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2023-01-31
重磅！央行發(fā)聲，全方位支持房地產(chǎn)！
更新時間：2023-01-15 19:53:20作者：智慧百科
1月13日，國務(wù)院新聞辦公室在北京舉行新聞發(fā)布會，請中國人民銀行副行長宣昌能，中國人民銀行新聞發(fā)言人、調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾，中國人民銀行金融市場司負責(zé)人馬賤陽介紹2022年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并答記者問。
01
央行發(fā)聲全方位支持房地產(chǎn)
會上，央行有關(guān)負責(zé)人在回答記者問時多次提及支持房地產(chǎn)的相關(guān)舉措，主要包括：
需求端：降低房貸利率是重要舉措，下調(diào)或取消首套房貸利率下限的城市有望進一步擴圍
此前央行、銀保監(jiān)會已建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，將住房貸款利率與各地新房價格走勢掛鉤。本次鄒瀾司長指出“關(guān)于房價，統(tǒng)計局按月公布70城房價的同比、環(huán)比數(shù)據(jù)，對于70城之外的城市，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門也是掌握數(shù)據(jù)的。……房貸利率政策既是根據(jù)房價走勢動態(tài)調(diào)整，同時這個政策又具有較強的穩(wěn)定性?！北砻骺蛇M行貸款利率調(diào)整的城市不限于70個大中城市，其他城市也可以根據(jù)實際情況調(diào)整，同時，貸款利率調(diào)整具有穩(wěn)定性，不會過于頻繁的變動。短期來看，預(yù)計多地首套房貸利率將延續(xù)下行態(tài)勢，符合條件的二線及三四線城市利率下限有望降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點幅度，進一步降低購房成本。
保交樓：政策性銀行專項借款、“保交樓”貸款支持計劃、金融機構(gòu)配套融資支持等全面發(fā)力
“保交樓”對于穩(wěn)定購房者預(yù)期至關(guān)重要，也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一。2022年，央行已下達2000億政策性銀行專項借款，根據(jù)市場消息，近期監(jiān)管部門正在加速推進一系列“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等。2023年“保交樓”配套資金有望加快落實，資金規(guī)模亦有望明顯增加。
企業(yè)端：防范化解優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險措施更加系統(tǒng)和具體，“三線四檔”規(guī)則將調(diào)整
管理部門制定《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》，將高效防范化解房企風(fēng)險。該《計劃行動方案》的制定，表明管理部門對防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，進行更加系統(tǒng)性的、具體的解決。系統(tǒng)性的計劃行動，相關(guān)部門通力支持，將提高改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表的效力，將高效防范化解房企風(fēng)險。該《行動方案》聚焦系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企，表明系統(tǒng)重要性房企是這次方案支持的對象，支持目標(biāo)更加精準(zhǔn)?！跋到y(tǒng)重要性”體現(xiàn)在規(guī)模、行業(yè)影響力、上下游合作廣度等多個方面，“優(yōu)質(zhì)”體現(xiàn)在專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好。這些房企在經(jīng)營及融資方面得到有效支持，保持經(jīng)營穩(wěn)健，將阻斷房企風(fēng)險蔓延，有助于穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期。
圍繞“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四個方面，“四項行動”支持優(yōu)質(zhì)房企，方式更加具體和豐富。資產(chǎn)激活，有效提升房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。負債接續(xù)，緩解流動性緊張局面。權(quán)益補充，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低杠桿率。預(yù)期提升，將修復(fù)行業(yè)信心。
合理延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，房企“三線四擋”規(guī)則完善參數(shù)設(shè)置，將給予房企寬松的融資環(huán)境，減小融資及債務(wù)壓力。一方面，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對房地產(chǎn)融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據(jù)行業(yè)實際情況，靈活調(diào)整完善“三線四擋”參數(shù)設(shè)置，降低對房企的要求，能減少房企經(jīng)營、融資及債務(wù)壓力，有利于防范房企風(fēng)險。
住房租賃：設(shè)立住房租賃貸款支持計劃
央行在發(fā)布會中提及要“完善住房租賃金融支持政策”，同時，也提出正在研究推出住房租賃貸款支持計劃等結(jié)構(gòu)性工具。此前也有市場消息稱，金融部門將設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。
發(fā)展住房租賃市場，是實現(xiàn)“租購并舉”住房制度的重要路徑，也是探索房地產(chǎn)新模式的重要方向。2023年，住房租賃支持政策預(yù)計仍將持續(xù)出臺，尤其是金融支持相關(guān)的政策。住房租賃貸款支持計劃的推出，將有利于降低租賃住房的籌集成本，有效擴大租賃住房的供給；同時，結(jié)合住房租賃基金、保租房公募REITs等金融支持，將可能進一步放大政策效果，有效推動住房租賃市場的發(fā)展。
02
未來，樓市還會有什么動作？
財經(jīng)專家劉曉博認為：
1、降準(zhǔn)降息還會有。
在央行新聞發(fā)布會上，副行長宣昌能有如下表示：
我們將繼續(xù)采取措施提振市場信心，激發(fā)微觀主體活力。一是推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費成本，降低微觀主體的債務(wù)負擔(dān)，增加居民消費和企業(yè)投資能力。
怎樣才能降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費成本？當(dāng)然是要降息。此外，還可以降準(zhǔn)。降準(zhǔn)可以增加貨幣供應(yīng)量，錢多了，價格（利率）自然會下降。
2022年，1年期LPR降息了15個基點，5年期降息了35個基點，定期存款加權(quán)平均降息了11個基點。
展望2023年，央行還有繼續(xù)降準(zhǔn)、降息的空間。比如在存款準(zhǔn)備金率方面，至少還能降低0.25個百分點；至于LPR利率，可能會出現(xiàn)不對稱降息，1年期還有10到15個基點的降息空間，5年期有15到30個基點降息空間。
2、存量房貸打折，還有希望。
過去幾年里，有部分購房者的貸款利率非常高，達到了5.5%以上，甚至超過6%。對于這部分購房者，僅僅享受過去1年35個基點降息，對他們?nèi)匀徊惶健?br/>
2008年全球金融風(fēng)暴爆發(fā)后，10月末央行曾出臺政策，給存量房貸額外打折，那些只享受了85折利率優(yōu)惠的，都可以到銀行辦理手續(xù)，享受7折利率。
按照貸款合同，“加點”部分是固定的，銀行沒有降低的義務(wù)。但如果國家批準(zhǔn)，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下文，是可以額外打折的。
過去幾年房貸利率超高，而目前消費低迷，群眾負擔(dān)比較重，從“增加居民消費投資能力”、“降低微觀主體的債務(wù)負擔(dān)”的角度看，的確有必要“法外施恩”，給這部分高房貸買房的居民，尤其是買首套房的居民一次解套的機會。
否則，將逼迫這部分居民自行轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸，造成普遍的打擦邊球現(xiàn)象。
或許有人會說：2022年經(jīng)濟那么困難，都沒有給存量房貸打折，2023年會嗎？
我覺得不排除這種可能，因為3月“兩會”上將“換屆”，之后大概率會有一些重磅政策出臺。
3、房地產(chǎn)是2023年最重要的行業(yè)。
2023年要刺激消費、投資，穩(wěn)增長、保就業(yè)，哪個行業(yè)最重要？從央行和銀保監(jiān)會的表態(tài)看，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。
央行答記者問全文（9500字）里，62次提及了“房”，但只有2次提及了“股”，2次提及了“制造”，15次提及了“實體經(jīng)濟”。
在銀保監(jiān)會新聞通稿里（2700字），7次提及了“房”，2次提及了“股”，2次提及了“實體經(jīng)濟”
由此可見，房地產(chǎn)、住房消費在2023年被放在了空前重要的位置，絕對的拉動內(nèi)需第一大行業(yè)。
4、“房地產(chǎn)泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。
在相當(dāng)長的時段時間里，銀保監(jiān)會反復(fù)提及房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)是灰犀牛。但在2023年工作會議通稿里，出現(xiàn)了一個重要判斷：“房地產(chǎn)泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”。
既然實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)了，那么接下來將是“持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制；穩(wěn)妥處置頭部房企風(fēng)險”。
具體措施，央行答記者問提及了很多，比如
1、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，重點推進“資產(chǎn)激活”、“負債接續(xù)”、“權(quán)益補充”、“預(yù)期提升”四個方面共21項工作任務(wù)，綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。
2、出臺系列新措施：設(shè)立全國性資產(chǎn)管理公司專項再貸款、設(shè)立住房租賃貸款支持計劃，保交樓貸款支持計劃等。
3、針對大家關(guān)心的“三線四檔”規(guī)則，方案明確要完善針對30家試點房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。
其中第二點和第三點，是最新宣布的。所謂“三線四檔”，就是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍暴雷的融資“三道紅線”，完善部分參數(shù)設(shè)置的意思，是放寬限制，給房企轉(zhuǎn)型提供更多的時間。
為了防止大家熱炒房地產(chǎn)股被套，央行在發(fā)布會上聲明：“方案設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒有具體名單，由金融機構(gòu)自主把握?！?/p>
央行還透露：12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，和去年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。
總之，房地產(chǎn)的利好仍然在不斷醞釀、出臺中。
本文來源：中指研究院、財經(jīng)專家劉曉博、券商中國
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