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11月28日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱(chēng)，決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，并自即日起施行。政策涉及恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

澎湃新聞采訪了多位房企人士和業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，解析政策對(duì)房地產(chǎn)整體作用，并逐條解讀每條政策影響。

一、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁稱(chēng)，允許借殼上市與再融資，助力央國(guó)企做大做強(qiáng)，同時(shí)有助于減輕民營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。自2016年至今無(wú)房企成功借殼上市，本次政策恢復(fù)涉房房企重組上市，再次打開(kāi)閘門(mén)，有利于在上市公司體系外擁有存量房地產(chǎn)資產(chǎn)的企業(yè)，將體外資產(chǎn)注入，做大上市公司凈資產(chǎn)和規(guī)模，盤(pán)活存量資產(chǎn)。同時(shí)，恢復(fù)房企再融資，募集資金可以用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)，有助于進(jìn)一步減輕當(dāng)前房企資金壓力，促進(jìn)其健康發(fā)展。此外，通過(guò)股權(quán)融資募集資金，也有助于“保交樓”政策的落地。

平安證券地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)稱(chēng)，新政允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)并配套融資；一方面利于集團(tuán)控股母公司擁有土地資源的房企做大做強(qiáng)，盤(pán)活集團(tuán)未上市土儲(chǔ)；另一方面有助于提高優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)積極性，在負(fù)債可控的基礎(chǔ)上通過(guò)再融資收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)補(bǔ)充擴(kuò)充資本金實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖偻黄?。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，政策表示，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，將加快出險(xiǎn)上市房企重組，加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。建筑企業(yè)也將得到支持，同時(shí)將加快房地產(chǎn)企業(yè)與上下游建筑企業(yè)、裝飾等企業(yè)整合。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此處明確了對(duì)房企重組上市落實(shí)了寬松政策，尤其是提及發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)涉房資產(chǎn)。其對(duì)于目前暴雷企業(yè)和優(yōu)質(zhì)房企都有較好的優(yōu)勢(shì)。其中爆雷企業(yè)可以借此類(lèi)重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，則有收購(gòu)或控制此類(lèi)企業(yè)的機(jī)會(huì)。

二、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，再融資屬于上市公司IPO后的重要融資方式，后續(xù)不排除會(huì)導(dǎo)入國(guó)企等資金進(jìn)行持股，增強(qiáng)房企的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，過(guò)去兩年時(shí)間，幾乎難有股權(quán)融資案例出現(xiàn)，此次政策調(diào)整可能意味著未來(lái)一個(gè)階段，作為直接融資工具之一的股權(quán)融資重新恢復(fù)功能，預(yù)計(jì)房企資金來(lái)源狀況將持續(xù)向好。

三、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

針對(duì)此條，劉水表示，表明監(jiān)管部門(mén)支持H股上市房企再融資，促進(jìn)房企融資恢復(fù)，緩解房企流動(dòng)性緊張局面，防范房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。

四、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用。會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

竺勁表示，強(qiáng)化REITs與私募基金作用，盤(pán)活房企存量資產(chǎn)。本次政策著重強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)保租房REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，再次強(qiáng)調(diào)已上市REITs的擴(kuò)募。此外，提出要發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤(pán)活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，未來(lái)一些房企的項(xiàng)目盤(pán)活，如何借REITs方式來(lái)盤(pán)活，同時(shí)充當(dāng)保障性租賃住房的房源，這是各地需要研究的。至少目前部分城市在收購(gòu)房企存量房屋資產(chǎn)方面，是希望用于保障性租賃住房的功能。相關(guān)REITs金融政策也需要加快導(dǎo)入。

馬泓稱(chēng)，此前央行已經(jīng)明確，住房租賃信貸不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理考核指標(biāo)。二十大提出“租購(gòu)并舉”，意味著未來(lái)金融機(jī)構(gòu)將加大諸如住房租賃貸款、房地產(chǎn)保障性租賃住房REITs等金融工具的使用，更好地發(fā)揮創(chuàng)新金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期支持。

五、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

第三方機(jī)構(gòu)LP智庫(kù)點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，從海外PE（PrivateEquity，私募機(jī)構(gòu)）機(jī)構(gòu)的發(fā)展路徑來(lái)看，由單一管理股權(quán)投資基金，向多元化的另類(lèi)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變是重要趨勢(shì)。不動(dòng)產(chǎn)私募基金就是另類(lèi)資產(chǎn)中重要的資產(chǎn)類(lèi)別。例如黑石管理的萬(wàn)億美元另類(lèi)資產(chǎn)中，有四分之一屬于不動(dòng)產(chǎn)私募基金，也是黑石歷史業(yè)績(jī)回報(bào)相對(duì)穩(wěn)健的資產(chǎn)類(lèi)別。這類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)私募基金對(duì)于存量住宅、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新等發(fā)揮積極融資功能和價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能。期待證監(jiān)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)，將開(kāi)啟中國(guó)本土私募不動(dòng)產(chǎn)基金的良性有序發(fā)展時(shí)代。

11月28日，中國(guó)證券報(bào)從接近監(jiān)管人士處獲悉，證監(jiān)會(huì)正在與基金業(yè)協(xié)會(huì)研究起草不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金備案細(xì)則，將盡快推出，符合條件的私募基金管理人屆時(shí)可申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)。

馬泓認(rèn)為，積極發(fā)揮私募股權(quán)基金的作用，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，這可能表明國(guó)內(nèi)部分私募股權(quán)基金可能會(huì)參照成熟的國(guó)內(nèi)外資產(chǎn)管理公司（AMC）的運(yùn)作方式，開(kāi)發(fā)掘金存量地產(chǎn)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，夯實(shí)相關(guān)房企現(xiàn)金流。

“第三支箭已經(jīng)射出”

有房企財(cái)務(wù)條線人士向澎湃新聞表示，“我理解，這就是第三支箭”。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次政策明確了“支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資”，本質(zhì)上就是第三支箭已經(jīng)射出。

竺勁表示，“第三支箭”落地，金融支持房地產(chǎn)力度加碼。繼11月21日易會(huì)滿主席表示支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資、支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資之后，今日房地產(chǎn)股權(quán)融資正式放開(kāi)。一個(gè)月內(nèi)“三支箭”相繼落地，金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，有助于促進(jìn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

億翰智庫(kù)表示，此次證監(jiān)會(huì)的表態(tài)，恢復(fù)境內(nèi)和境外股權(quán)融資渠道，正是市場(chǎng)期待已久的“第三支箭”，并且發(fā)言人還明確了資金不僅允許用于“保交樓”，還可投向主業(yè)，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)、并購(gòu)重組等，可以說(shuō)一直緊繃的民營(yíng)房企在年底迎來(lái)了“喘息期”，尤其是相較上一輪股權(quán)融資打開(kāi)時(shí)期，房地產(chǎn)板塊的估值已接近“腰斬”，這無(wú)疑會(huì)提升行業(yè)的吸引力，也有助于防止房企爆雷風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步蔓延。但股權(quán)融資本就是更為市場(chǎng)化的行為，對(duì)于已經(jīng)爆雷違約的企業(yè)，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下資本是否認(rèn)可，這個(gè)仍有待觀察。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波同樣表示，面對(duì)不確定性不斷增多的外部環(huán)境，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)存在的環(huán)境，房企的“第二支箭”在本月已密集落地，但單靠債權(quán)融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)依然難言可快速渡過(guò)難關(guān)，因此“第三支箭”的推進(jìn)將加速，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，對(duì)房企的意義重大，通過(guò)股權(quán)融資的發(fā)力，將有力推動(dòng)房企解決資金問(wèn)題，給行業(yè)以關(guān)鍵的“喘息”機(jī)會(huì)，積蓄能量穿越困境。

張波分析稱(chēng)，從具體執(zhí)行層面來(lái)看，允許上市房企的非公開(kāi)方式融資，這一做法表現(xiàn)得更為靈活，對(duì)于融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，并可用于債務(wù)償還，這一做法對(duì)緩解房企的債務(wù)壓力也將非常直接。同時(shí)對(duì)于涉房上市的再融資，則明確要求投向主業(yè)，這相對(duì)存在一定限制，但從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，對(duì)此類(lèi)上市公司的影響相對(duì)較小。

房地產(chǎn)政策接近“歷史最寬松時(shí)期”，市場(chǎng)有望在2023年初逐漸企穩(wěn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下調(diào)，房地產(chǎn)各種政策已經(jīng)接近歷史最寬松時(shí)期，恢復(fù)房地產(chǎn)上市企業(yè)再融資是重要的政策寬松。

今年1到10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，下降33.8%；個(gè)人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

張大偉稱(chēng)，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)缺血嚴(yán)重，最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來(lái)越多，相比之前寬松的主要方向是傾斜購(gòu)房者，降低購(gòu)房者入市壓力，最近很多政策都開(kāi)始寬松房企，穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流，政策開(kāi)始救助房企的資金鏈。

張大偉表示，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下的問(wèn)題是購(gòu)房者支付能力、對(duì)后市的信心等，最近的政策的確會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的積極作用，但預(yù)計(jì)市場(chǎng)見(jiàn)底依然需要一段時(shí)間。在11月一系列重磅政策的影響下，市場(chǎng)有望在2023年初逐漸企穩(wěn)。

億翰智庫(kù)則表示，回顧11月，供給端政策接連出臺(tái)，融資能解短期之急，但資金危機(jī)化解、企業(yè)恢復(fù)信心的根本還是回款，后續(xù)需求端的調(diào)整將更值得關(guān)注。