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2023-01-31
邁過寒冬，房企離春天還有多遠(yuǎn)？
更新時間：2023-01-07 10:32:13作者：智慧百科
2022年，被視作是“冰山”撞上房地產(chǎn)行業(yè)的一年。
“預(yù)計(jì)2022年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這和2013年、2014年和2015年的規(guī)模差不多，也可以說回到了10年前?！?022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演講中表示，十年來高歌猛進(jìn)的地產(chǎn)行業(yè)一朝回到十年前。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)百強(qiáng)房企銷售額同比降幅超40%。TOP10房企大洗牌，金地、綠城、建發(fā)新入圍，恒大、融創(chuàng)、綠地跌落，華潤、保利、中海、招商、龍湖排名更進(jìn)一步。
在這個“冰山”季，身處地產(chǎn)行業(yè)，誰都無法獨(dú)善其身，但應(yīng)對法則不盡相同。有的徹底“躺平”，任由債務(wù)違約；有的高喊“保交樓”，掙扎在生死線；有的逆市狂攬土地，劍走偏鋒；有的緊衣縮食，煎熬過冬。
然而，最明智之舉莫過于預(yù)見“冰山”，并提前應(yīng)對，才能淡定避開冰山。
第三增長曲線
時刻保持靈敏的危機(jī)嗅覺，似乎是優(yōu)質(zhì)房企自帶的氣質(zhì)。
2021年2月，房地產(chǎn)危機(jī)尚未發(fā)生時，龍湖內(nèi)部做過一次極限壓力測試：假如有一天，所有銀行對龍湖關(guān)門，同時公司的銷售額腰斬，我們還能不能發(fā)出工資，能不能還得起債？
在更早之前，龍湖義無反顧地自持商業(yè)，每年把一部分利潤投入到回報(bào)周期長、占用資金多的商業(yè)項(xiàng)目上，而不是沖到三四五六線城市，做大規(guī)模，擴(kuò)大影響力。那時，龍湖被作為反面典型，直指“保守”、“錯失戰(zhàn)機(jī)”。
面對質(zhì)疑，龍湖“風(fēng)物長宜放眼量”地順勢推出“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略，后來升級為“空間即服務(wù)”，把進(jìn)軍高能級城市和經(jīng)營性業(yè)務(wù)提升到公司戰(zhàn)略級別。
那時，“冰山”遠(yuǎn)在天際，物業(yè)之外，龍湖埋下了“第三增長曲線”的種子。2022年，這顆種子變成參天大樹，全年龍湖經(jīng)營性收入實(shí)現(xiàn)約250.2億元（含稅），同比增長25%左右，其中投資性物業(yè)租金收入約127.3億元(含稅)。龍湖經(jīng)營性收入創(chuàng)歷史新高，在這個行業(yè)“冬天”實(shí)屬難得。
截至目前，龍湖商業(yè)已開業(yè)商場超過70座，冠寓開業(yè)房間數(shù)超過11萬間，物業(yè)服務(wù)持續(xù)外拓，并在寫字樓服務(wù)、智慧物業(yè)服務(wù)等細(xì)分領(lǐng)域建立起核心競爭優(yōu)勢，上述經(jīng)營性業(yè)務(wù)為龍湖貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保持公司充足的流動性，以此應(yīng)對銷售下滑帶來的行業(yè)沖擊。
2022年8月，龍湖推出智慧營造品牌——龍湖龍智造，為客戶提供前期策劃、方案施工圖BIM設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、城市數(shù)字孿生、總包EPC、智慧城市解決方案等六大產(chǎn)品服務(wù)模塊。
龍湖在“冬天”里又埋下另一個顆種子。
優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，量入為出
種下希望的業(yè)務(wù)種子，需要長期的眼光與決斷。
債務(wù)管控同樣需要考慮長遠(yuǎn)，并且能耐心堅(jiān)持下來，才能在風(fēng)險(xiǎn)來臨的時候，不至于慌亂無措，給自己留足轉(zhuǎn)圜的余地。在財(cái)務(wù)管控上，龍湖是出了名的自律。
這源于龍湖進(jìn)入房地產(chǎn)之前所做的功課，一封廣為流傳的龍湖內(nèi)部信中提到，公司在進(jìn)入房地產(chǎn)不久，就研究了國外許多房地產(chǎn)公司的沒落，其中很重要的一條就是敢用“貴”的錢。房地產(chǎn)與資金密不可分，但過度借貸和承擔(dān)過高的利息，一定會讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”，所以龍湖就此定下一個規(guī)矩：借錢，但不借“貴”的錢。
這條規(guī)矩的結(jié)果是，龍湖融資成本一直保持低位運(yùn)行，還有不斷下降的趨勢。2022年中報(bào)顯示，龍湖平均借貸成本進(jìn)一步降低至3.99%，跟大多數(shù)有國資背景的地產(chǎn)公司持平。
用“三道紅線”來衡量，龍湖連續(xù)六年保持綠檔，截至2022年6月31日，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為55%，現(xiàn)金短債比達(dá)到4.07倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.09倍）。
在行業(yè)“寒冬”里，龍湖還在持續(xù)提高公司債務(wù)安全度，包括提前贖回3億美元優(yōu)先票據(jù)，提前償還總額高達(dá)85.5億港元的銀團(tuán)貸，至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期美金債，提前掃清還債的壓力，變短債為長債，債務(wù)結(jié)構(gòu)始終維持在高安全線之上的水平。
還債之外，龍湖還在持續(xù)拿地，為未來儲存土地。受益于長期積攢的口碑與產(chǎn)品力，龍湖地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售額一直保持頭部水平，2022年，龍湖累計(jì)銷售額超過2015.9億元。銷售資金的進(jìn)賬，給了龍湖參與土拍的底氣。
龍湖集團(tuán)董事長陳序平曾在2022年中期業(yè)績會上表示：“高杠桿企業(yè)出清后，土地市場的玩家減少，上半年我們獲取的17宗土地的溢價率只有5%，一半是零溢價獲取。未來，我們會繼續(xù)聚焦高能級城市?！?/p>
2022年，龍湖集團(tuán)在土拍市場中共計(jì)摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線高能級城市，權(quán)益地價近300億元。跟2021年相比，龍湖拿地的城市從44個聚焦到15個，明顯向高能級城市傾斜。
龍湖一邊優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，一邊在“冬天”積蓄土地，量入為出，維持安全與發(fā)展的平衡，既不冒進(jìn)，又不至于太過保守而浪費(fèi)行業(yè)機(jī)會。
高信用評級，拓寬融資渠道
2022年尾聲，支持房地產(chǎn)的政策一波接著一波，行業(yè)回歸健康軌道指日可待。
12月中旬，國務(wù)院副總理劉鶴重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，從地方到中央陸續(xù)出臺多輪房地產(chǎn)放松政策，且力度與頻次逐漸加強(qiáng)。
行業(yè)邊際回暖近在眼前，而率先嘗到政策甜頭的均是優(yōu)質(zhì)企業(yè)，他們共同的特質(zhì)是擁有高信用評級。
龍湖在行業(yè)最艱難的時候，依舊保持穩(wěn)定的償還債務(wù)節(jié)奏。截至目前，三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級評級，令龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級評級的優(yōu)質(zhì)房企。
因?yàn)楦咝庞迷u級，龍湖多次獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和六大行的“小紅花”。2022年5月，龍湖集團(tuán)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為“示范房企”，率先試水通過“債券發(fā)行+信用保護(hù)”的方案進(jìn)行融資。
8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15億元人民幣，期限3年，票面利率3.30%，認(rèn)購倍數(shù)2.86倍，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔(dān)保方式增信的首單民營房企債券。
11月，龍湖獲得“第二支箭”200億元中債增信債券額度，并由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行共同承銷，成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發(fā)行。同樣在11月，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行以及中國郵政儲蓄銀行分別與龍湖集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作并簽署協(xié)議，龍湖得以繼萬科之后成為行業(yè)第二家與六大國有商業(yè)銀行均簽署戰(zhàn)略協(xié)議的房企。
12月，中國銀行宣布利用境內(nèi)外市場資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。至此，繼央行“第二支箭“之后，“內(nèi)保外貸”首單亦花落龍湖。
獲得多個首單，龍湖在境內(nèi)的融資渠道得到極大的拓展。龍湖憑借穩(wěn)定的收入和安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，獲得較高的信用評級，從而進(jìn)一步增強(qiáng)公司的融資能力，資金形成正向閉環(huán)，成為平安度過“冬天”最暖的一把火。
東吳證券認(rèn)為，歷經(jīng)“冰山”季，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了全新的發(fā)展階段，由高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變、由“強(qiáng)者恒強(qiáng)”向“穩(wěn)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)變。
