn)營極度復(fù)雜的行業(yè)，迭代需要IP

7）冰雪——探尋不那么依賴IP的賽道

8）產(chǎn)業(yè)園——最有能力打造“雙資本循環(huán)”的產(chǎn)業(yè)

10、轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)模式”

1）何為“輕資產(chǎn)”

2）從“重資產(chǎn)”到“中資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”

3）不同業(yè)務(wù)內(nèi)涵的“輕資產(chǎn)模式”

第一類：資本管理/金融資產(chǎn)的管理與服務(wù)（“基金化”、“資產(chǎn)管理”）

第二類：圍繞不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營提供的管理服務(wù)（從“代建”到“商業(yè)運(yùn)營”）

第三類：對同行/上下游企業(yè)提供的技術(shù)及服務(wù)解決方案（“SaaS”）

第四類：對不動(dòng)產(chǎn)空間內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人提供的其他服務(wù)（“增值服務(wù)”）

11、拉通各種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)/空間/賽道

12、大會員體系

13、回看“舊的發(fā)展模式”

14、探尋“新發(fā)展模式”的“短中期三部曲”

15. 從“保交樓”、“斷供”回看舊發(fā)展模式的核心問題：預(yù)售制

1）金融行業(yè)與地產(chǎn)高度綁定

2）預(yù)售制的問題

3）內(nèi)地傳統(tǒng)住宅開發(fā)銷售中的預(yù)售+按揭貸款模式

4）形成上述結(jié)果（預(yù)售資金變?yōu)殚_發(fā)商的資金池）背后的機(jī)制。

5）“銷售額下降”、“斷供”等問題都與預(yù)售相關(guān)，本質(zhì)是金融問題

6）收緊預(yù)售資金管理導(dǎo)致的兩難困境以及為什么還不能對預(yù)售制一刀切

16. 行業(yè)當(dāng)前問題的診斷與解決（問答形式的概念探討）

1）解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到問題，要照顧議題和利益方的主次先后是什么？

2）“保交樓”是不是一個(gè)錢能解決的問題？

3）“保交樓”所需的錢到哪里去了呢？

4）羊毛還夠不夠呢？換言之，在保交樓上，開發(fā)商面臨的是“流動(dòng)性問題”，還是“償付能力”問題呢？

5）什么是“市場化”的機(jī)制？非市場化機(jī)制是什么機(jī)制？

6）為什么說簡單的“市場化”的機(jī)制不易解決行業(yè)里的問題？

7）為什么不宜再單純依賴“市場化機(jī)制”來解決問題？

8）通過“行政機(jī)制”應(yīng)對當(dāng)前行業(yè)問題，本質(zhì)要做的是什么?下一步先要做什么？

9）“政府機(jī)構(gòu)”通常會考慮并糾結(jié)什么問題呢?如何解決？

10）采用行政機(jī)制解決地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前問題，大的框架是什么?

17. 與“新的發(fā)展模式”所匹配的房地產(chǎn)與金融關(guān)系

1）做減法：“金融去地產(chǎn)化”、“地產(chǎn)去金融化”，

2）調(diào)結(jié)構(gòu)：調(diào)整金融/資本對廣義不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的布局

3）調(diào)結(jié)構(gòu)：改善房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表/資本結(jié)構(gòu)

4）中國式道路下，中國特色的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)上市形態(tài)的“終局”：

5）住宅開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售資金：需不斷強(qiáng)化、優(yōu)化，加強(qiáng)監(jiān)管

6）由“離岸化”到“再在岸化”：將內(nèi)地作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要場所

7）回到當(dāng)下，地產(chǎn)行業(yè)重組及風(fēng)險(xiǎn)出清之際，金融行業(yè)的角色何如？

18. 公有制企業(yè)與非公有制企業(yè)（混合所有制、民營、外資）的問題

當(dāng)前，針對房地產(chǎn)/不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，市場上和坊間人們討論很多的一個(gè)問題，是行業(yè)是否處在一個(gè)“國進(jìn)民退”的趨勢與格局。到頭來，人們最關(guān)心的問題是，針對行業(yè)企業(yè)的所有制，國家/政府有沒有政策導(dǎo)向？政策導(dǎo)向是什么？非公有制/民營企業(yè)是否還能存在發(fā)展？行業(yè)最后的格局是什么？

今天讓我們看看這個(gè)問題。

1）房地產(chǎn)是我國市場化最早、程度最高、所有制形式最多元化、社會資本參與最深的行業(yè)

——如果看過去歷年的百強(qiáng)企業(yè)，從銷售收入、面積、企業(yè)數(shù)量等指標(biāo)看，“非公有制企業(yè)”至少是行業(yè)的“半邊天”：非公有制企業(yè)包括民營企業(yè)、混合所有制企業(yè)（有重要的國資股東但基本由經(jīng)理人主導(dǎo)、以市場化的方式治理、運(yùn)行），還有外資企業(yè)（包括港臺企業(yè)、英資企業(yè)、新加坡企業(yè)、美資企業(yè)等）等。

——但行業(yè)又不局限于公有制企業(yè)：公有制企業(yè)在行業(yè)內(nèi)也一直發(fā)展得不錯(cuò)，里面有中央企業(yè)（例如人們熟知的中海、保利、華潤、招商），也有大量的地方企業(yè)（特別是一線/高能級城市的地方國企）。在市場經(jīng)濟(jì)的錘煉下，這些公有制企業(yè)高度市場化，成為民營企業(yè)強(qiáng)有力的競爭者；另外，大多頭部公有制企業(yè)也都是上市公司，有社會資本的介入，要遵守市場規(guī)則、遵循商業(yè)邏輯、在市場上激烈競爭資源。也許可以說，房地產(chǎn)行業(yè)集結(jié)了中國最大量的市場化公有制/國有企業(yè)；

——各種所有制的企業(yè)在市場框架下“同場競技”，爭奪資源、達(dá)成各自的業(yè)績指標(biāo)、提升各自的份額。市場化競爭不僅僅發(fā)生在公有制企業(yè)與非公有制企業(yè)之間，也發(fā)生在公有制企業(yè)之間；

——行業(yè)的資金面情況也是高度是多元化的：房地產(chǎn)行業(yè)承載大量的資金、資本：有國有資本（中央企業(yè)、國有金融機(jī)構(gòu)、地方平臺等）；有民間/社會資本，有境外資本，等等，他們以多樣化的方式、載體、渠道（直接或間接、平臺或資產(chǎn)；股權(quán)或債權(quán)；在岸或離岸）投資到中國的房地產(chǎn)行業(yè)，并進(jìn)一步增加了行業(yè)的商業(yè)化和市場化維度；

——?dú)v史上，房地產(chǎn)行業(yè)成就了許多企業(yè)家與經(jīng)理人的事業(yè)與財(cái)富。一個(gè)直觀的例證：過去十多二十年，許多中國老百姓們家喻戶曉的“行業(yè)大佬”、“頂級富豪”、“明星企業(yè)家”都來自房地產(chǎn)行業(yè)。（唯一一個(gè)可比的行業(yè)，可能就是互聯(lián)網(wǎng)了）。另要指出，公有制企業(yè)之所以能在這個(gè)高度市場化的行業(yè)里競爭生存，也需要吸引和籠絡(luò)高質(zhì)量人才，因此，業(yè)內(nèi)公有制企業(yè)經(jīng)理人的薪酬也比較市場化。

有些行業(yè)是非公有制/民營經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)地位的——例如互聯(lián)網(wǎng)，國有資本也許能夠參與，但公有制企業(yè)沒有太多優(yōu)勢；有許多資源壟斷型、關(guān)系國計(jì)民生或重監(jiān)管型的行業(yè)則是公有制企業(yè)主導(dǎo)，非公有制/民營經(jīng)濟(jì)參與很少。但房地產(chǎn)行業(yè)常年高度市場化、高度競爭，公有制和非公有制各占“半邊天”，這也使得人們對企業(yè)主體的所有制構(gòu)成與格局特別敏感。

“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”——鼓勵(lì)、支持與引導(dǎo)：從十九大到二十大報(bào)告均明確了非公有制的地位：“毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。非公有制經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被確立為社會主義基本經(jīng)濟(jì)制度的一部分，將長期堅(jiān)持。所以，每每問到企業(yè)所有制問題，都應(yīng)當(dāng)將“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”視為基本的原則與綱領(lǐng)，看作是國家要長期堅(jiān)持及貫徹主題和方向。為了增加理解，其實(shí)可以換一個(gè)角度和提法，例如“所有制中性”，即，從國家/政府制訂法律、法規(guī)、政策、確立產(chǎn)業(yè)政策、訂立宏觀目標(biāo)與行業(yè)目標(biāo)等角度講來說，各種所有制企業(yè)，只要依法依規(guī)、服從國家戰(zhàn)略，都能夠公平參與到國家社會發(fā)展建設(shè)的事業(yè)中來，在市場上“同場競技”，貢獻(xiàn)自己的價(jià)值與力量，并受到法律保護(hù)。政策制訂者不希望在底層規(guī)則上存在“所有制歧視”。在實(shí)際運(yùn)行過程中，如果非公有制經(jīng)濟(jì)沒有得到“公平對待”，或者因?yàn)檎谓?jīng)濟(jì)制度環(huán)境等客觀因素，在資源獲取上處于下風(fēng)，國家/政府可能還需要酌情提供幫助，消除社會上對“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”原則的懷疑或誤讀，并讓資源對民營經(jīng)濟(jì)有所傾斜，

但要看到，“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”除了支持不同所有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策上遵循“所有制中性”之外，還有一個(gè)重要主題，是要求對非公有制經(jīng)濟(jì)加以“引導(dǎo)”。其實(shí)，就是將非公有制經(jīng)濟(jì)納入到國家的宏觀戰(zhàn)略、框架、體系及目標(biāo)之內(nèi)。因此，如果要探討非公有制經(jīng)濟(jì)在特定行業(yè)里的角色，就必須考量國家對具體行業(yè)存在哪些具體的政策導(dǎo)向。

2）房地產(chǎn)行業(yè)及市場有其特殊性：需制訂產(chǎn)業(yè)政策加以引導(dǎo)與規(guī)范，動(dòng)態(tài)調(diào)整和確立政府、政策和市場的邊界與關(guān)系。

——“遮蔽、保護(hù)、居住”是人類最基本的需求，也是個(gè)體追求經(jīng)濟(jì)社會生存發(fā)展及實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的前提物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，“居住”、“居住空間”、“居住服務(wù)”、“居住資產(chǎn)”都是關(guān)系民生福祉的基本基礎(chǔ)設(shè)施，甚至有公共服務(wù)屬性。居住資源能否合理形成及分配，也就成為一個(gè)帶有公共性的問題。凡帶有公共性的問題，最后就會變成政治政策問題；

——中文的“家”，有“家庭”的觀念（對應(yīng)英文的family），也有主要居所的觀念（對應(yīng)英文的home），家庭/家族和居所的概念是密切相連的，在日常表述里時(shí)?；煸谝黄穑ā盎丶摇?、“喜歡家的感覺”）。這是中國人非常喜歡置業(yè)背后的社會因素和文化因素。居住資產(chǎn)除能提供財(cái)產(chǎn)安全、心理安全外，也是留給家族后人的遺產(chǎn)，是人生在世的某種成就與價(jià)值實(shí)現(xiàn)；

——中國人對購置居住資產(chǎn)的文化和心理渴求，也使優(yōu)質(zhì)的居住資產(chǎn)具備了特殊的經(jīng)濟(jì)價(jià)值：除了一般的使用價(jià)值外，它還有幫助居民積累資產(chǎn)、積累財(cái)富的效能。長期看，持有優(yōu)質(zhì)的居住資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)與財(cái)富的保值、增值，未來還有流通變現(xiàn)的可能性。這種財(cái)富效應(yīng)在短期內(nèi)影響可能還不顯著，但如從長期看——譬如經(jīng)歷一兩代人，就會發(fā)生很大影響，甚而影響社會財(cái)富的積累與分配格局。其實(shí)，這就是回到誰是“有產(chǎn)”、誰是“無產(chǎn)”這一根本問題。這一點(diǎn)，使得居住與其他關(guān)系民生福祉的支出與消費(fèi)有本質(zhì)差異，最終指向的是“共同富?！钡闹黝}與目標(biāo)；

——如果居住資源的形成與分配不合理，長期以往，可能會導(dǎo)致深層次的政治經(jīng)濟(jì)社會矛盾問題（香港案例）；如果居住資源的形成與分配比較合理，則能夠成為消解社會矛盾的穩(wěn)定劑，維護(hù)人口的心理健康，促進(jìn)社會長期健康發(fā)展（新加坡案例）。針對這個(gè)問題，如果我們在中國經(jīng)濟(jì)的粗放發(fā)展階段尚不能完全看清的話，在今天應(yīng)該能夠看得比較清楚了；

——考慮到居住資源的合理形成與分配對于社會的長治久安至關(guān)重要，就需要對房地產(chǎn)行業(yè)與市場引入公共、社會及政治視角的產(chǎn)業(yè)政策與監(jiān)管了。同時(shí)，在居住產(chǎn)品與服務(wù)的提供上，如果單純依靠市場力量及商業(yè)價(jià)值驅(qū)動(dòng)不足以滿足公共需求的，就需要有政府/公共部門的“補(bǔ)位”（包括更多的政策引導(dǎo)，以及直接“下場”提供資源）；

——住宅物業(yè)的開發(fā)銷售是中國經(jīng)濟(jì)“傳統(tǒng)發(fā)展模式”的核心要件之一。進(jìn)入新時(shí)代，新發(fā)展理念成為主導(dǎo)，社會追求高質(zhì)量發(fā)展，需要推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)積極尋求轉(zhuǎn)型，漸次過渡到高質(zhì)量、可持續(xù)、與新發(fā)展理念與模式契合的行業(yè)結(jié)構(gòu)與格局，以更好的配合國家戰(zhàn)略，為新時(shí)代的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出貢獻(xiàn)。此時(shí)，也需要引入產(chǎn)業(yè)政策，引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展；

——房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，與金融有著天然密切聯(lián)系。兩個(gè)行業(yè)還有相向吸引的邏輯：房地產(chǎn)依賴金融，金融追求房地產(chǎn)。兩個(gè)行業(yè)如果深度綁定，則一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，即可能拖累金融，并導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)體陷入更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)與金融的聯(lián)合甚至可能反過來“挾持”國民經(jīng)濟(jì)，使其始終無法擺脫對房地產(chǎn)（這里指傳統(tǒng)發(fā)展模式里的房地產(chǎn)）的依賴。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，也需要行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范、約束，使其在一定范圍內(nèi)良性循環(huán)發(fā)展；

——對普通購房者權(quán)益的保護(hù)。住宅物業(yè)/資產(chǎn)價(jià)值高昂，占據(jù)居民原始財(cái)富積累及未來收入/現(xiàn)金流的重大部分，可能是絕大多數(shù)普通人一生中最重大的經(jīng)濟(jì)行為。在傳統(tǒng)的粗放式發(fā)展模式里，住宅開發(fā)銷售在權(quán)利和利益上是向開發(fā)商、地方政府和金融機(jī)構(gòu)傾斜的，而對個(gè)人購房者權(quán)益的保護(hù)卻不夠：尤其要考慮到我國住宅開發(fā)銷售多采用預(yù)售制——除了容易引起質(zhì)量糾紛外（交付房產(chǎn)與樣板房質(zhì)量差異較大），還要看到預(yù)售制存在的明顯的金融屬性（穿透看，預(yù)售制本質(zhì)是購房者為開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供貸款），使得個(gè)人購房者不得不分擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。隨著時(shí)代演進(jìn)，城市建設(shè)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化發(fā)展，國家也越來越需要加強(qiáng)對行業(yè)的監(jiān)管。對一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何營銷、預(yù)售資金如何監(jiān)管、銀行按揭安排中對購房者權(quán)益的保護(hù)，房屋售后的質(zhì)量保證及購房者法律權(quán)益的保護(hù)，都需要加強(qiáng)。

以上因素，使得國家/政府有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)與市場的引導(dǎo)與規(guī)范，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。 在可選的市場機(jī)制之外，也要求監(jiān)管部門、公有制企業(yè)、國有資本等力量發(fā)揮更大、更直接的作用。

3）在變動(dòng)的政策環(huán)境及市場環(huán)境下，公有制企業(yè)呈現(xiàn)了一些特有優(yōu)勢

新環(huán)境下，公有制的房地 產(chǎn) 企業(yè)在規(guī)避與抵御風(fēng)險(xiǎn)方面確實(shí)表現(xiàn)了一定的優(yōu)勢——當(dāng)然，這些優(yōu)勢并不自動(dòng)適用于所有公有制企業(yè)，也不是公有制企業(yè)的專利。 實(shí)際上，部分民營企業(yè)甚至外資企業(yè)都呈現(xiàn)了這些優(yōu)勢。 同時(shí)要看到，所謂“優(yōu)勢”，和“短板”是“一個(gè)硬幣的兩面”的關(guān)系。 在特定的環(huán)境下，優(yōu)勢就是優(yōu)勢； 在不同的環(huán)境下，“優(yōu)勢”又可以成為“短板”。

（以下是對公有制企業(yè)/國有企業(yè)優(yōu)勢的討論。請注意，本文探討的主要是依市場化跨區(qū)域運(yùn)營的中央及頭部地方國有房地產(chǎn)企業(yè)，政策色彩及屬地色彩極強(qiáng)的城投類企業(yè)不在探討范圍）

一是對國家宏觀戰(zhàn)略與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)政策的理解更深，更能“看齊”和“緊跟”，因此，由于政策理解失誤而陷入風(fēng)險(xiǎn)的概率系統(tǒng)性地低于非公有制企業(yè)。核心還是由于公有制企業(yè)屬于“體制內(nèi)”，上上下下，里里外外，距離國家/政府的政策思路、決策及執(zhí)行都更近。但實(shí)際上，非公有制企業(yè)只要愿意投入時(shí)間精力，完全可以跟得上政策。進(jìn)入新時(shí)代，國家戰(zhàn)略與政策的導(dǎo)向更強(qiáng)，各行各業(yè)的企業(yè)都需要更多地考慮企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、模式與國家大政方針與宏觀戰(zhàn)略的契合程度；

二是公司治理。這里并不是說公有制企業(yè)的公司治理一定最有經(jīng)濟(jì)效率、最市場化、最現(xiàn)代化或最科學(xué)，而是指公有制企業(yè)治理的一些特征和邏輯使其更能規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、避免過度激進(jìn)的擴(kuò)張，并能將政治及社會效益納入決策框架體系之內(nèi)。這些因素包括：

——集體領(lǐng)導(dǎo)，不同條線/職能/部門的高級管理人員之間存在一定的分權(quán)與制衡?！耙话咽帧笨瓷先?quán)力不小，但對決策失誤要首當(dāng)其沖承擔(dān)責(zé)任，因此遇到重大問題，無論是程序上還是實(shí)質(zhì)上，都非常依賴核心班子的集體決策。如班子有明顯爭議，決策就不易推進(jìn)。這種機(jī)制能夠幫助企業(yè)避免“一言堂”，以及采取過于激進(jìn)的戰(zhàn)略。在行業(yè)順風(fēng)順?biāo)⒁宦飞闲袝r(shí)，這樣的機(jī)制可能使企業(yè)業(yè)務(wù)思路偏保守，決策效率不高，導(dǎo)致錯(cuò)失機(jī)會；但如果行業(yè)下行，風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，這種機(jī)制能夠保證企業(yè)的安全和穩(wěn)健。相比之下，不少民營企業(yè)只是形式上有現(xiàn)代化的公司治理，實(shí)際上還是以創(chuàng)始人/老板/家族為決策中心，結(jié)果“成也蕭何，敗也蕭何”；

——黨體系在企業(yè)中的存在：黨建工作能增加企業(yè)對國家戰(zhàn)略與政策的理解；黨委能夠在程序上進(jìn)一步規(guī)范和約束重大決策。

——對程序合規(guī)性的專注及重大事項(xiàng)決策（“三重一大”）的問責(zé)體系：在國有企業(yè)，對程序合規(guī)及重大決策的規(guī)范除了有企業(yè)內(nèi)部的制度保障外，更高度依賴外部機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，除了法律法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管外，還包括國資體系、地方政府體系（適用地方國企）、審計(jì)體系、定期巡視制度等。這些體系往往是非公有制企業(yè)不具備的；

——國有企業(yè)的干部任用體系：干部任期有限制，到齡要退休，不可能是終身制；重要崗位的干部可能被上級部門調(diào)走；離任要審計(jì)；歷史重大決策始終要追責(zé)，這些都是對管理人員的約束，使其不愿意過于激進(jìn)的開展業(yè)務(wù)。非公有制企業(yè)則一般沒有這樣的約束。如果行業(yè)一路順風(fēng)順?biāo)?，只需要關(guān)心高速發(fā)展，這樣的機(jī)制肯定不是效率最高的；但如果行業(yè)已經(jīng)下行，風(fēng)險(xiǎn)正在暴露，需要引入更多的約束機(jī)制，那么這種制度又是有效的；

——薪酬體系的限制：公有制企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人薪酬收入通常是有上限的，很難做到與企業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入利潤完全掛鉤（即獎(jiǎng)金不設(shè)上限，永遠(yuǎn)能夠在企業(yè)創(chuàng)造的超標(biāo)、超額利潤里提成）。這和非公有制企業(yè)是有本質(zhì)不同的。這個(gè)機(jī)制的結(jié)果是確立了風(fēng)險(xiǎn)與收益的邊界：到企業(yè)收入利潤達(dá)到一定的臨界點(diǎn)后，公有制企業(yè)經(jīng)理人的業(yè)務(wù)導(dǎo)向就會趨向保守，因?yàn)槌~收益與自己無關(guān)（至少在經(jīng)濟(jì)上無關(guān)），但為了實(shí)現(xiàn)超額收益所付出的精力成本要自己擔(dān)負(fù)，風(fēng)險(xiǎn)卻要被問責(zé)。最終，薪酬體制的限制使得國有企業(yè)經(jīng)理人沒有動(dòng)力片面追求或過度追求企業(yè)規(guī)模、收入、利潤的增長。這樣的機(jī)制可能會限制企業(yè)的發(fā)展，但也可以規(guī)避因?yàn)槠髽I(yè)無序發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；

——追求多重目標(biāo)：公有制企業(yè)是被納入到國家戰(zhàn)略及公共治理框架之下的，要同時(shí)追求實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)效益和商業(yè)價(jià)值永遠(yuǎn)只是一個(gè)目標(biāo)，要“算大賬”、“算總賬”，“既要、又要”，同時(shí)追求政治效益、政策效益、社會/公共效益及系統(tǒng)性安全性等多重目標(biāo)。這也是全球各地對納稅人負(fù)責(zé)的公有制企業(yè)與對家族/創(chuàng)始人/個(gè)別股東負(fù)責(zé)的私營企業(yè)的本質(zhì)區(qū)別。這一條，也使得非公有制企業(yè)不會單純地、片面地追求企業(yè)的收入利潤擴(kuò)張，還要顧及其他；

——對金融資源的獲?。和葪l件下，公有制企業(yè)更有可能獲得金融資源（無論是融資的規(guī)模還是種類），且成本更低還是條件和成本）。這并非“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”政策的初心，但又是中國政治經(jīng)濟(jì)模式及基本制度（中國特色社會主義）下很難避免的結(jié)果：如果企業(yè)真的因?yàn)樾袠I(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出了問題，政府/納稅人要出手援救，“抱走自家孩子”，在其他條件相等的情況下，是更有可能指向公有制企業(yè)的。由于公有制企業(yè)背后有政府信用，所以市場上的金融機(jī)構(gòu)與主體在投放資本時(shí)，往往會做出偏向公有制企業(yè)的選擇。不過，一些民營/非公有制企業(yè)將自己與國有企業(yè)的境遇的差異完全解釋為獲取金融能力的差異，又是有偏頗的，至少不反映問題的全部。其一，市場愿意將資本投放給國有房地產(chǎn)企業(yè)，除了信用之外，還有一條，即相信國有企業(yè)的業(yè)務(wù)也能做得不錯(cuò)，不會有什么問題，而如果換作一些其他強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、人才、機(jī)制的新經(jīng)濟(jì)行業(yè)和賽道（包括另一個(gè)早已高度市場化的行業(yè)——互聯(lián)網(wǎng)），就不是這個(gè)情況了：非公制企業(yè)較公有制企業(yè)有明顯的優(yōu)勢，資本并不看好公有制企業(yè)的競爭優(yōu)勢。所以，歸根結(jié)底，在房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)里，公有制企業(yè)和非公有制企業(yè)的能力差異并不大，或者至少說，優(yōu)劣勢基本可以大體抵消；其二，如前所述，國有企業(yè)在治理方面有許多的約束與制衡，使其犧牲了效率和靈活性，不太容易實(shí)現(xiàn)激進(jìn)擴(kuò)張，更難突破合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)控制底線。金融的本質(zhì)是對風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)確定價(jià)并換取回報(bào)。如果國有企業(yè)業(yè)務(wù)能力很低，但又能做到低成本融資，那在低成本融資的誘惑和扭曲下，可能會做高風(fēng)險(xiǎn)的事情。如果這樣，就說明金融市場的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力存在系統(tǒng)性問題了，可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理人面臨來自內(nèi)部與外部的公司治理制度約束已經(jīng)將許多風(fēng)險(xiǎn)提前消解（當(dāng)然這也要?dú)w因于行業(yè)本身高度的市場化及成熟化）。所以對投資人來說，投放資本的成本、風(fēng)險(xiǎn)及回報(bào)是總體匹配的。其三，外資房地產(chǎn)企業(yè)仍然是資本市場上的“香餑餑”——無論是香港、新加坡，還是歐美企業(yè)，一定程度上甚可與國資媲美。歸根結(jié)底，還是因?yàn)檫@些企業(yè)歷史上大多經(jīng)歷過周期，有過慘痛的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，進(jìn)入中國內(nèi)地后大多堅(jiān)持保守經(jīng)營，嚴(yán)守公司治理，不跟風(fēng)加杠桿及激進(jìn)擴(kuò)張。因此，這兩年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)暴露、重組及出清，卻很少聽說涉及哪家外資企業(yè)。恰恰相反，在市場遭遇困境時(shí)，不少企業(yè)反而進(jìn)入抄底，購買土地與資產(chǎn)，成為托底的重要力量。這說明：很多的差異其實(shí)并不在所有制，而在公司治理、理念、戰(zhàn)略。經(jīng)過中國房地產(chǎn)行業(yè)這一輪的洗牌，本土民營企業(yè)其實(shí)應(yīng)該更加清醒地看到這一條，未來還是要重視公司治理，在戰(zhàn)略的設(shè)定及業(yè)務(wù)開展過程中也一定要遵循保守和謹(jǐn)慎原則，始終告誡自己：要成就百年老店，首先要能穿越周期，能夠“活下去”。另外也要相信，不經(jīng)歷挫折，也很難成就真正偉大的企業(yè)。

——實(shí)現(xiàn)國家戰(zhàn)略目標(biāo)的“抓手”——最后要看到，為了實(shí)現(xiàn)國家在房地產(chǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會領(lǐng)域的總體戰(zhàn)略及目標(biāo)，政策制定和市場機(jī)制固然重要，但肯定也需要有自己的“抓手”：這既包括“存量”問題（“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”），也包括解決“增量”問題——改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提供多元化、多層次的居住業(yè)態(tài)與類型等。此外，在保證行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展之外，還要推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型過渡新的發(fā)展模式。當(dāng)商業(yè)邏輯、經(jīng)濟(jì)效益不再唯一，民生效益、社會效益乃至政治效益也是重要考量時(shí)，自然需要公有制企業(yè)/國有資本承擔(dān)更多。非公有制企業(yè)/社會資本當(dāng)然可以自主選擇，但公有制企業(yè)/國有資本沒有選擇，只能“補(bǔ)位”，成為行業(yè)維穩(wěn)及發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中的主力軍。

小結(jié)一下：過去十幾二十年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)是高度市場化、高度地方化的，基本交由地方和市場主體配置資源了。其中，地方政府、開發(fā)商（包括各種所有制的企業(yè)）及金融機(jī)構(gòu)是核心主體，構(gòu)成了一個(gè)三角共生關(guān)系。進(jìn)入新時(shí)代，中國在優(yōu)化、重構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底層邏輯與模式，在房地產(chǎn)行業(yè)開始引入更多的政治考量、社會考量、國家戰(zhàn)略考量，對行業(yè)有了更強(qiáng)的政策引導(dǎo)，中長期來看要發(fā)力改善與優(yōu)化居住資源的供應(yīng)與分配。在這個(gè)過程中，一方面需要對所有的市場主體（包括公有制與非公有制經(jīng)濟(jì)）進(jìn)行引導(dǎo)，另一方也客觀要求政府/公共部門/公有制企業(yè)/國有資本承擔(dān)更大的職能，無論是政策鼓勵(lì)，監(jiān)管執(zhí)法，方向引導(dǎo)，還是對產(chǎn)品與服務(wù)的生產(chǎn)與供應(yīng)。在這個(gè)高度市場化，公有制與非公有制“半邊天”的行業(yè)，看到公有制因素發(fā)揮更大的作用，大概也是必然的。

4）公與非公企業(yè)在廣義不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)里的“重新布局”與“再平衡”

前面也提到了公有制企業(yè)特有的一些治理與管理特征，既是長處，但也是短板，很大程度視乎所處的具體行業(yè)和賽道。

圍繞廣義的房地產(chǎn)/不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”只是一個(gè)框架、基調(diào)、制度底線，但不足以解釋和預(yù)測我們觀察到的行業(yè)里的現(xiàn)象。而行業(yè)最終可能也不是一些坊間觀察者理解的簡單的“國進(jìn)民退”，而是公有制經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)圍繞自己的特性、特征、特色、資源稟賦及優(yōu)勢短板等，重新找到自己的定定位，在行業(yè)里找到更適合自己的角色：

——國有企業(yè)側(cè)重不動(dòng)產(chǎn)的投資、開發(fā)及持有（即“重資產(chǎn)”領(lǐng)域）。這是國有企業(yè)在獲得土地、政策及金融資源支持等方面存在的天然優(yōu)勢所長期決定的。那么非公有制/民營企業(yè)是否都會退出呢？當(dāng)然不是，完全取決于公司治理、戰(zhàn)略定力與規(guī)劃、市場與監(jiān)管形象、金融資源獲取能力等等。一些本土優(yōu)秀民企以及外資企業(yè)仍然會是行業(yè)的領(lǐng)頭羊，但在本輪洗牌完成后，我們一定會看到國有企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)的投資、開發(fā)及持有領(lǐng)域里扮演更加重要的角色。這里要指出，民企仍然可以參與開發(fā)，但未必是以土地所有者身份參與，而是以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行（即從事代建業(yè)務(wù)）；

——非國有企業(yè)可以側(cè)重為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)、空間及社區(qū)提供運(yùn)營及服務(wù)（即“輕資產(chǎn)”領(lǐng)域）。民營企業(yè)的優(yōu)勢歸根結(jié)底在人與機(jī)制。歷史也已證明，如果不是資源壟斷型、與國有金融密集綁定或不特依賴人才與機(jī)制的行業(yè)里，民企總體來看會更有競爭力。國有企業(yè)的許多資源優(yōu)勢稟賦——譬如對政策的理解，對金融資源的獲取和把握，以及對治理和合規(guī)的堅(jiān)守等，并不能簡單地轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新、激勵(lì)、業(yè)務(wù)進(jìn)取心、服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)精細(xì)等（當(dāng)然我們不能以偏概全——在運(yùn)營領(lǐng)域也是有不少非常優(yōu)異的國有企業(yè)的）。這些年涌現(xiàn)的住宅物業(yè)管理/社區(qū)管理/商業(yè)運(yùn)營/不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)/地產(chǎn)科技等行業(yè)不僅符合房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式，而且比較適合民企，因?yàn)檫@些行業(yè)和賽道都特別要求服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)理念、運(yùn)營精度，科技輸入等，要求企業(yè)能夠不斷創(chuàng)新發(fā)展。其實(shí)許多民營企業(yè)已經(jīng)在積極轉(zhuǎn)型拓展輕資產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)，自己在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場可能就在運(yùn)營、服務(wù)與科技。略微遺憾的是，這一兩年房地產(chǎn)行業(yè)出險(xiǎn)及重組洗牌打亂并暫時(shí)性地延后了這個(gè)本已在進(jìn)行的趨勢。但我們可以相信，在探索房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的旅程中，非公有制/民營經(jīng)濟(jì)將會扮演非常重要的角色。

——國有企業(yè)與民營企業(yè)構(gòu)建新的“甲乙方”合作關(guān)系。國有企業(yè)/國有資本作為資產(chǎn)的投資方、持有方，總需要有好的供應(yīng)商和合作伙伴為其資產(chǎn)的開發(fā)及運(yùn)營提供綜合服務(wù)的，藉此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)及保值增值。此時(shí)，具備運(yùn)營和服務(wù)能力的民營企業(yè)可以為國有企業(yè)提供管理服務(wù)，并由此構(gòu)建一套“甲乙方”合作關(guān)系。需知，這絕不是什么新模式：酒店行業(yè)早已如此：頭部中央及地方房企作為業(yè)主開發(fā)并持有酒店資產(chǎn)，交由國際酒店品牌管理集團(tuán)管理，雙方分享酒店運(yùn)營中創(chuàng)造的收益。未來，只不過是將類似的模式拓展到其他不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)領(lǐng)域。

——“混合所有制”企業(yè)也許可以找到特殊地位。這里所說的“混合所有制”企業(yè)，是指擁有一個(gè)國資背景股東，但管理團(tuán)隊(duì)擁有較大自主權(quán)和裁量權(quán)的企業(yè)。這類企業(yè)能夠享受公有制企業(yè)在重點(diǎn)資源（土地、政策、金融等）的獲取，在治理上有一定的外部約束，但又能較大程度的保留人才、創(chuàng)新及服務(wù)理念所需要的經(jīng)驗(yàn)機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制。一言蔽之，在新時(shí)代下，這類企業(yè)也許可以同時(shí)獲得兩種所有制形式特有的優(yōu)勢，將其分別用到重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)領(lǐng)域中，取得最好、最全的經(jīng)營效果。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展多業(yè)態(tài)、多產(chǎn)品、多服務(wù)的新發(fā)展模式。長期來看，行業(yè)的所有制格局很有可能會重新確立：不同（所有制的）企業(yè)將結(jié)合自己的資源稟賦及能力特長，在新的發(fā)展模式里找到新定位和新的未來。

（未完待續(xù)）