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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”的威力，正向資本市場(chǎng)和土地市場(chǎng)傳遞。

11月28日下午，證監(jiān)會(huì)發(fā)布股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施，射出標(biāo)志著支持房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的“第三支箭”。

11月29日，A+H股超80只地產(chǎn)股漲超10%，上市房企迎來(lái)狂歡的同時(shí)，北京、杭州、無(wú)錫、武漢4城同時(shí)開(kāi)啟土地集中出讓，也迎來(lái)“超預(yù)期”結(jié)局。

當(dāng)日晚間，湖北房企福星股份、閩系房企世茂股份及新疆國(guó)資房企北新路橋火速發(fā)布定增融資計(jì)劃，分別向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還債務(wù)及補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

據(jù)觀察者網(wǎng)了解，業(yè)內(nèi)對(duì)此大都持兩種態(tài)度，其一認(rèn)為此次房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”，對(duì)于幾乎停擺的樓市意義重大，在風(fēng)險(xiǎn)出清后房地產(chǎn)行業(yè)熱度會(huì)回升，甚至恢復(fù)巔峰狀態(tài)只是時(shí)間問(wèn)題。

但大部分行業(yè)人士對(duì)此持觀望態(tài)度，認(rèn)為政策只是為“保交樓”權(quán)宜之計(jì)，利好的也只是央國(guó)企與極少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企，并不能從根本上解決大多數(shù)民營(yíng)房企的債務(wù)、銷售等問(wèn)題，即便有股價(jià)反彈、再融資等動(dòng)作也無(wú)異于困獸猶斗，最好結(jié)局就是成為優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)對(duì)象。

四房企速發(fā)再融資計(jì)劃

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人11月28日就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。

具體包含，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

至此，信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道的優(yōu)化政策“三箭齊發(fā)”，合力推動(dòng)房地產(chǎn)融資。

消息一出，整個(gè)地產(chǎn)界一片沸騰，次日A股上市房企超30只股票漲停，港股單只地產(chǎn)股最高漲幅超過(guò)150%。

29日晚間，福星股份、世茂股份、北新路橋三家A股上市房企即火速發(fā)布定增融資計(jì)劃。

福星股份公告稱，為積極響應(yīng)相關(guān)政策，滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高盈利能力及綜合競(jìng)爭(zhēng)力，籌劃向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)發(fā)行前總股本30%，募集資金擬用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

緊隨其后，世茂股份同樣發(fā)布公告，籌劃向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、償還部分公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)本息、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

或受此影響，11月30日開(kāi)盤，福星股份與世茂股份股價(jià)再次雙雙一字漲停，股價(jià)報(bào)5.3元/股和3.01元/股，總市值分別為50.31億元和112.9億元。

相比之下，北新路橋股價(jià)則高開(kāi)低走，最終報(bào)收5.25元/股，微漲1.16%，總市值66.59億元。

此外，與這三家定增融資房企不同，廈門國(guó)資房企建發(fā)國(guó)際集團(tuán)也在11月30日早間火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元，預(yù)計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為8億港元，約80%將用作償還借款，約20%用于公司運(yùn)營(yíng)。

值得一提的是，福星股份并非第一次爭(zhēng)先“吃螃蟹”。

不久前的“第二支箭”落地后，福星股份也在11月15日緊急公布，擬向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)了發(fā)行額度不超過(guò)60億元的中期票據(jù)。

彼時(shí)福星股份稱，申請(qǐng)中期票據(jù)發(fā)行的目的是拓寬融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高資金使用效率。

其后，美的置業(yè)、金輝集團(tuán)和龍湖拓展等多家民營(yíng)房企分別在銀行間市場(chǎng)分別公告發(fā)行總額12億元-20億元不等的中期票據(jù)，均由中債增進(jìn)公司在“第二支箭”政策框架下提供全額擔(dān)保增信。

根據(jù)市場(chǎng)消息，另有多家民營(yíng)房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行正在積極籌備推進(jìn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這些房企增信發(fā)債將快速落地。

按此推算，“第三支箭”落地之后，預(yù)計(jì)將有更多房企正在緊急籌備各類股權(quán)融資及并購(gòu)重組等動(dòng)作，接下來(lái)將會(huì)迎來(lái)新一輪的爆發(fā)期。

土拍市場(chǎng)應(yīng)聲回溫

值得注意的是，此次政策所影響的遠(yuǎn)不止股市，土地市場(chǎng)反應(yīng)也尤為迅速。

就在29日當(dāng)天，恰巧迎來(lái)各地土地供應(yīng)爆發(fā)期，北京、杭州、武漢第四批集中供地均在當(dāng)日收官，無(wú)錫則為第五批集中供地。

以北京而言，當(dāng)天出讓的5宗地塊，3宗地觸及了地價(jià)和競(jìng)現(xiàn)房銷售面積上限，最終由搖號(hào)確定歸屬，創(chuàng)下了2021年集中供地以來(lái)7個(gè)批次平均溢價(jià)率新高，達(dá)到10.02%。

事實(shí)上，北京今年前三個(gè)批次的土地供應(yīng)都“以穩(wěn)為主”，少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊上演爭(zhēng)奪戰(zhàn)，部分地塊弱競(jìng)爭(zhēng)，另有一部分地塊底價(jià)成交。

四批次供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)了明顯縮量，相較前三個(gè)批次的17宗地、14宗地和18宗地，本輪推出的6宗地塊被業(yè)內(nèi)調(diào)侃為“迷你供地”，但由于意外遇到“第三支箭”，熱度卻是空前。

無(wú)獨(dú)有偶，杭州的8宗宅地同樣有3宗觸頂成交（封頂溢價(jià)率不超過(guò)12%），1宗土地溢價(jià)率10.75%，整體熱度回升明顯。

至此，2022年前后四批集中供地，杭州共成交涉宅地塊131宗，盡管土地出讓金同比下降了13.5%，依然高達(dá)1913.5億元，居于全國(guó)領(lǐng)先地位，且由于濱江等本土民營(yíng)房企強(qiáng)勢(shì)拿地，并無(wú)過(guò)多的國(guó)企兜底情形發(fā)生。

行業(yè)普遍認(rèn)為，此次北京、杭州的土地市場(chǎng)突然升溫，除了臨時(shí)受到“第三支箭”影響之外，與兩地本身基本面較好，樓市具有較強(qiáng)韌性，以及土地政策調(diào)整等多重因素都息息相關(guān)。

中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱直言，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，本身就是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。

另一方面，近期針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策更為頻繁且力度空前，金融16條從供需兩端全方位發(fā)力，“第二支箭”和“第三支箭”相繼落地，央行宣布年內(nèi)第二次降準(zhǔn)等，房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善，促進(jìn)房企投資面恢復(fù)，資金端的利好自然會(huì)傳導(dǎo)至拿地市場(chǎng)，帶動(dòng)企業(yè)拿地積極性提升。

相較之下，房企對(duì)于次一級(jí)城市的投資仍顯謹(jǐn)慎，無(wú)錫和武漢此次土拍則延續(xù)了全部底價(jià)成交，且過(guò)半由地方國(guó)資兜底的“傳統(tǒng)”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴觀察者網(wǎng)，政策端向市場(chǎng)端傳遞本就需要時(shí)間。二三線城市自身庫(kù)存過(guò)剩、需求不足等背景影響下，后續(xù)樓市發(fā)展很大程度上需要熱點(diǎn)城市帶動(dòng)。

而有能力的房企優(yōu)先加大對(duì)于強(qiáng)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)投資，本身就是一個(gè)樓市預(yù)期回升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。至于未來(lái)投資方向，仍需觀察下一步政策調(diào)整力度、方向，以及樓市熱度恢復(fù)效果。