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斑馬消費(fèi) 楊柘

華夏幸福為債務(wù)重組所做的努力，終于在年底有了重大進(jìn)展。

公司擬向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)等項(xiàng)目公司的股份及債權(quán)，對(duì)價(jià)124億元。

在華夏幸福2192億元金融債務(wù)的重組方案中，有570億元需要現(xiàn)金兌付。失去了業(yè)務(wù)和融資能力之后，出售資產(chǎn)是公司僅剩的續(xù)命方式，而這些黃金地段的商業(yè)項(xiàng)目，正是其最值錢(qián)、變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)。

然而，現(xiàn)實(shí)的困境仍然緩解不大。這124億元，分成了五期付款，最后一筆需要滿(mǎn)足條件后到2026年底才能支付，遠(yuǎn)水難解近渴。

中短期，債務(wù)重組能否最終達(dá)成；遠(yuǎn)期，散盡資產(chǎn)之后，華夏幸福還能剩下些什么？這都是需要王文學(xué)操心的問(wèn)題。但是，他已經(jīng)沒(méi)有更好的選擇了。

忍痛割肉

在中部核心城市武漢最繁華的武昌濱江，有一片毗鄰當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑綠地中心大廈的大型工地，被命名為武漢長(zhǎng)江中心。

2019年9月，華夏幸福全資子公司華御江（武漢）房地產(chǎn)斥資116.246億元，拍下這個(gè)地上總建筑面積111萬(wàn)方、包括兩棟300米以上摩天大樓的超級(jí)項(xiàng)目。

武漢長(zhǎng)江中心，于華夏幸福而言，有著特殊的意義。這是吳向東在平安的支持下，入主華夏幸福南方總部，在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)之外開(kāi)辟商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)、推動(dòng)公司雙主業(yè)轉(zhuǎn)型之后，第一個(gè)摘牌的項(xiàng)目。

除了這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)年公司落地北京麗澤輕資產(chǎn)項(xiàng)目，布局深圳坪山碧嶺頂城市更新項(xiàng)目。2020年提速，先后獲得南京大校場(chǎng)、武漢沙湖中心、哈爾濱深哈金融科技城、廣州白鵝潭4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，另外中標(biāo)1個(gè)代建項(xiàng)目，鎖定3個(gè)城市更新項(xiàng)目。

2020年底華夏幸福流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)后，這些項(xiàng)目的命運(yùn)也急轉(zhuǎn)直下。

麗澤項(xiàng)目早就賣(mài)給了平安人壽；廣州白鵝潭項(xiàng)目，由于地價(jià)款逾期未繳清，土地被收回；深哈金融科技城因推進(jìn)困難，早已開(kāi)始計(jì)提在建工程減值。

剩下的項(xiàng)目，也好不到哪里去，停工、緩建、難賣(mài)，整體出售幾乎是唯一的選項(xiàng)。

這兩年，到底誰(shuí)將接盤(pán)華夏幸福南方總部的商業(yè)項(xiàng)目？緋聞對(duì)象從新鴻基、九龍倉(cāng)到華潤(rùn)。直到2022年即將翻篇的時(shí)候，這項(xiàng)交易終于塵埃落定。

12月28日晚間，華夏幸福對(duì)外公告，擬向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓華御江（武漢）、華御漢（武漢）、華御元（南京）、華御城（深圳）4家公司的股份及債權(quán)，合計(jì)金額124億元。這4家公司，對(duì)應(yīng)的正是武漢長(zhǎng)江中心、武漢沙湖中心、南京大校場(chǎng)項(xiàng)目以及在深圳的相關(guān)項(xiàng)目。

這筆交易，設(shè)置了非?？量痰母犊顥l件和時(shí)間。在解決相關(guān)障礙之后，2023年3月底支付40億元，剩余款項(xiàng)，將分別在2023年底、2024年底、2025年底、2026年底分別支付20億元、20億元、20億元和24億元。

畢竟，這些項(xiàng)目雖然地段好、貨值高，但各有瑕疵。武漢長(zhǎng)江中心C地塊仍未交清地價(jià)款，土地出讓合同也沒(méi)簽訂；南京大校場(chǎng)項(xiàng)目建筑物限高問(wèn)題待解決；另外，華夏幸福拿下這些項(xiàng)目時(shí)，承諾了非常嚴(yán)苛的產(chǎn)業(yè)引入條件。

同時(shí)，在當(dāng)下這樣的地產(chǎn)周期切換時(shí)刻，大伙兒都忙著療傷，除了華潤(rùn)置地這樣的實(shí)力選手，很難再有人有底氣和實(shí)力吃下這么大的項(xiàng)目。

于是，便有了現(xiàn)在這樣的城下之盟：華夏幸福當(dāng)年為了拿下這幾個(gè)項(xiàng)目，光土地出讓金就花了200億元，還得算上后期的億級(jí)投入；如今124億元轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苷f(shuō)是回收了一個(gè)零頭忍痛割肉。

兩次危機(jī)

華夏幸福現(xiàn)在的窘迫，源于兩次危機(jī)。

2017年的火爆行情過(guò)后，環(huán)京樓市陷入急凍，之后便是持續(xù)數(shù)年的調(diào)整。環(huán)京最大地主華夏幸福遭遇重創(chuàng)，庫(kù)存壓力和流動(dòng)性危機(jī)在2018年開(kāi)始露頭。

為了自救，公司一邊通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)減輕業(yè)務(wù)壓力，一邊將杠桿運(yùn)用到極致，一年融資近千億。

自救之外，公司不惜以超高的業(yè)績(jī)對(duì)賭，于2018年下半年引入平安，作為第二大股東。

強(qiáng)行續(xù)命之后，華夏幸福并未“刮骨療毒”，而是在平安的支持下，開(kāi)啟了現(xiàn)在看來(lái)是“飲鴆止渴”的計(jì)劃：將公司在環(huán)京的產(chǎn)業(yè)新城勾地模式，復(fù)制到全國(guó)其他城市圈；同時(shí)，投入數(shù)百億元，開(kāi)展周期更長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)更大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)一場(chǎng)豪賭遭遇地產(chǎn)逆周期，華夏幸福的流動(dòng)性危機(jī)在2020年底徹底爆發(fā)。

為了解決債務(wù)危機(jī)，經(jīng)過(guò)1年的艱難斡旋之后，公司終于在2021年10月初披露了債務(wù)重組方案：公司2192億元金融債務(wù)，擬出售資產(chǎn)帶走約500億元、優(yōu)先類(lèi)金融債務(wù)展期或清償約352億元、以持有型物業(yè)設(shè)立的信托受益權(quán)份額抵償約220億元、通過(guò)出售資產(chǎn)等形式以現(xiàn)金兌付約570億元，剩余約550億元金融債務(wù)由公司承接，展期、降息，通過(guò)后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展逐步清償。12月9日，債委會(huì)表決通過(guò)上述方案。

之后，便是漫長(zhǎng)的化債過(guò)程，資產(chǎn)出售不間斷，物業(yè)服務(wù)、選址服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，開(kāi)發(fā)、招商、代建和營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)等運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)，也都被拿去償債。

但是，這1年多的時(shí)間，華夏幸福的債務(wù)重組，執(zhí)行過(guò)程并不順利。

截至2022年11月30日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)601.76億元；同期，《債務(wù)重組計(jì)劃》中2192億元金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1265.57億元。

其中，最大的難點(diǎn)便是，現(xiàn)金兌付部分，錢(qián)從何處來(lái)？

受內(nèi)外環(huán)境惡化的影響，華夏幸福旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，銷(xiāo)售陷入冰凍。這個(gè)曾經(jīng)的十強(qiáng)房企，2021年銷(xiāo)售額暴降至281.68億元，在中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售排行榜中，大概要排到80名之外；2022年前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簽約銷(xiāo)售額僅57.53億元，早已跌出百?gòu)?qiáng)名單。

業(yè)務(wù)回款不現(xiàn)實(shí)，唯一的指望，便是出售資產(chǎn)，其中最優(yōu)質(zhì)、變現(xiàn)能力最強(qiáng)的，無(wú)疑就是以武漢長(zhǎng)江中心為首的這些商業(yè)項(xiàng)目。

即便公司能在3月底從華潤(rùn)置地拿到解燃眉之急的首付款40億元，其余款項(xiàng)，也要實(shí)現(xiàn)各種前置條件，到2026年底才能完整收回。

看來(lái)，王文學(xué)多次強(qiáng)調(diào)的“要在2023年底徹底完成債務(wù)重組”，幾乎是一個(gè)不可能完成的任務(wù)。

從頭再來(lái)？

因股權(quán)質(zhì)押后的被動(dòng)減持，王文學(xué)及其一致行動(dòng)人，在華夏幸福的持股比例，已經(jīng)降低至17.50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平安系。其持股中接近七成處于質(zhì)押狀態(tài)，被動(dòng)減持風(fēng)險(xiǎn)如影隨形。

盡管王文學(xué)仍然是華夏幸福的實(shí)際控制人，但實(shí)際上，他或許已經(jīng)難以掌控這家曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)航母。

遙想當(dāng)年，王文學(xué)以華夏幸福積累的財(cái)富為基礎(chǔ)，在資本市場(chǎng)縱橫捭闔，風(fēng)光無(wú)限。

2016年-2017年期間，他通過(guò)知合資本，先后拿下維信諾（原黑牛食品002387.SZ）、玉龍股份、ST宏盛3家上市公司的控制權(quán)。

知合系與華夏系，成為王文學(xué)旗下兩大資本序列。

除了這些上市公司之外，鼎盛時(shí)期，王文學(xué)的投資版圖還涉及金融、新能源汽車(chē)、互聯(lián)網(wǎng)等多個(gè)領(lǐng)域，知名項(xiàng)目包括但不限于廊坊銀行、燕趙財(cái)險(xiǎn)、合眾汽車(chē)、知合出行、天涯社區(qū)等。

如今，體外資產(chǎn)拋售殆盡，連華夏幸福也在走向空殼：南方總部的商業(yè)項(xiàng)目悉數(shù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)緮?shù)千億資產(chǎn)，出售的、抵債的不計(jì)其數(shù)，剩下的還有什么？

王文學(xué)曾給員工打氣，公司將用原來(lái)的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。這幾年，公司也成了暴雷但不躺平的代表，拿下了一些運(yùn)營(yíng)類(lèi)業(yè)務(wù)，比如拿下沈陽(yáng)恒大項(xiàng)目，號(hào)稱(chēng)幫許家印保交樓。

房地產(chǎn)在二級(jí)市場(chǎng)的融資放開(kāi)后，華夏幸福在12月2日披露定增計(jì)劃，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

王文學(xué)大有從頭再來(lái)的架勢(shì)，但是，市場(chǎng)還會(huì)給他機(jī)會(huì)嗎？

滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。是非成敗轉(zhuǎn)頭空。青山依舊在？幾度夕陽(yáng)紅。