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　　西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南》的通知

　　西安市居民存量住房用于保障性租賃住房操作指南

　　為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善我市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加我市保障性租賃住房房源供給，根據(jù)《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（陜政辦發(fā)〔2021〕40號）、《西安市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（市政辦發(fā)〔2022〕4號），結(jié)合我市實際，制定本操作指南。

　　第一條 房源條件

　　申請納入保障性租賃住房，在符合安全要求、尊重自愿前提下，還須符合以下條件：

　?。ㄒ唬┳》课挥谖沂邢拶弲^(qū)域內(nèi)且已取得房屋權(quán)屬證書；

　?。ǘo權(quán)屬糾紛且無查封登記、限制信息；

　?。ㄈ┚邆浠救胱l件。

　　第二條 認(rèn)定流程

　?。ㄒ唬┓吭慈霂焐暾垺Ｉ暾埲说卿浭凶〗ň珠T戶網(wǎng)站“西安市保障性租賃住房網(wǎng)上服務(wù)平臺”（以下簡稱“服務(wù)平臺”），閱知《西安市居民存量房用于保障性租賃住房權(quán)利義務(wù)告知書》，從“服務(wù)平臺”的企業(yè)庫中自主選擇一家運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，填報個人房屋、家庭成員（配偶及未成年子女）信息，上傳以下申請資料：

　　1. 房屋產(chǎn)權(quán)人身份證件；

　　2. 房屋權(quán)屬證書；

　?。ǘ┈F(xiàn)場核驗。運(yùn)營服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對申請人住房情況進(jìn)行實地核查，住房符合申請條件且與申請人就承租方式等事宜達(dá)成一致意見后，雙方簽訂《保障性租賃住房運(yùn)營服務(wù)協(xié)議》。運(yùn)營服務(wù)企業(yè)將《保障性租賃住房運(yùn)營服務(wù)協(xié)議》、申請人家庭成員資料、住房實景影像資料上傳至“服務(wù)平臺”。

　　（三）審核認(rèn)定。申請人住房所在區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門負(fù)責(zé)在“服務(wù)平臺”對申請人和房源信息等數(shù)據(jù)進(jìn)行審核。材料不全或不符合要求的，在1個工作日內(nèi)，一次性告知居民及運(yùn)營服務(wù)企業(yè)需要補(bǔ)正的材料。審核通過并進(jìn)行房源公示后，“服務(wù)平臺”生成《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認(rèn)定書》，區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住建部門將房屋信息推送市保障性住房管理中心（以下簡稱“市保障中心”），市保障中心負(fù)責(zé)將住房納入保障性租賃住房房源庫，并定期發(fā)布房源信息。

　　第三條 租賃管理

　　（一）運(yùn)營服務(wù)企業(yè)。按照“穩(wěn)妥實施、有序推進(jìn)”的原則，先選擇西安市住房租賃管理有限公司、西安君時住房租賃管理有限公司、陜西永恬居商務(wù)服務(wù)有限公司、西安市安居樂筑住房租賃有限公司作為試點(diǎn)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)。同時鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房運(yùn)營管理服務(wù)，擇優(yōu)選取納入保障性租賃住房運(yùn)營服務(wù)企業(yè)庫，并實行績效考核和動態(tài)管理。

　　運(yùn)營服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)居民存量住房用于保障性租賃住房出租運(yùn)營管理，主要承擔(dān)房源核查、房源帶看、簽約備案、日常巡查、安全隱患排查等工作。

　?。ǘ┳赓U方式。根據(jù)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)與居民協(xié)商結(jié)果，居民可選擇直接將住房出租給符合保租房申請條件的承租人，運(yùn)營服務(wù)企業(yè)為居民提供第三方委托運(yùn)營服務(wù)。居民也可選擇將所屬住房出租給運(yùn)營服務(wù)企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營。

　?。ㄈ┘{管期限。居民存量住房用于保障性租賃住房管理的，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等），通過房屋交易和不動產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行限制，期限以《西安市居民存量住房用于保障性租賃住房認(rèn)定書》發(fā)布之日起計算。因法院判決、繼承等情形辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，該套住房仍須作為保障性租賃住房直至5年期滿。

　　第四條 租賃申請

　　申請人根據(jù)“服務(wù)平臺”發(fā)布的房源信息實時申請保障性租賃住房資格，保障性租賃住房資格審核按照《西安市保障性租賃住房資格審核及分配暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　同一房源有多個申請人的，運(yùn)營服務(wù)企業(yè)按照審核通過時間，依次安排看房選房，直至簽訂租賃合同。

　　第五條 合同管理

　?。ㄒ唬┖贤炗?。居民選擇運(yùn)營服務(wù)企業(yè)作為第三方委托運(yùn)營的，出租人（產(chǎn)權(quán)人）、承租人、運(yùn)營服務(wù)企業(yè)三方通過“服務(wù)平臺”簽訂三方住房租賃合同，并按相關(guān)規(guī)定辦理住房租賃網(wǎng)簽備案。

　　居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營的，雙方當(dāng)事人依據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案；運(yùn)營企業(yè)將委托住房轉(zhuǎn)租給次承租人時，應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定簽訂房屋租賃合同并網(wǎng)簽備案。

　?。ǘ┖贤瑫r限。納入保障性租賃住房管理后，租賃合同期限最長不超過5年。承租人因工作、生活需要，經(jīng)與住房租賃合同相對方協(xié)商一致后，可提前解除租賃合同，違約方按照租賃合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第六條 費(fèi)用收繳

　　（一）租金收取。租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金。居民選擇將所屬住房出租給運(yùn)營企業(yè)并委托企業(yè)租賃運(yùn)營的，應(yīng)按照我市住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定將租金及押金納入資金監(jiān)管賬戶。

　?。ǘ┓?wù)費(fèi)收取。居民選擇運(yùn)營服務(wù)企業(yè)作為第三方委托運(yùn)營的，出租人應(yīng)按合同約定在完成住房租賃網(wǎng)簽備案后，向運(yùn)營服務(wù)企業(yè)支付運(yùn)營服務(wù)費(fèi)。

　　第七條 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　?。ㄒ唬┳饨饦?biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房租金按照“租賃運(yùn)營服務(wù)企業(yè)可持續(xù)、租戶可負(fù)擔(dān)”的原則，接受政府指導(dǎo)。租金標(biāo)準(zhǔn)按不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%執(zhí)行。

　?。ǘ┓?wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。運(yùn)營服務(wù)企業(yè)應(yīng)在“服務(wù)平臺”公示服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于行業(yè)平均標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵運(yùn)營服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第八條 運(yùn)營服務(wù)企業(yè)權(quán)利義務(wù)

　　運(yùn)營服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定和《保障性租賃住房運(yùn)營服務(wù)企業(yè)承諾書》中有關(guān)承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定、合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。

　　（一）權(quán)利

　　1．自愿申請參與居民存量住房用于保障性租賃住房的運(yùn)營服務(wù)；

　　2．按照運(yùn)營服務(wù)協(xié)議約定收取服務(wù)費(fèi)；

　　3．運(yùn)營服務(wù)企業(yè)如不再開展運(yùn)營服務(wù)，與所有出租人協(xié)商一致，并選定后續(xù)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，完成費(fèi)用清算，經(jīng)市住房建設(shè)主管部門同意后可退出企業(yè)庫；

　　4．出租人、承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益行為的，運(yùn)營服務(wù)企業(yè)可按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，要求行為人停止實施損害行為；

　　5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

　?。ǘ┝x務(wù)

　　1．負(fù)責(zé)房源核驗、房源帶看、承租人資格核驗、簽約備案等；

　　2．負(fù)責(zé)保障性租賃住房日常管理，開展房屋使用情況巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時制止、記錄、上報；

　　3．開展消防、用電、燃?xì)獾劝踩[患巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時報告相應(yīng)主管部門，配合做好租金、水、電、氣、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用查驗；

　　4．建立投訴處理機(jī)制，配合相關(guān)部門開展矛盾糾紛調(diào)處工作；

　　5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定及合同約定的其他義務(wù)。

　　運(yùn)營服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取聯(lián)合失信公示、取消入庫資格等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第九條 出租人權(quán)利義務(wù)

　　出租人應(yīng)遵守國家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》中有關(guān)承諾事項，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。

　?。ㄒ唬?quán)利

　　1．自愿申請將存量住房納入保障性租賃住房；

　　2．可通過“服務(wù)平臺”在企業(yè)庫中選擇運(yùn)營服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)與承租人、運(yùn)營服務(wù)企業(yè)協(xié)商租賃事宜；

　　3．按照租賃合同約定收取租金、押金；

　　4．住房租賃合同期滿或者解除，承租人未按合同約定騰退的，出租人可依法要求承租人騰退住房；

　　5．承租人有損害公共利益或他人合法權(quán)益的行為，出租人可依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求承租人停止實施損害行為；

　　6．住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區(qū)域獲得新增購買一套住房的資格；

　　7．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其它權(quán)利。

　?。ǘ┝x務(wù)

　　1．居民存量住房用于保障性租賃住房的，必須符合安全要求，并同時符合：已取得權(quán)屬證書，無權(quán)屬糾紛且無查封登記及其他權(quán)利限制信息，具備基本入住條件。租賃期間，按合同約定承擔(dān)住房和設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)；

　　2．保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同地段、同品質(zhì)的市場租賃住房評估租金的90%；

　　3．配合運(yùn)營服務(wù)企業(yè)開展住房租賃工作；

　　4．保障性租賃住房應(yīng)該通過“服務(wù)平臺”出租給符合條件的承租人，并告知承租人房屋及設(shè)施設(shè)備安全使用注意事項；

　　5．存量住房用于保障性租賃住房的，將納入“服務(wù)平臺”統(tǒng)一管理，5年內(nèi)不得上市交易（包括轉(zhuǎn)讓、市場租賃等）；

　　6. 存量住房用于保障性租賃住房的，出租人應(yīng)授權(quán)相關(guān)職能部門核驗其房屋的不動產(chǎn)登記及相關(guān)信息；

　　7．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定和《居民自愿將存量住房用于保障性租賃住房承諾書》約定的其他義務(wù)。

　　出租人違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取對出租住房和通過出租住房獲得資格購買的住房進(jìn)行房屋交易和不動產(chǎn)登記限制、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第十條 承租人權(quán)利義務(wù)

　　承租人應(yīng)遵守國家和省、市保障性租賃住房相關(guān)規(guī)定，按照法律法規(guī)規(guī)定和合同約定履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。

　?。ㄒ唬?quán)利

　　1．可通過“服務(wù)平臺”依法依規(guī)與出租人協(xié)商租賃事宜；

　　2．可享受保障性租賃住房租金優(yōu)惠政策；

　　3．因工作、生活需要可與運(yùn)營服務(wù)企業(yè)、出租人協(xié)商一致后提前解除租賃合同；

　　4．租賃期限屆滿，住房繼續(xù)出租的，原承租人同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)；

　　5．依法享有法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他權(quán)利。

　?。ǘ┝x務(wù)

　　1．配合運(yùn)營服務(wù)企業(yè)開展住房租賃工作；

　　2．按照合同約定規(guī)范租住保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得將承租的住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租；

　　3．按照合同約定合理使用住房及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，配合出租人、運(yùn)營服務(wù)企業(yè)及有關(guān)部門進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)消防、燃?xì)?、治安等安全隱患及時報告，并按規(guī)定及合同約定由相應(yīng)責(zé)任主體處理。

　　4．按合同約定及時繳納租金及水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用，合同解除后，應(yīng)及時騰退承租住房；

　　5．履行國家和省、市保障性租賃住房政策規(guī)定的其他義務(wù)。

　　承租人違反有關(guān)規(guī)定或合同約定，不履行上述義務(wù)，視情節(jié)輕重，將采取取消保障性租賃住房資格、納入失信行為信用信息檔案等措施；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　第十一條 資格取得

　　居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在我市限購區(qū)域獲得新增購買一套住房資格。

　　居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用于保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用于保障性租賃住房的，不認(rèn)定為無房家庭。

　　第十二條 房源退出

　　納入保障性租賃住房管理5年期滿后，不再繼續(xù)納管的，可申請退出保障性租賃住房房源庫，同時解除上市交易限制。

　　納入保障性租賃住房管理后，居民未獲得新增購房資格或已取得新增購房資格但未購房的，可申請?zhí)崆巴顺霰Ｕ闲宰赓U住房房源庫，經(jīng)審核后可解除上市交易限制，同時取消該政策所支持的新增購房資格。

　　第十三條 部門職責(zé)

　　市住房建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)保障性租賃住房的政策制定、“服務(wù)平臺”建設(shè)及維護(hù)管理等工作；負(fù)責(zé)保障性租賃住房的政策指導(dǎo)、行業(yè)監(jiān)管。

　　市公安局、市資源規(guī)劃、市市場監(jiān)管局、市大數(shù)據(jù)局等部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)做好戶籍、居住證、不動產(chǎn)登記等數(shù)據(jù)信息的核驗、推送工作，確保數(shù)據(jù)及時共享和互聯(lián)互通。

　　各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)管委會是發(fā)展保障性租賃住房的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)房源入庫及退出審核、申請人資格審核、違規(guī)行為調(diào)查核實、信訪回復(fù)、指導(dǎo)運(yùn)營服務(wù)企業(yè)調(diào)解租賃雙方矛盾糾紛等工作。

　　第十四條 試行期限

　　本操作指南自2022年8月29日起施行，有效期5年。