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作為蘇州樓市的頭部梯隊，園區(qū)樓市向來聚焦了整個市場的目光。

近幾年園區(qū)加大供地量，在2022年新房供應量顯著增加，占據(jù)蘇州市區(qū)總供應量的10%，這個占比在近三年中是最高的。不僅奧體、湖東等核心與高貿(mào)新城、車坊等新興板塊有純熱盤入市，車坊、湖西、婁江創(chuàng)新城等斷供多年的板塊也有新鮮血液的注入。

2023年，園區(qū)新房供應量有望進一步增加。

湖東板塊的綠城唐寧府東號地塊、建發(fā)上華琚西號地塊、獨墅湖板塊的華潤地塊、斜塘板塊的華發(fā)仁恒27號地塊、保利發(fā)展43號地塊、象嶼44號地塊等項目預計今年都將入市。

將于下周四開拍的湖西、青劍湖、婁葑板塊的三宗核心宅地也未拍先火，預計將掀起搶地熱潮。

而在近期，園區(qū)管委會官網(wǎng)發(fā)布2023年第一批次局部地塊控規(guī)調(diào)整公示文件，又有13宗涉宅用地全新亮相，分別位于園區(qū)斜塘、唯亭、跨塘以及勝浦。

其中部分地塊可能在今年的供地中就能與我們見面，今天就和分析師一起看看這些新規(guī)劃地塊有哪些亮點吧！

本次規(guī)劃調(diào)整斜塘板塊新增了2宗住宅用地，位于星塘街和獨墅湖大道交匯處。

地塊現(xiàn)狀為蓮花公交停保場。

原為公交場站用地、公園綠地和水域的地塊調(diào)整后規(guī)劃為二類居住用地和城市道路用地。

其中，2宗居住用地面積分別為3.82萬方和4.09萬方，容積率1.8，限高80m，體量均不大。

兩塊地塊周邊配套也較為完善。

交通上，地塊距在建的軌交8號線東延路站與在建軌交6號線斜步站約1.5公里左右，南側就是獨墅湖大道。

商業(yè)上，地塊周邊有蓮花商業(yè)街、聯(lián)豐廣場等商業(yè)，距奧體商圈也只需約3公里車程。

教育上，地塊位于獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)東北側，周邊就是蘇大獨墅湖校區(qū)、西交利物浦大學等優(yōu)質(zhì)學校。

二手房市場，周邊的安置房小區(qū)蓮花新村掛牌價在2.5萬元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價3.3萬元/㎡，建屋海德公園掛牌均價則達4萬元/㎡。

新房市場，斜塘板塊目前有3盤待售，均達打造大平層產(chǎn)品，分別為華發(fā)仁恒27號項目、象嶼斜塘老街44號項目、和保利發(fā)展43號項目。

其中，華發(fā)仁恒27號項目打造9幢17F小高層。

近期項目戶型圖也曝光了出來，產(chǎn)品類型十分純粹，只做約143㎡的大三房戶型。憑借仁恒在蘇州的“金字招牌”，入市后或?qū)⑽笈P注。

象嶼斜塘老街44號項目，由于象嶼與恒泰商置聯(lián)合開發(fā)。項目打造12幢6-9F洋房和2棟23-24F層高層，建面約143-195m2，其洋房產(chǎn)品有較強的競爭力。

保利發(fā)展43號項目與華發(fā)仁恒項目一路之隔，項目規(guī)劃8棟17F小高層，打造保利高端“天字系”產(chǎn)品，品質(zhì)也值得期待。

三個項目預計都將在上半年入市，華發(fā)仁恒27項目最快將于3月末入市，屆時斜塘板塊競爭將會非常激烈。

同時值得一提的是，在本次規(guī)劃調(diào)整地塊東北方向，去年也規(guī)劃調(diào)整了6宗宅地，靠近在建軌交6號線金家堰站，未來也是妥妥的地鐵盤。

隨著奧體板塊開發(fā)趨于完善，未來斜塘板塊將承接園區(qū)核心板塊需求外溢，成為園區(qū)新的主力改善板塊。

原地塊位于中新大道南，唯勝路東，約10.8萬方。

地塊現(xiàn)在以空地為主，尚有一處企業(yè)未動遷。

本次調(diào)整為西延民勝路地塊內(nèi)部，重新劃分成兩宗居住用地，分別占地6.35、4.19萬方，容積率2.0，限高80米。

地塊位于高貿(mào)新城核心居住區(qū)，居住氛圍濃厚。

地塊緊鄰的就是星浦實驗中學與星浦小學，未來就學將十分便利。

地塊離新盛商業(yè)廣場、吳淞商業(yè)廣場不遠，東側即是規(guī)劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

由于高起點規(guī)劃以及相對園區(qū)核心板塊的價格優(yōu)勢，高貿(mào)新城吸引了眾多剛改、首改和看重板塊發(fā)展?jié)摿ν顿Y客群，板塊也成為了園區(qū)的主力供應板塊之一。

目前板塊內(nèi)在售項目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項目，成交均價約3-3.3萬元/㎡。

去年一整年高貿(mào)新城都沒有地塊出讓，最近一次成交也要追溯到2021年9月了。本次新規(guī)劃的兩宗宅地或?qū)⒂诮衲陹斐觥?/p>

該地位于陽澄湖南岸創(chuàng)新城葑亭大道南、星湖街東。

原地塊為白地，規(guī)劃調(diào)整后為居住用地、公園綠地及消防設施用地。

居住用地體量不大，約4.59萬㎡，容積率≤1.8，建筑高度≤80米。目前，地塊內(nèi)還存在少量動遷企業(yè)。

地塊整體位置也不錯，離3號線方灣街站不遠，同時距園區(qū)火車站僅1公里左右，出行相當便利。

東側靠近新婁幼兒園與園區(qū)至和實驗學校，周邊還有悅瀾灣小學、跨塘實驗小學虹橋小區(qū)等教育資源。

商業(yè)方面，青劍湖商圈也可滿足日常需要。

目前，周邊二手房掛牌均價為2.5-3.1萬元/㎡。

新房市場方面，陽澄湖南岸創(chuàng)新城核心居住區(qū)開發(fā)成熟，供應較少。

去年年末入市的保利天匯項目為斷供7年之久的板塊注入了新鮮的血液。

本次地塊規(guī)劃調(diào)整為板塊及時補倉，板塊內(nèi)的保利天匯備案均價已達35820元/㎡，隨著陽澄湖南岸創(chuàng)新城規(guī)劃相繼落地，板塊價值進一步提升，未來板塊房價天花板或?qū)⒂兴黄啤?/p>

唯亭板塊也迎來了調(diào)整，規(guī)劃范圍西至星華街，東至規(guī)劃支路，北至封亭大道，南至滬寧城際鐵路，范圍面積58.58萬㎡。

地塊現(xiàn)狀以空地為主。

根據(jù)規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)共有7宗純宅地和2宗商住地塊，總建面26.78萬㎡，容積率在1.6-1.8，限高80米。

另外，片區(qū)還規(guī)劃有幼兒園、一宗醫(yī)療衛(wèi)生用地、一宗社會福利用地、公園綠地以及公用設施用地，可以說配置完善。

片區(qū)周邊配套也較為不錯，內(nèi)有地鐵3、5號線換乘站——葑亭大道站。通過西側中環(huán)東線，也可快速到達主城其他區(qū)域。周邊還有唯亭學校、唯亭實驗小學、南京航空航天大學蘇州附屬中學等教育資源。

略為缺失的是商業(yè)，板塊內(nèi)沒有較大的商業(yè)綜合體。

同時，地塊南面就是鐵路，未來可能會有噪音影響。

唯亭板塊斷供已久，規(guī)劃片區(qū)周圍也多是安置拆遷小區(qū)，二手房掛牌均價在2萬元/㎡上下浮動。

所以，本次規(guī)劃的片區(qū)將是未來唯亭板塊的供應主力，也或?qū)⒊蔀槲磥韴@區(qū)新房的供應主力之一。

此外，軌交3號線與即將通車的11號線（原S1號線）預計于年底貫通，蘇州園區(qū)、昆山、上海等地相互銜接，屆時唯亭板塊價值也或?qū)⑦M一步提升。

從位置來看，調(diào)整用地均不在傳統(tǒng)意義的核心板塊內(nèi)，但是可以看到出園區(qū)未來發(fā)展的方向。

從現(xiàn)狀市場來看，目前唯亭暫無在售、高貿(mào)新城多項目競爭，市場市場并非“躺著賣”的形勢，但非核心板塊作為園區(qū)市場是試金石，具有更重要的意義，相對核心項目的豪宅邏輯，非核心項目更加考驗開發(fā)商的內(nèi)功。

2023年，園區(qū)樓市可謂看點十足，不僅核心地段多個豪宅項目集中入市，次核心板塊也有多個項目及時補倉，未來市場必將多點開花，改善客群的選擇面也會越來越多，同時對房企的產(chǎn)品力提出了更高的要求，房企只有花功夫精研產(chǎn)品，才能夠在激烈的園區(qū)市場競爭中脫穎而出。

END

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考

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