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中國基金報(bào)記者方麗 曹雯璟

地產(chǎn)行業(yè)正迎來歷史性的政策利好。

房地產(chǎn)市場迎來“三箭齊發(fā)”的利好，極大程度上提振了市場信心。截至12月2日，Wind數(shù)據(jù)顯示，11月以來，申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)上漲25.08%，漲幅在31個(gè)申萬一級行業(yè)中排名第一。與此同時(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)主題基金也迅速“回血”，不少產(chǎn)品表現(xiàn)神勇。

那么，相關(guān)政策對地產(chǎn)股以及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響幾何？政策全面轉(zhuǎn)向支持與呵護(hù)后，能否扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)板塊的下行風(fēng)險(xiǎn)？未來行情又有望走向多遠(yuǎn)？哪類企業(yè)或者哪些相關(guān)板塊值得關(guān)注？

對此，中國基金報(bào)采訪了

融通基金副總經(jīng)理、融通行業(yè)景氣基金經(jīng)理鄒曦

廣發(fā)金融地產(chǎn)ETF及聯(lián)接基金經(jīng)理 夏浩洋

嘉實(shí)金融精選基金經(jīng)理李欣

富國金融地產(chǎn)基金經(jīng)理 韓雪

國泰金鹿基金經(jīng)理趙大震

海富通基金公募權(quán)益投資部基金經(jīng)理胡耀文

金句：

鄒曦：相關(guān)政策將有效改善優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，有利于其合理擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤的持續(xù)增長，對其中長期股價(jià)表現(xiàn)有明顯的促進(jìn)作用。

李欣：對于整體地產(chǎn)股相對來講，現(xiàn)在是一個(gè)利好頻出的階段。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持。

韓雪：除卻政策累積效應(yīng)放大行業(yè)復(fù)蘇彈性外，未來優(yōu)質(zhì)龍頭房企集中度提升的優(yōu)勢，也或?qū)⑹沟禺a(chǎn)股占優(yōu)狀態(tài)持續(xù)。

夏浩洋：地產(chǎn)股短期表現(xiàn)一方面是超跌后，由于政策預(yù)期反轉(zhuǎn)帶來的估值修復(fù)；同時(shí)，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)格局重塑、行業(yè)龍頭集中度提升的過程。

趙大震：地產(chǎn)是本輪經(jīng)濟(jì)周期中出清比較徹底的行業(yè)，尤其在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的過程中還扮演了非常核心的角色。當(dāng)前地產(chǎn)估值已經(jīng)處于底部，存在較大的投資機(jī)會。

胡耀文：“第三支箭”傳遞出了穩(wěn)定市場的信號，不僅是保項(xiàng)目，也是保主體，對市場有比較積極的作用。未來地產(chǎn)的需求還是市場比較關(guān)注的焦點(diǎn)，后續(xù)市場或期待更多需求側(cè)的政策進(jìn)一步提振地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

“三箭齊發(fā)”穩(wěn)市場信號顯著

有效緩解整體流動性壓力

中國基金報(bào)記者：11月28日證監(jiān)會發(fā)布消息，決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施，標(biāo)志著支持房地產(chǎn)市場融資的“第三箭”已經(jīng)射出。相關(guān)政策對地產(chǎn)股以及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈影響幾何？

李欣：在短短20天的時(shí)間內(nèi)，政策端三箭齊發(fā)，具有較強(qiáng)的信號意義，大幅提振各方的信心。對于整體地產(chǎn)股相對來講，現(xiàn)在是一個(gè)利好頻出的階段。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)幕延。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)新增募集資金用于保交樓、保民生，建筑國央企房建工程風(fēng)險(xiǎn)敞口有望下降，有望帶動資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)改善。另一方面，建筑業(yè)務(wù)迎良性循環(huán)，再融資可用于經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)，有助于建筑國央企更好服務(wù)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

韓雪：政策層面從信貸、債券和股權(quán)三個(gè)融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)融資的堵點(diǎn)已全部疏通，政策“三箭合一”的出臺力度和速度顯著超出市場預(yù)期。尤其時(shí)隔12年恢復(fù)重組申請和再融資審批，政策端的層層松綁、持續(xù)加碼，有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤活存量不動產(chǎn)，促進(jìn)全行業(yè)的信用復(fù)蘇。目前來看，放寬房企股權(quán)融資首要是為了促進(jìn)“保交樓”工作，避免惡性事件再發(fā)生，有力支撐市場信心，同時(shí)也有利于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期。政策強(qiáng)度持續(xù)提升背景下，短期行業(yè)估值修復(fù)動力邊際增強(qiáng)，全市場風(fēng)險(xiǎn)偏好也有望受益。

夏浩洋：總的來說，支持房地產(chǎn)融資的“三支箭”正式落地，無論對于房地產(chǎn)市場整體流動性壓力的緩解，還是市場信心的修復(fù)，都有著重要的積極作用。“第三支箭”射出后，對地產(chǎn)股而言，股權(quán)融資恢復(fù)有利于改善企業(yè)流動性壓力，同時(shí)幫助困境房企紓困。

5條股權(quán)融資相關(guān)規(guī)定中，最受市場關(guān)注的是恢復(fù)涉房上市公司并購重組以及再融資，這一方面有利于優(yōu)質(zhì)房企并購出險(xiǎn)的困境房企，依靠并購重組的方式，化解困境房企的經(jīng)營壓力；另一方面，再融資的恢復(fù)，有助于切斷負(fù)債擠兌帶來的流動性風(fēng)險(xiǎn)向優(yōu)質(zhì)房企傳遞的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。

對于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，由于融資政策改善，帶動企業(yè)流動性壓力改善，再進(jìn)一步傳導(dǎo)至上下游產(chǎn)業(yè)鏈的施工規(guī)?；謴?fù)。同時(shí)，由于房企的違約壓力降低，產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)對房企的應(yīng)收賬款壞賬壓力大幅下降，相關(guān)企業(yè)迎來經(jīng)營質(zhì)量改善的機(jī)會。

趙大震：“央行16條”開啟了本輪金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持，可以稱得上“態(tài)度空前明確、決心空前強(qiáng)大、政策空前頻繁”，直指市場信心恢復(fù)，既給予保交樓資金保障，也遏制了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步傳導(dǎo)。

隨著“第三箭”的射出，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)融資渠道也結(jié)束了多年受限的歷史，銀行、債券、信托、私募和股權(quán)融資這些能輸血企業(yè)的命脈已全部打開。萬億資金投入助力保交付的信息釋放，在當(dāng)前市場環(huán)境下就像一針強(qiáng)心劑，不僅民企的存量債權(quán)人減少了擔(dān)憂不再擠兌，需求端層面也讓購房者更敢去選擇購買民企房子。

供需穩(wěn)步修復(fù)，地產(chǎn)配置價(jià)值提升。政策明確了金融系統(tǒng)對地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的底線，也意味著行業(yè)復(fù)蘇的必要條件已具備，行業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇階段。地產(chǎn)正處于基本面底部+預(yù)期好轉(zhuǎn)的情況，因此可繼續(xù)關(guān)注地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)標(biāo)的。

鄒曦：適度放開股權(quán)融資限制，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理擴(kuò)張，是順應(yīng)新形勢的自然選擇。相關(guān)政策將有效改善優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，有利于其合理擴(kuò)張資產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤的持續(xù)增長，對其中長期股價(jià)表現(xiàn)有明顯的促進(jìn)作用。

同時(shí)，在相當(dāng)部分的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)陷入流動性困境的情況下，剩下的優(yōu)質(zhì)房企在獲得股權(quán)融資支持后，將承擔(dān)起穩(wěn)定房地產(chǎn)市場整體投資的職能，有利于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資迅速下滑的趨勢，對于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長將起到積極作用，相關(guān)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是與竣工相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈將直接受益。

胡耀文：“第三支箭”傳遞出了穩(wěn)定市場的信號，不僅是保項(xiàng)目，也是保主體，對市場有比較積極的作用。在融資端支持政策加碼后，未來地產(chǎn)的需求還是市場比較關(guān)注的焦點(diǎn)，后續(xù)市場或期待更多需求側(cè)的政策進(jìn)一步提振地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

地產(chǎn)股短期呈現(xiàn)超跌反彈

中長期關(guān)注地產(chǎn)龍頭股配置價(jià)值

中國基金報(bào)記者：在地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)“三箭齊發(fā)”的背景下，地產(chǎn)股表現(xiàn)較好。有觀點(diǎn)認(rèn)為地產(chǎn)股目前處于一個(gè)超跌的預(yù)期和估值修復(fù)階段，您如何看目前地產(chǎn)股表現(xiàn)？是否是短期現(xiàn)象？

李欣：當(dāng)下在中國，低要素成本的紅利期已經(jīng)過去。另外一點(diǎn)，在內(nèi)需上，地產(chǎn)在過去幾次周期中到了非常高的位置。從中國人均居住面積、保有量的數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)之前在18萬億的水平，隱含中期的頂部區(qū)域。隨著今年地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，可能初步完成了第一輪出清，但大的頂部已經(jīng)出現(xiàn)，所以指望地產(chǎn)像歷史上每一次周期調(diào)整一樣，出現(xiàn)周期上升的可能比較小，它畢竟見到了長周期的頂部區(qū)域，未來更多的是逐步筑底和尋求中期平衡。

韓雪：展望后市，盡管房地產(chǎn)的中期問題仍客觀存在的，人口增速見頂帶來需求的注定趨弱，成本壓力高企擠壓居民收入分配比例，“地產(chǎn)去化”帶動長期經(jīng)濟(jì)中樞下臺階仍難言趨勢性改善。但從中短期投資的角度，目前政策應(yīng)對主動性仍在增強(qiáng)，結(jié)構(gòu)性政策正逐步走向深入，疊加未來需求端政策仍值得進(jìn)一步期待，市場邏輯圍繞“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢，已成為當(dāng)前做多的一致預(yù)期。除卻政策累積效應(yīng)放大行業(yè)復(fù)蘇彈性外，未來優(yōu)質(zhì)龍頭房企集中度提升的優(yōu)勢，也或?qū)⑹沟禺a(chǎn)股占優(yōu)狀態(tài)持續(xù)。

夏浩洋：地產(chǎn)股短期表現(xiàn)一方面是超跌后，由于政策預(yù)期反轉(zhuǎn)帶來的估值修復(fù)；同時(shí)，中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)格局重塑、行業(yè)龍頭集中度提升的過程。

從9、10月地產(chǎn)股的表現(xiàn)來看，股價(jià)經(jīng)歷了頭部房企銷售結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇和流動性風(fēng)險(xiǎn)向高評級優(yōu)質(zhì)房企傳導(dǎo)的震蕩過程，在10月末地產(chǎn)股無論是股價(jià)還是估值，都處在一個(gè)相對底部的區(qū)間。在當(dāng)時(shí)的股價(jià)環(huán)境下，市場相繼迎來“第二支箭”“第三支箭”的政策利好，監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)定的政策支持力度得到驗(yàn)證，因此股價(jià)在短期反彈明顯。

中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，將持續(xù)迎來行業(yè)供給側(cè)出清帶來的競爭格局優(yōu)化，有望實(shí)現(xiàn)經(jīng)營質(zhì)量的持續(xù)性改善。在過去高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)相互在追逐銷售規(guī)模，因此不斷犧牲利潤表的盈利質(zhì)量。而在當(dāng)前市場格局得到重塑之后，優(yōu)質(zhì)龍頭房企或?qū)淖非箐N售規(guī)模轉(zhuǎn)向追求盈利質(zhì)量，而經(jīng)營質(zhì)量的中長期改善將持續(xù)驅(qū)動公司的ROE水平和股價(jià)中長期估值中樞的提升，因此，我們認(rèn)為中長期來看，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的配置價(jià)值值得關(guān)注。

趙大震：當(dāng)前財(cái)政、貨幣政策積極發(fā)力，政策拼圖漸趨完整，支持力度有望持續(xù)。上周“中國特色估值體系”引發(fā)的市場思考疊加地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置、穩(wěn)增長加碼共振，刺激市場產(chǎn)生快速的行業(yè)輪動。中期來看，市場大級別底部正在臨近，未來市場中樞提升將更加確定。

長期來看，我們認(rèn)同中國經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型的邏輯，支柱行業(yè)肯定要慢慢從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為先進(jìn)制造等其他行業(yè)，但是轉(zhuǎn)型會是一個(gè)比較漫長的過程，不是一蹴而就的。房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)非常重要的組成部分。

房地產(chǎn)的重要性在于，一是對于地方經(jīng)濟(jì)，從土地財(cái)政的角度來說還挺重要的；二是人民對于美好的居住的需求還是存在。同時(shí)，這一輪危機(jī)后，競爭格局改善，后續(xù)對長效機(jī)制的探索也將幫助房企摒棄原有增收不增利的“跑馬圈地”式擴(kuò)張，找到更健康的發(fā)展模式。

鄒曦：未來地產(chǎn)股的表現(xiàn)將出現(xiàn)明顯分化。預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將優(yōu)先獲得各種融資資源，包括信貸、債券融資和股權(quán)融資，即便在房地產(chǎn)市場規(guī)?？赡芸s小的情況下，仍然可以通過市占率的提升獲得持續(xù)的盈利增長，進(jìn)行新的成長周期，其股價(jià)表現(xiàn)具有很強(qiáng)的持續(xù)性。在過去的地產(chǎn)周期中已經(jīng)被證明經(jīng)營效率較低，經(jīng)營策略不夠穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)模將逐漸萎縮甚至退出市場，其股價(jià)表現(xiàn)更多地體現(xiàn)為超跌反彈的趨勢。

胡耀文：目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入了比較良性的階段了，政策的出臺也較為精準(zhǔn)。我們比較看好地產(chǎn)股的表現(xiàn)，認(rèn)為是當(dāng)前資產(chǎn)配置中比較值得關(guān)注的板塊。

地產(chǎn)股估值水平處于底部

優(yōu)質(zhì)企業(yè)估值修復(fù)行情或?qū)⒊掷m(xù)

中國基金報(bào)記者：您如何看到地產(chǎn)股的估值水平？結(jié)合基本面來看，后續(xù)估值修復(fù)行情是否有望延續(xù)？持續(xù)性有多強(qiáng)？

李欣：目前地產(chǎn)行業(yè)的基本面和估值都處于底部，在政策的利好帶動下近期出現(xiàn)了估值修復(fù)，后續(xù)股價(jià)上漲的持續(xù)度，地產(chǎn)板塊的機(jī)會可以分為三個(gè)階段。目前階段是民企地產(chǎn)逐步恢復(fù)的反轉(zhuǎn)，此前估值被殺到0.2~0.5倍PB的民企地產(chǎn)估值有望提升到0.8~1倍PB。在民企生死風(fēng)險(xiǎn)解除后，要看地產(chǎn)行業(yè)的銷售能否恢復(fù)到往年的水平。一旦銷售恢復(fù)，地產(chǎn)板塊就可以由向下找底的PB估值轉(zhuǎn)回原先的PE估值方式。

由于今年屬于估值業(yè)績雙殺，一旦銷售恢復(fù)，板塊就有雙擊的機(jī)會，我們看好這個(gè)階段還有40~50%的空間。此外觀察行業(yè)回到正軌之后房企市占率的提升，除了開發(fā)之外的永續(xù)業(yè)務(wù)，還包括商業(yè)、物業(yè)等業(yè)務(wù)。

韓雪：目前地產(chǎn)股的表現(xiàn)是超低估值下上漲的開始階段。這一輪地產(chǎn)股上漲最核心的支撐在于行業(yè)確定性的供給側(cè)改革的機(jī)會，優(yōu)質(zhì)企業(yè)未來市占率顯著提升，成本顯著下降，利潤率改善都是可以期待的積極變化。

夏浩洋：由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤表體現(xiàn)的結(jié)算利潤對開發(fā)商來說是一個(gè)相對滯后的指標(biāo)，如果我們從市凈率的角度去看地產(chǎn)公司的估值，11月初房地產(chǎn)指數(shù)在1.4倍左右，在近10年的底部區(qū)間，優(yōu)質(zhì)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)甚至處于破凈區(qū)間。市凈率本質(zhì)上反應(yīng)的是市場對于房企項(xiàng)目儲備資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，歷史相對底部的市凈率反應(yīng)出市場對房地產(chǎn)行業(yè)銷售景氣度下行帶來的房價(jià)下行的悲觀預(yù)期。

當(dāng)前估值的修復(fù)還只是反應(yīng)了對于企業(yè)超跌后的預(yù)期反轉(zhuǎn)，對于行業(yè)景氣度的恢復(fù)，房價(jià)及銷量的觸底回升，在未來或?qū)⑦M(jìn)一步驅(qū)動地產(chǎn)股行情。對于行業(yè)來說，土地市場的企業(yè)供給側(cè)出清是一個(gè)中長期的過程，龍頭房企將迎來競爭格局的改善，我們持續(xù)看好龍頭房企經(jīng)營質(zhì)量改善背景下中長期ROE回升帶來的投資機(jī)會。

趙大震：房地產(chǎn)是本輪經(jīng)濟(jì)周期中出清比較徹底的行業(yè)，尤其在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的過程中還扮演了非常核心的角色。當(dāng)前地產(chǎn)估值已經(jīng)處于底部，存在較大的投資機(jī)會。

鄒曦：從PB和PE的角度來看，地產(chǎn)股的估值水平在A股市場處于洼地狀態(tài)。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股后續(xù)估值修復(fù)行情將會持續(xù)，甚至在房地產(chǎn)市場銷售有效企穩(wěn)之后將進(jìn)入新的成長周期，其持續(xù)性可能可以以年為單位來衡量。

胡耀文：整體來看，地產(chǎn)行業(yè)的估值還是比較低的，如果行業(yè)恢復(fù)到比較健康狀態(tài)的話，還是有很明顯的修復(fù)空間。但估值是個(gè)動態(tài)過程，需要有持續(xù)性的項(xiàng)目和業(yè)績作為支撐，因此不同的企業(yè)或仍有分化。

看好后端竣工產(chǎn)業(yè)鏈、

以及建材、輕工、家電等板塊

中國基金報(bào)記者：若從地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的細(xì)分領(lǐng)域來看，您更看好哪類企業(yè)或者哪些相關(guān)板塊？

李欣：第一類，核心的央、國企。央、國企來講，在這塊的市占率是有空間的，我們覺得未來市占率是有提升的，但這可能需要比較久的時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。第二類其實(shí)是我們更為看好的是不分國企和民企，在開發(fā)業(yè)務(wù)之外的永續(xù)業(yè)務(wù)，比如地產(chǎn)當(dāng)中有一些商業(yè)購物中心的物業(yè)等這類業(yè)務(wù)，購物廣場是你平時(shí)吃飯、買東西可能都要去，所以這類似于是生活必需品，我們可以把它看成是類似于必選的消費(fèi)，所以人流量是比較大的。所以我們覺得商業(yè)和物業(yè)這兩塊是我們非?？春玫挠杏览m(xù)增長的未來能提估值的業(yè)務(wù)，我們比較看好這類業(yè)務(wù)占比比較高的房地產(chǎn)企業(yè)。

韓雪：目前政策對于房地產(chǎn)支持力度上在中段甚至是前半段的這樣的一個(gè)位置，往后看，依然會處于邊際向好的一個(gè)方向。從基本面的角度去看，過去緊縮周期帶來的是房企融資端的顯著分化，具體體現(xiàn)為融資的規(guī)模和成本的顯著分化。這一輪的房地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，是一個(gè)非常強(qiáng)的供給側(cè)改革的邏輯。對于這些優(yōu)勢的房企，未來面臨的其實(shí)是非常好的產(chǎn)業(yè)機(jī)會。

這個(gè)機(jī)會體現(xiàn)于：其一是市場主體數(shù)量大幅縮減，土地市場競拍的競爭激烈程度顯著下降，帶動房企拿地成本下行；其二是開發(fā)商作為銀行貸款的需求方，在整體貸款額度擴(kuò)充但需求下降的背景下，開發(fā)貸在銀行之間的價(jià)格戰(zhàn)是必然趨勢，優(yōu)質(zhì)企業(yè)將受益于資金成本的下行帶來利潤率的抬升。因此對于銷售好拿地力度大且布局高能級城市的房地產(chǎn)企業(yè)，未來這種增長的確定性和盈利質(zhì)量都會更好，較為看好房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)估值和業(yè)績的雙升。

夏浩洋：從地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，我們相對更看好后端竣工產(chǎn)業(yè)鏈。在目前防疫措施優(yōu)化、房企融資全面改善，同時(shí)融資政策方向重點(diǎn)支持房企施工及保交付背景下，行業(yè)整體竣工規(guī)模預(yù)計(jì)迎來修復(fù)。房企在完成在手項(xiàng)目施工竣工后，如果銷售景氣度進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)向上，對于現(xiàn)金的支出方向，將會更多用于土地投資，擴(kuò)大銷售規(guī)模。前段開工端的產(chǎn)業(yè)鏈景氣復(fù)蘇周期或?qū)鄬β诤蠖丝⒐ぶ芷凇?/p>

趙大震：在國家對保交付的高度重視下，多筆紓困基金陸續(xù)推出，分發(fā)到各個(gè)省市，根據(jù)我們調(diào)研，最近兩周資金落地到項(xiàng)目的速度明顯較前期有所提升。預(yù)計(jì)這些真金白銀的投入將在明年的竣工數(shù)據(jù)增長中體現(xiàn)，恢復(fù)情況好于投資和新開工，因此利好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材、輕工、家電等板塊。

鄒曦：從短期來看，在“保交樓”政策措施有效落地的情況下，竣工產(chǎn)業(yè)鏈會更加受益，包括消費(fèi)建材、家居等行業(yè)。從中長期來看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)銷售企穩(wěn)并逐步回升后，銷量穩(wěn)定在什么水平非常關(guān)鍵，這將決定地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈新的估值中樞水平。

胡耀文：中長期看好國企央企，地產(chǎn)市場將是各種并舉的多元化的市場，不僅有住宅地產(chǎn)，還有商業(yè)地產(chǎn)，棚改舊改等。國企、央企在棚改、舊改等領(lǐng)域可以充當(dāng)比較重要的角色，且融資方面也是比較健康的。

“三箭齊發(fā)”對市場是全面性利好

A股底部大概率已出現(xiàn)

中國基金報(bào)記者：您認(rèn)為近期對地產(chǎn)行業(yè)“三箭齊發(fā)”來提振經(jīng)濟(jì)，這些對整體A股的影響大多？是否能帶來全面利好？

李欣：第一，第一支箭從實(shí)際操作中也主要投放到了優(yōu)質(zhì)房企中；第二支箭比較側(cè)重民營企業(yè)；而第三支箭的應(yīng)用沒有太多的門檻，只要上市房企都可以享受此類政策的利好，所以政策效應(yīng)的釋放會更好。

第二，第三支箭的發(fā)射，匯集了多種重磅的金融政策，包括重組、股份增發(fā)、私募等，這些都為房企后續(xù)資金的狀況改善創(chuàng)造了非常好的機(jī)會。

最后，三箭齊發(fā)，本身就形成了非常好的組合拳效應(yīng)。盡管房屋銷售市場依然承壓，但這三個(gè)政策本身也可以比較顯著改善房企的流動性。一些和此類政策靠攏的企業(yè)更是可以享受利好。

夏浩洋：整體來看，此前抑制經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一些因素正在出現(xiàn)邊際改善跡象，地產(chǎn)融資政策的持續(xù)寬松解決了房企負(fù)債端的擠兌問題，控制風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向外擴(kuò)散。接下來，在融資政策寬松的窗口期內(nèi)，預(yù)計(jì)居民端的需求政策仍將繼續(xù)發(fā)力，幫助房地產(chǎn)市場銷售實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，解決房地產(chǎn)市場景氣度下行的壓力。因此，從多方面來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是一個(gè)確定性較強(qiáng)的趨勢，而A股在近期也出現(xiàn)了反彈，反映出資本市場對于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的正面預(yù)期。

趙大震：房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的動脈，上下游涉及到的行業(yè)和企業(yè)數(shù)量眾多，景氣關(guān)聯(lián)度極為緊密，通過對地產(chǎn)企業(yè)的定向放水，實(shí)際也是向全產(chǎn)業(yè)鏈輸血，提供了更多就業(yè)崗位，帶來需求的復(fù)蘇，從基本面角度對所有行業(yè)都是利好。

在短短20天的時(shí)間內(nèi)，政策端“三箭齊發(fā)”，具有較強(qiáng)的信號意義，大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。房地產(chǎn)企業(yè)新增募集資金用于“保交樓、保民生”，建筑國央企房建工程風(fēng)險(xiǎn)敞口有望下降，有望帶動資產(chǎn)負(fù)債表持續(xù)改善。建筑業(yè)務(wù)迎良性循環(huán)，再融資可用于經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)、補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)，有助于建筑國央企更好服務(wù)我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

鄒曦：地產(chǎn)行業(yè)“三箭齊發(fā)”，具有明顯的信號作用，表現(xiàn)出政策當(dāng)局對經(jīng)濟(jì)下行的關(guān)注與擔(dān)憂，體現(xiàn)了因應(yīng)實(shí)際情況優(yōu)化調(diào)整政策，與時(shí)俱進(jìn)的導(dǎo)向。結(jié)合各種有關(guān)的政策措施來看，這對于市場是全面性的利好。A股市場的大底部大概率已經(jīng)出現(xiàn)，2022年4-10月份形成的這個(gè)底部，可能在未來2-3年都是有效的。

胡耀文：地產(chǎn)鏈對于大宗商品定價(jià)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都會有影響。鑒于目前整個(gè)行業(yè)的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)入了比較良性的階段了，政策的判斷也較為精準(zhǔn)。我們對于行業(yè)的好轉(zhuǎn)是很有信心的。未來A股的風(fēng)格切換也是存在可能的。

未來價(jià)值風(fēng)格或有持續(xù)性機(jī)會

中國基金報(bào)記者：地產(chǎn)、銀行全線走強(qiáng)之后，市場風(fēng)格是否會發(fā)生變化，相對來說布局年底及明年一季度來看，哪些領(lǐng)域更占優(yōu)？

李欣：目前我們在這幾個(gè)子板塊當(dāng)中最看好的就是地產(chǎn)，因?yàn)閺恼叩淖呦蛏蟻砜?，地產(chǎn)的政策底部反轉(zhuǎn)是最為明顯的，現(xiàn)在來看，利好政策還在出，我們覺得后續(xù)還會有。所以地產(chǎn)板塊我們是最看好的。

其次的板塊，地產(chǎn)起來了，也利好銀行和保險(xiǎn)。本來我們說銀行的業(yè)績是非常好，但今年其實(shí)銀行股的漲跌幅出現(xiàn)了比較大的區(qū)別，很多時(shí)候擔(dān)心的就是地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)。一旦地產(chǎn)的政策出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，核心銀行壞賬壓力減輕會提估值，所以對銀行也是一個(gè)比較明顯的利好。所以我們的銀行是排在第二位的。保險(xiǎn)相對來講要間接一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)預(yù)期起來了，國債收益率提升了，對保險(xiǎn)是個(gè)利好。

夏浩洋：整體而言，目前市場處在磨底階段，反彈重心或在于修復(fù)，低估值板塊的估值修復(fù)是一條重要的主線。

從風(fēng)格上來看，考察過去歷史幾輪市場低點(diǎn)，底部回彈時(shí)市場的重心往往在于修復(fù)，而低估值與政策預(yù)期向好則是市場修復(fù)的主要邏輯。從細(xì)分行業(yè)相對估值水平來看，參照比較2010年以來4次市場大底后30個(gè)交易日區(qū)間漲跌幅表現(xiàn)，普遍存在相對估值低位水平的行業(yè)領(lǐng)漲反彈的現(xiàn)象。因此，目前從估值角度看，我們依然關(guān)注金融地產(chǎn)板塊在未來的估值修復(fù)機(jī)會。

趙大震：經(jīng)濟(jì)預(yù)期上修(地產(chǎn)多只箭）、流動性寬松配合、穩(wěn)增長政策密度強(qiáng)度，可能會帶來階段性大票風(fēng)格的修復(fù)機(jī)會，從破產(chǎn)估值預(yù)期的極端低估值回歸到正?；?。相對來說布局年底及明年一季度來看，明年上半年處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初期，順周期板塊相對成長板塊會更有優(yōu)勢。

鄒曦：市場風(fēng)格會逐步趨向價(jià)值，在未來一年是大概率事件。應(yīng)當(dāng)看到，雖然政策方向已經(jīng)有明顯的轉(zhuǎn)變，但是政策的優(yōu)化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，把握好政策的力度，以免產(chǎn)生新的負(fù)面影響，是正常的選擇。因此風(fēng)格轉(zhuǎn)換不會一蹴而就，但也正是如此，價(jià)值風(fēng)格在未來一年將獲得持續(xù)的機(jī)會。就年底和明年一季度來說，房地產(chǎn)行業(yè)和竣工鏈的優(yōu)質(zhì)公司，將可能出現(xiàn)更優(yōu)的投資機(jī)會。

胡耀文：短期穩(wěn)增長預(yù)期有所提升，更看好與經(jīng)濟(jì)修復(fù)相關(guān)的順周期產(chǎn)業(yè)。

樓市銷售復(fù)蘇節(jié)奏仍是目前市場關(guān)注焦點(diǎn)

中國基金報(bào)記者：相對來說，在目前市場格局下，您認(rèn)為市場風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)來自何方？您會更重視哪些因素？

李欣：房地產(chǎn)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在于交付、銷售、信用等形成了一個(gè)惡性循環(huán)，以居民縮表為標(biāo)志，成為了主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。以及局部疫情反復(fù)進(jìn)一步干擾銷售復(fù)蘇的風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別公司雖然獲得增信支持，但銷售乏力，債務(wù)仍可能展期的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力進(jìn)一步下降的風(fēng)險(xiǎn)。

對于投資者而言，短期行業(yè)信用修復(fù)仍需要時(shí)間，但主流房企估值已跌至歷史低位，沒有必要過分悲觀，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的布局良機(jī)?？紤]到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈涉及細(xì)分子行業(yè)眾多，且個(gè)股表現(xiàn)良莠不齊，個(gè)人投資炒股難免力不從心，借助基金的專業(yè)之力曲線入市更為明智。

夏浩洋：從歷史來看，房地產(chǎn)市場的景氣度往往能對經(jīng)濟(jì)增長的修復(fù)帶來影響，因此目前核心的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就在于房地產(chǎn)市場的整體景氣度能否如大家所預(yù)期的今年觸底后實(shí)現(xiàn)增長。從行業(yè)各個(gè)角度來看，未來一兩個(gè)季度的房地產(chǎn)市場銷售情況需要多加關(guān)注。

從不同城市來看，核心城市在企業(yè)聚焦拿地的策略下，潛在供應(yīng)持續(xù)增長，而二手房掛牌量增加帶來的價(jià)格調(diào)整，對應(yīng)的一二手房價(jià)差縮小，導(dǎo)致新房購買需求下降，整體新房銷售復(fù)蘇的節(jié)奏或?qū)⒋嬖谝欢úㄕ?。而非核心城市在較高庫存水平環(huán)境下，期房交付帶來的信任問題，或仍將一定程度上制約居民購房需求的釋放。

在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)寬松的環(huán)境下，由政策放松到市場銷售恢復(fù)依然存在一定的距離與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場銷售復(fù)蘇的節(jié)奏仍是目前市場的主要關(guān)注點(diǎn)。

趙大震：短期過快的預(yù)期修正可能帶來市場波動的加大。投資者可繼續(xù)關(guān)注政策預(yù)期修復(fù)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的建材、金融板塊等，但也要警惕政策不及預(yù)期以及疫情可能帶來的市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

鄒曦：在目前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較弱，行業(yè)數(shù)據(jù)由于季節(jié)性因素?cái)_動較大的情況下，政策導(dǎo)向成為市場的主導(dǎo)性影響因素。應(yīng)當(dāng)看到，政策預(yù)期的明朗是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在此期間，市場可能會對政策方向出現(xiàn)質(zhì)疑，從而導(dǎo)致市場的波動。

胡耀文：目前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的基本面處于弱復(fù)蘇的格局。國內(nèi)需求不足的問題亟待解決，未來各項(xiàng)關(guān)鍵政策的變化或是決定市場走向的關(guān)鍵變量，后續(xù)可關(guān)注中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，短期穩(wěn)增長預(yù)期有望提升，相對更為看好經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期相關(guān)度高的品種。若中長期社融前瞻指標(biāo)改善，經(jīng)濟(jì)增長將逐步改善，對于A股會形成較強(qiáng)支撐。

編輯：艦長