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觀點網(wǎng) 1月11日，陽光房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布公告稱，公司全資子公司Sunlight REIT Holding Limited擬向Hinex Development Limited收購Fountain Cheer Limited股份和貸款，收購金額為7.48億港元，較評估值折讓約11.9%。

值得注意的是，F(xiàn)ountain Cheer Limited通過附屬公司擁有香港西九龍物業(yè)的全部權(quán)益。

而據(jù)公告透露，西九龍物業(yè)由裕泰興家族成員羅守輝間接100%持有。

此次交易過后，西九龍物業(yè)便將收入陽光房地產(chǎn)基金的囊中了。

裕泰興家族折價出售

觀點新媒體獲悉，西九龍物業(yè)現(xiàn)稱為“西九匯”，位于香港九龍大角咀櫻桃街38號海桃灣商業(yè)發(fā)展項目，包括樓高三層可出租面積約58836平方呎的購物商場、八個外墻廣告位及17個商業(yè)停車位。

截止到2022年12月31日，該項物業(yè)評估值為8.49億港元。

根據(jù)西九匯官網(wǎng)介紹，西九匯是一個坐落于港鐵奧運站上蓋的兒童主題商場，總面積達6萬平方呎，為該區(qū)提供一站式多元學(xué)習(xí)玩樂新場所，商場引入多元化租戶組合，涵蓋層面廣闊。

據(jù)資料顯示，該項目早年由基匯資本持有，2012年裕泰興家族成員羅守輝以6.3億港元承接，持有11年后終于以7.48億港元出售，獲利約1.18億港元，升值近兩成。

或許是因為疫情有所放緩，又或是需要資金，裕泰興家族于去年頻頻出售手上的資產(chǎn)。

去年4月，羅守輝以650萬港元售出葵涌青山公路539號昌宏大廈地下雙號鋪；5月，所持觀塘云漢街地鋪、深水埗白楊街25E至25F號恒成大樓地鋪分別以約1350萬港元、2160萬港元出售；6月，裕泰興家族成員以3050萬港元出售太子花園街地鋪。

如今，西九匯亦出手了。

對于出售西九匯這個項目，裕泰興家族似乎顯得有些著急。

本次交易金額為7.48億港元，較評估值8.49億港元折讓了約11.9%，這個比例不可謂不高。要知道去年年底時，領(lǐng)展以21.6億新加坡元收購兩項新加坡零售物業(yè)，較估值折讓才不過約6.1%。

除此之外，賣方、賣方擔(dān)保人及買方簽訂了租金保證契約，于保證期間總租金收入不少于4731.4萬港元，按代價年度化總租金回報率約5.2%計算。

若在保證期間總租金收入低于4731.4萬港元，賣方或賣方擔(dān)保人需向買方支付差額，上限為500萬港元。

陽光房地產(chǎn)基金的需求

此次交易的另一位主角陽光房地產(chǎn)基金，是恒基兆業(yè)地產(chǎn)分拆出來的房地產(chǎn)投資信托基金，于2006年12月上市。在經(jīng)歷了15年發(fā)展后，市值于去年6月30日達到了61.38億港元。

現(xiàn)時陽光房地產(chǎn)基金旗下主要物業(yè)包括位于香港的11個寫字樓及5個零售物業(yè)，可出租面積合共120萬平方呎，物業(yè)組合估值于2022年6月30日約為180.95億港元。

截至2022年6月30日止，陽光房地產(chǎn)基金物業(yè)收益約為8.03億港元，收入凈額約6.42億港元；年度可分派收入下降1.7%至4..31億港元；每基金單位分派合共25.0港仙。

在這次收購事項中，陽光房地產(chǎn)基金需支付的代價連同相關(guān)費用支出共7.57億港元，將以自身現(xiàn)金資源以及銀行借貸支付。

另于2022年6月30日，陽光房地產(chǎn)基金零售物業(yè)組合的整體租用率為94.5%，2021年同期為96.5%，報告期內(nèi)續(xù)租租金負(fù)增長5.0%；寫字樓物業(yè)組合的整體租用率達到了94.8%，2021年同期為92.4%，續(xù)租租金則負(fù)增長5.5%。

于2022/23年財政年度，分別占寫字樓與零售可出租面積的約36.8%、45.7%的租約將會到期。

交易往往都是你情我愿的，陽光房地產(chǎn)基金作為買方的需求是什么？

2021年接受觀點新媒體專訪時，陽光房地產(chǎn)基金管理人、恒基陽光資產(chǎn)管理行政總裁吳兆基就曾表示過，由于零售物業(yè)可做資產(chǎn)優(yōu)化的空間比較大，所以投資比較傾向零售項目。

因此，陽光房地產(chǎn)基金對西九匯這個商場項目并非毫無感覺。

截至目前，陽光房地產(chǎn)基金旗下物業(yè)分布在灣仔（2項）、上環(huán)（3項）、旺角（3項）、北角（2項）；另外，油麻地、上水、將軍澳、元朗、尖沙咀、中環(huán)各有1項。

由此可以看出，本次收購西九匯可以改善陽光房地產(chǎn)基金物業(yè)組合的地域分布，并為其建立位于九龍區(qū)主要住宅樞紐的據(jù)點，同時還可以為零售物業(yè)組合提供互補性裨益。

另外，截止2022年6月30日，陽光房地產(chǎn)基金物業(yè)組合構(gòu)成比例為零售45.3%：寫字樓54.7%（按評估值）。這與吳兆基在受訪時所說的投資目標(biāo)稍有出入：資產(chǎn)價值差不多50對50，沒有過分依賴某一個業(yè)態(tài)。

恰巧，本次收購能夠讓上述比例更接近目標(biāo)，并且也有助于陽光房地產(chǎn)基金減少倚重來自其主要物業(yè)的收入。

陽光房地產(chǎn)基金方面也表示，管理人目前并無對西九匯進行大型翻新獲改善工程，所以預(yù)期短期內(nèi)公司不會就此付出重大資本開支。

總的來說，這應(yīng)該是一次雙方都滿意的交易。