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2023-01-31
124億，華潤接盤華夏幸福南方總部資產(chǎn)
更新時(shí)間：2022-12-29 15:08:40作者：智慧百科
導(dǎo)讀：“央企本身資金實(shí)力較強(qiáng)，通過收購化解風(fēng)險(xiǎn)，也是響應(yīng)國家對房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活的政策導(dǎo)向，更好地促進(jìn)民企資金回籠。隨著日前各個(gè)融資渠道放開，央國企收購民企資產(chǎn)將迅速成為主流，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)這樣的并購大案只會(huì)越來越多?！?/p>
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“三支箭”融資政策出臺(tái)之后，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組進(jìn)度明顯加速。
12月28日晚間，河北房企華夏幸福與央企華潤置地同時(shí)發(fā)布公告，約定一場總價(jià)值124億元的債權(quán)交易正式展開。
根據(jù)公告，華夏幸福擬將南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓給華潤置地，以換取現(xiàn)金流繼續(xù)清償自身金融債務(wù)。
協(xié)議約定，華夏幸福將其持有的4家下屬公司股權(quán)，包括：華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)（即“標(biāo)的股權(quán)”），以及華夏幸福持有的對前述4家公司142.33億元往來債權(quán)（即“標(biāo)的債權(quán)”）轉(zhuǎn)讓給華潤置地，其中標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為4元，標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為12399999996元，合計(jì)金額124億元整。
在業(yè)內(nèi)人士看來，出售南方總部將很大程度上緩解華夏幸福的資金壓力，是一個(gè)很好的加速推進(jìn)債務(wù)重組機(jī)會(huì)。
而華潤置地通過受讓上述標(biāo)的公司，間接取得武漢長江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場項(xiàng)目，以及標(biāo)的股權(quán)公司下屬的子公司。
分析人士認(rèn)為，央企本身資金實(shí)力較強(qiáng)，通過收購化解風(fēng)險(xiǎn)，也是響應(yīng)國家對房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活的政策導(dǎo)向，更好地促進(jìn)民企資金回籠。隨著日前各個(gè)融資渠道放開，央國企收購民企資產(chǎn)將迅速成為主流，預(yù)計(jì)未來半年內(nèi)這樣的并購大案只會(huì)越來越多。
吳向東的秘密任務(wù)？
事實(shí)上，這場交易從牽線搭橋到如今，可能已經(jīng)度過了8個(gè)多月時(shí)間。
其在公告中披露，本次交易的背景是，2021年12月9日，金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人委員會(huì)表決通過《債務(wù)重組計(jì)劃》。
根據(jù)《債務(wù)重組計(jì)劃》的安排，公司對于變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)，將積極尋找資金實(shí)力強(qiáng)、協(xié)同效應(yīng)好的潛在投資者予以出售，回籠資金將主要用于公司及下屬公司償付金融債務(wù)。
早在今年4月，在即將披露年報(bào)的關(guān)鍵時(shí)期，華夏幸福公告聯(lián)席董事長吳向東與聯(lián)席總裁俞建兩員大將雙雙離職時(shí)，就有市場消息透露，兩人去職后將繼續(xù)在華夏幸福工作，主要任務(wù)是回到南方總部，協(xié)助公司承擔(dān)必要的債務(wù)重組工作，即幫忙聯(lián)系買家，處置資產(chǎn)包。
而更加“湊巧”的是，二人在就職華夏幸福之前，上個(gè)東家恰恰是本次交易的買家華潤置地。
公開消息顯示，2019年2月，任職華潤置地長達(dá)25年之久的吳向東因個(gè)人職業(yè)發(fā)展規(guī)劃辭任執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席、企業(yè)管治委員會(huì)成員及執(zhí)行委員會(huì)成員。
一周后，吳向東正式宣告加入華夏幸福任首席執(zhí)行官，全面負(fù)責(zé)華夏幸福相關(guān)業(yè)務(wù)。
彼時(shí)，吳向東的老搭檔、原華潤置地CFO俞建已先一步加入華夏幸福，出任聯(lián)席總裁一職，分管財(cái)務(wù)及融資等。
為此，華夏幸福不僅為吳向東開出了當(dāng)年A股高管薪資最高紀(jì)錄——3868.93萬元，還專門在深圳建設(shè)了南方總部。他和俞建二人，正是南方總部業(yè)務(wù)的實(shí)際負(fù)責(zé)人。
有媒體援引知情人士消息稱，本次轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包，其中3個(gè)項(xiàng)目是吳向東任華夏幸福首席執(zhí)行官后主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，耗資198.74億元。目前，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)除了這3個(gè)項(xiàng)目外，僅余哈爾濱深哈金融科技城項(xiàng)目。
如今，資產(chǎn)包以124億元對價(jià)順利出讓，對于債務(wù)重組中的華夏幸福而言，不失為一項(xiàng)重大進(jìn)展。
至于對價(jià)折讓，有資深投行人士向觀察者網(wǎng)分析稱，華夏幸福賣的并不虧。
從賬面上來看，124億元對價(jià)賣掉了142.33億元往來債權(quán)，相當(dāng)于打了8.7折，但4家標(biāo)的股權(quán)分別均只賣了1塊錢，大概率除了上述債權(quán)之外，已處于資不抵債狀態(tài)，或債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以才以此種方式打包交易。該筆交易也向市場證明，大環(huán)境對于出險(xiǎn)公司而言，已經(jīng)變得十分友好。
光速出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
對于華夏幸福來說，這次交易只是其近期出售資產(chǎn)的縮影，短短一月時(shí)間內(nèi)，類似的交易已經(jīng)發(fā)生多起。
12月9日，華夏幸福下屬全資子公司擬向大廠回族自治縣國宏運(yùn)營管理有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)為6.93億元；標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款將專項(xiàng)用于公司下屬公司開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)支出。
華夏幸福初步測算，月初的資產(chǎn)出售交易預(yù)計(jì)對公司產(chǎn)生約為5400萬元虧損，最終數(shù)據(jù)以華夏幸福2022年度審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。
12月14日，華夏幸福公告稱，公司將所持下屬公司股權(quán)注資搭建“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個(gè)平臺(tái)，以之作為償債資源與公司債權(quán)人實(shí)施債務(wù)重組。
據(jù)了解，上述平臺(tái)分別為華夏幸福的物業(yè)管理服務(wù)和輕資產(chǎn)代建平臺(tái)，第三方預(yù)測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價(jià)格實(shí)施債務(wù)重組，可幫公司化解400.39億元債務(wù)。
12月27日，華夏幸福發(fā)布了關(guān)于下屬公司出售資產(chǎn)的公告。
華夏幸福下屬全資子公司固安幸福基業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、華夏幸福（固安）產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、廊坊幸?；鶚I(yè)教育投資有限公司擬向固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司轉(zhuǎn)讓四項(xiàng)資產(chǎn)，總價(jià)款合計(jì)為9.99億元。標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款將專項(xiàng)用于公司下屬子公司保交房相關(guān)支出、回遷安置房建設(shè)支出、稅金繳納以及雙方共同同意的其他用途。
標(biāo)的資產(chǎn)主要以土地、房屋建筑及相關(guān)附屬設(shè)施等。其中面積最大的為固安幸福學(xué)校（八中），其土地面積84544.66平米，房屋建筑面積55915.45平米。固安幸福學(xué)校的賬面原值同樣是最高的，占此次標(biāo)的資產(chǎn)合計(jì)的48.01%。
同期，標(biāo)的物合計(jì)賬面凈值為8.43億元，與交易總價(jià)款9.99億元相比溢價(jià)18.51%。
作為買方的固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司和固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司的主要股東均為固安縣國有資產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)中心。其中，固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司接手廊坊幸福基業(yè)教育投資有限公司的固安幸福學(xué)校（八中）項(xiàng)目，另外三個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目由固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司接手。
而在此之前，截至2022年11月30日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)601.76億元，已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1265.57億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)114.19億元。
此外，公司根據(jù)債務(wù)重組相關(guān)工作的推進(jìn)情況，對已簽署《債務(wù)重組協(xié)議》中適用“兌、抵、接”清償方式的相關(guān)債權(quán)人已啟動(dòng)兩批現(xiàn)金兌付安排，合計(jì)將兌付金額為19.16億元。
上述投行人士猜測，按照如今的處理進(jìn)度，華夏幸福債務(wù)重組工作應(yīng)該在近期即將結(jié)束，這對整個(gè)房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)盤活都將起到很好的示范作用。
值得注意的是，政策鼓勵(lì)房企再融資，旨在盤活不良資產(chǎn)、排除潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。出險(xiǎn)房企即便重組完成也會(huì)元?dú)獯髠?，其原有的?yōu)質(zhì)資產(chǎn)也基本所剩無幾，大概率將轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運(yùn)營等相關(guān)行業(yè)，很難再重回行業(yè)巔峰。