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2023-01-31
為什么這幾家民營房企，能夠活下來？
更新時間：2023-01-22 01:11:33作者：智慧百科
地產(chǎn)寒冬，最難的時候已經(jīng)過去。
雖然市場信心與房企業(yè)績修復(fù)還需要一定的時間，但從政策導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)基本面看，一切都在向好的方向發(fā)展。
復(fù)盤過去一年房企的變化，不難發(fā)現(xiàn)，國企全面崛起，民營陣營洗牌，是今年行業(yè)最大的特點。
但是，即使在民營房企遭遇重創(chuàng)的史上最難的這一年，我們依然驚喜的發(fā)現(xiàn)：
少數(shù)民企展現(xiàn)出強(qiáng)大的穩(wěn)健性，成功挺過這一輪逆境。
從克而瑞榜單看，目前50強(qiáng)房企中，沒有爆雷的民企還有15家左右，包括：
碧桂園、龍湖、濱江、新城、美的置業(yè)、卓越、仁恒、中駿、路勁、雅居樂、萬達(dá)、新希望地產(chǎn)、金輝等。
其中，美的、新希望都有實業(yè)大股東撐腰，濱江、仁恒是屬于重倉核心城市，而龍湖、新城、卓越、中駿、萬達(dá)這幾家，則是贏在雙輪驅(qū)動。
事實上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)并重，是多數(shù)成熟港資開發(fā)商已經(jīng)驗證的成功模式。
但對內(nèi)資民營房企來說，商業(yè)地產(chǎn)資金投入大、回收期長，必然拖累住宅板塊的高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張，多數(shù)民企都不敢輕易碰商業(yè)地產(chǎn)。
不過，正確的事情往往困難，先一步迎跨出舒適圈的民企，最終收獲了果實。
在這一輪行業(yè)調(diào)控中，龍湖、新城、中駿等企業(yè)，憑借均好性的發(fā)展模式和高質(zhì)量的資產(chǎn)，成功活到了最后。
以中駿為例，2017年開始，中駿就提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確了以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式，開啟了更加均衡的業(yè)務(wù)布局。
目前通過整合旗下住宅、商業(yè)、長租業(yè)態(tài)，結(jié)合軌交優(yōu)勢，中駿累計TOD項目開發(fā)近400萬方，中駿世界城簽約超過30個，開業(yè)數(shù)量達(dá)到10個，超級TOD綜合體已經(jīng)成為中駿的重要名片。
例如今年3月將會開業(yè)的“北京西長安中駿世界城”，位于西長安街延線地鐵橋戶營站，建筑面積16萬方，商業(yè)面積8萬方，定位為“24H京西新奧萊”。
項目配套公寓、寫字樓、高端住宅，集公交樞紐與地鐵接駁于一身，擁有四縱三橫交通網(wǎng)絡(luò)，將引進(jìn)超300家國內(nèi)外品牌，成為京西新一代城市會客廳。
北京西長安中駿世界城·效果圖
除北京外，在上海、合肥、福州、南昌等一二線城市，也都已經(jīng)布局中駿世界城項目，并且很多都是與軌交結(jié)合的超級TOD綜合體，中駿商業(yè)及TOD版圖已形成規(guī)模。
記得當(dāng)年中駿剛提出一體兩翼的時候，很多同行還不是很看好，在大家印象中閩系更多在玩高周轉(zhuǎn)，商業(yè)往往成為拿地的噓頭。
但中駿卻是真的沉下心來，認(rèn)認(rèn)真真打造中駿世界城品牌，通過提升商業(yè)運營能力，帶動資產(chǎn)價值的升級和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
例如泉州中駿世界城，通過不斷迭代更新品牌矩陣，屢屢刷新泉州城市消費潮流新高度，僅今年就將完成DIOR、CHANEL、Armani、Cartier、OMEGA等國際品牌城市首店的開業(yè)。
泉州中駿世界城·實景圖
如今，中駿世界城已在全國遍地開花，超級TOD綜合體成為中駿新的增長點，多個項目屢獲商業(yè)地產(chǎn)殊榮，中駿的商業(yè)能力已真正建立起來。
回過頭看，正是因為3年前的戰(zhàn)略選擇，使中駿將部分資源投入到兩翼業(yè)務(wù)，一定程度上放緩了開發(fā)板塊的擴(kuò)張強(qiáng)度，幫助其控制了杠桿。
另一方面，超級TOD綜合體打造，往往屬于城市核心地段，商業(yè)優(yōu)勢加軌交優(yōu)勢，使得中駿新拿的項目有更高的資產(chǎn)質(zhì)量，因此不管是住宅部分的銷售，還是持有物業(yè)的資產(chǎn)價值，都更加有保障。
所以，在濤哥看來，像龍湖、新城、中駿等企業(yè)在這一輪調(diào)控中能夠活下來，核心還是受益于雙輪驅(qū)動的模式：
其一，通過住宅開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營均衡發(fā)展，他們在投資布局上更冷靜，杠桿往往不會放的過高，控制了風(fēng)險；
其二，商業(yè)對地段的高要求，使得他們必須更加謹(jǐn)慎的拿地，確保土地獲取的高質(zhì)量，保障了后續(xù)銷售與經(jīng)營；
其三，持有型物業(yè)帶來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和資產(chǎn)價值的提升，幫助他們在面對周期風(fēng)險時，有更多的融資抵押物，成為最后的底牌。
據(jù)濤哥了解，雖然這輪調(diào)控對很多民企造成了致命的打擊，但像龍湖、新城、中駿這些公司，都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到山窮水盡的地步。
他們手里還有不少核心城市資產(chǎn)可以抵押，還有一定的安全墊。
也正因如此，在近期政策轉(zhuǎn)向，央行“四箭齊發(fā)”支持房企的時候，這些公司第一時間獲得了金融機(jī)構(gòu)的支持。
同樣以中駿為例，自2022年12月起，中駿已陸續(xù)與工行上海分行、民生銀行總行、建行上海分行、中行上海分行等10家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，累計獲得各大銀行授信金額突破430億，展現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對其穩(wěn)健發(fā)展的認(rèn)可。
而在1月18日，他們又成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億，為期3年，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保，體現(xiàn)出官方機(jī)構(gòu)對中駿的支持。
去年以來，中駿堅持穩(wěn)健經(jīng)營、積極償債，年內(nèi)累計償還境內(nèi)外公開債務(wù)超110億元，守住了“零違約”記錄，成為上海為數(shù)不多的成功扛過這一輪調(diào)控的民企之一。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年中駿實現(xiàn)全口徑銷售金額約606億，同時他們積極響應(yīng)政府“保交付”的號召，實現(xiàn)住宅交付近5萬套。
中駿住宅項目·實景圖
很多時候，我們常常說國企央企有難以比擬的優(yōu)勢，但實際上如果客觀的看，國央企在行業(yè)高速發(fā)展期，他們的杠桿率確實更低，安全性更高。
同時，我們也看到像華潤、招商、金茂等央企，以及萬科、金地、遠(yuǎn)洋等混合所有制企業(yè)，他們都很早就開始啟動住宅+商業(yè)雙輪發(fā)展的模式。
因此，如果我們拋開背景差異客觀的看，濤哥認(rèn)為在這輪行業(yè)沖擊中活下來，更多還是需要控制杠桿、平衡風(fēng)險、均好發(fā)展。
而這些民企也能做到，龍湖、新城、中駿、卓越、萬達(dá)等，就是很好的案例。
所以，通過現(xiàn)象看本質(zhì)，濤哥覺得未來地產(chǎn)并非全部是國企的天下，優(yōu)秀民企同樣有發(fā)展的空間和競爭的機(jī)會。
核心在于，能否調(diào)整好發(fā)展的模式，能否培養(yǎng)出綜合性的開發(fā)能力，形成更加可持續(xù)性的市場競爭力。
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