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2月9日，華僑城收到深交所下發(fā)的關(guān)注函，交易所要求公司針對此前發(fā)布的業(yè)績預(yù)告虧損情況作相關(guān)說明。

據(jù)巨靈財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自1月30日，中天金融(行情000540,診股)收到交易所下發(fā)的首份關(guān)于業(yè)績預(yù)報的關(guān)注函開始，泛?？毓?行情000046,診股)、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)、皇庭國際(行情000056,診股)、美好置業(yè)(行情000667,診股)、中南建設(shè)(行情000961,診股)、金科股份(行情000656,診股)、ST泰禾(行情000732,診股)、陽光城(行情000671,診股)、嘉凱城(行情000918,診股)、華僑城等11家企業(yè)在近10天的時間內(nèi)陸續(xù)收獲來自交易所的與業(yè)績預(yù)報相關(guān)的關(guān)注函。相比去年同期的3份關(guān)注函，今年的房地產(chǎn)的業(yè)績變動似乎正在成為行業(yè)焦點。

同策研究院肖云祥表示在去年市場整體走低的情況下，很多房企業(yè)績慘淡，“從保護投資者權(quán)益以及控制風(fēng)險等方面考慮，監(jiān)管機構(gòu)對相關(guān)企業(yè)會較為關(guān)注”。

而悉數(shù)多家企業(yè)關(guān)注函可見，計提減值合理性、凈利潤浮動、債務(wù)償付情況等用詞頻繁出現(xiàn)在關(guān)注函中，資產(chǎn)公允值的變動在2022年也成為了房企們的不安定因素之一。

多家企業(yè)計提大額資產(chǎn)減值

在華僑城收到的關(guān)注函中，深交所要求華僑城結(jié)合所處行業(yè)環(huán)境、公司經(jīng)營情況等，說明公司業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧且虧損主要集中在第四季度的原因及合理性。

同時深交所強調(diào)，華僑城要說明計提存貨跌價準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失涉及的具體資產(chǎn)及項目的相關(guān)情況，主要減值測試過程，包括主要假設(shè)及重要參數(shù)選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，以前年度資產(chǎn)減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形。

皇庭國際亦在業(yè)績預(yù)報中做出了8-10億的公允值變動預(yù)計，關(guān)注函中深交所同樣要求其對投資性房地產(chǎn)公允價值變動原因、應(yīng)收款項欠款金額前五名、本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況，以及年度減值計提是否充分、合規(guī)，報告期計提相關(guān)減值較上年是否存在大幅增加，大幅增長的原因及合理性做出充分說明。

悉數(shù)多企業(yè)家收到的關(guān)注函，其中6家的內(nèi)容中提到了計提資產(chǎn)減值的字眼。而未收到關(guān)注函的企業(yè)也不乏出現(xiàn)計提大額資產(chǎn)減值之人。

在業(yè)績預(yù)告中，藍光發(fā)展(行情600466,診股)稱，基于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境疊加公司自身債務(wù)風(fēng)險及經(jīng)營情況影響，客戶購房預(yù)期進一步降低，考慮到報告期部分項目公司因債務(wù)違約進入預(yù)重整、清算程序等實際情況，同時結(jié)合公司項目所在城市市場情況及公司債務(wù)違約等風(fēng)險的持續(xù)影響，計提了160億元的大額資產(chǎn)減值。

“主要為存貨跌價準(zhǔn)備”，藍光發(fā)展認為，雖然支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，但政策落地以及向市場的傳導(dǎo)需要一定時間，2022年下半年市場整體仍然沒有明顯變化，不及預(yù)期。另報告期內(nèi)公司因自身債務(wù)風(fēng)險尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續(xù)受損，公司經(jīng)營情況及融資環(huán)境未得到改善，已完工開發(fā)產(chǎn)品房源和在建與待建開發(fā)項目，未來很可能仍難以實現(xiàn)項目獲取時的預(yù)期。

財務(wù)在減負or“洗澡”

其實計提資產(chǎn)減值是企業(yè)財務(wù)的正常動作。某券商分析師坦言，現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則，允許上市公司對應(yīng)收賬款、日常經(jīng)營資產(chǎn)損耗等進行減值處理，因此上市公司業(yè)績預(yù)告里存在計提減值準(zhǔn)備的情況是正常的。

在業(yè)內(nèi)人士看來，根據(jù)會計準(zhǔn)則，在資產(chǎn)負債表日，企業(yè)經(jīng)過對資產(chǎn)的測試，判斷資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值便可計提資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備，來確認相應(yīng)損失。但當(dāng)前的資產(chǎn)減值損失并不一定是定性的“損失”，更多的是表明對未來市場的預(yù)期。上市公司往往會選擇某一年度大額資產(chǎn)減值計提，壓低壞年景的業(yè)績，將利潤推遲到下一年度來體現(xiàn)。

惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露表示，在房地產(chǎn)市場整體下行的背景下，資產(chǎn)減值是比較常見的。存貨類資產(chǎn)的減值主要與房地產(chǎn)市場整體下行、部分項目預(yù)計可變現(xiàn)凈值低于成本有關(guān)。而投資性房地產(chǎn)公允價值一般會考慮項目預(yù)期回報率、以及市場同類型項目交易價格的變化。

但是，對2022年年報中出現(xiàn)大規(guī)模企業(yè)計提資產(chǎn)減值的情況，也有券商的分析師認為，過去幾年，房企飛速發(fā)展，規(guī)模劇增，中間亦有可能存在了資產(chǎn)虛增，引發(fā)的企業(yè)利潤的虛增的情況。此次大規(guī)模企業(yè)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在一定程度上削弱了往年虛增的企業(yè)泡沫，是行業(yè)回歸正軌的體現(xiàn)。

不過，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜提醒，合乎財務(wù)規(guī)則的計提資產(chǎn)減值是真實反映企業(yè)運營狀況在會計層面的需要，但是計提大額資產(chǎn)減值往往在技術(shù)上也存在調(diào)節(jié)報表的空間，尤其是房企大規(guī)模出現(xiàn)計提大額資產(chǎn)減值得行為，被質(zhì)疑存在財務(wù)洗澡的嫌疑具有一定的合理性。