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2023-01-31
南京市住房租賃機構租賃資金銀行監(jiān)管實施細則（試行）
更新時間：2022-03-31 04:49:19作者：未知
《南京市住房租賃機構租賃資金銀行監(jiān)管實施細則(試行)》
(征求意見稿)
第一條 為規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為，保障租賃當事人合法權益，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部國家發(fā)展改革委公安部市場監(jiān)管總局銀保監(jiān)會國家網(wǎng)信辦關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》等文件精神，結合我市實際，制定本細則。
第二條 本市行政區(qū)域內從事住房租賃經(jīng)營活動的企業(yè)、經(jīng)紀機構、個體工商戶(以下簡稱“住房租賃機構”)，以代理經(jīng)租、轉租方式開展住房租賃經(jīng)營活動中的租賃資金實行監(jiān)管。
代理經(jīng)租房屋是指住房租賃機構接受房屋權利人或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利人委托，以機構名義或受托人身份，按照委托合同的約定對外出租房屋用于居住，不收取或代收租金的經(jīng)營性活動。
轉租房屋是指住房租賃機構作為承租人，按照租賃合同約定，以機構名義將租入房屋對外出租給次承租人用于居住，并收取租金的經(jīng)營性活動。
第三條 本細則監(jiān)管的租賃資金是指住房租賃機構收取或代收承租人的租金、押金和住房租賃機構存繳的風險保證金。其中，承租人按照合同約定向住房租賃機構支付租金周期在3個月以上的，住房租賃機構應將收取的租金、押金納入資金監(jiān)管范圍;承租人按照合同約定向住房租賃機構支付租金周期不超過3個月的，由承租人在租賃合同中約定是否開展資金監(jiān)管;實施租金監(jiān)管的，承租人在合同中授權住房租賃機構與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。住房租賃機構向房屋權利人(出租人)支付的押金不納入監(jiān)管。
第四條 南京市住房保障和房產局是本市住房租賃行業(yè)主管部門，會同金融監(jiān)管部門建立本市住房租賃機構租金銀行監(jiān)管制度，指導監(jiān)管銀行建立租賃資金監(jiān)管系統(tǒng)，監(jiān)督指導各區(qū)開展租賃資金監(jiān)管和企業(yè)培訓工作。
中國銀行保險監(jiān)督管理委員會江蘇監(jiān)管局、中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部按照各自職責，對監(jiān)管租賃資金的銀行業(yè)金融機構進行指導、監(jiān)督。
南京市房地產市場交易中心是本市住房租賃機構租賃資金的監(jiān)管機構(以下簡稱“資金監(jiān)管機構”)，具體負責本市住房租賃機構租賃資金監(jiān)管的組織實施和管理工作。
各區(qū)房產(住建)部門負責建立健全轄區(qū)內租賃資金監(jiān)管業(yè)務培訓、指導和檢查制度，指導轄區(qū)內注冊的住房租賃機構與銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，督促住房租賃機構辦理租賃合同網(wǎng)簽備案、實施租賃資金監(jiān)管業(yè)務，加強屬地住房租賃機構日常經(jīng)營活動的監(jiān)督管理和風險防控。
南京市住房租賃行業(yè)協(xié)會負責建立行業(yè)自律機制，督促相關企業(yè)使用租賃合同示范文本，辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。
第五條 資金監(jiān)管機構應通過公開招標方式選擇租賃資金監(jiān)管的銀行業(yè)金融機構(以下簡稱“監(jiān)管銀行”)。監(jiān)管銀行公布后，資金監(jiān)管機構應與監(jiān)管銀行簽訂委托監(jiān)管協(xié)議，明確委托權限、監(jiān)管方式、規(guī)程等事項。資金監(jiān)管機構在監(jiān)管銀行開設租賃資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱“監(jiān)管專戶”)，賬戶名稱為[南京市房地產市場交易中心]，名稱后加“租賃監(jiān)管資金”字樣。該賬戶依協(xié)議不得提現(xiàn)，不得歸集其他性質的資金。納入監(jiān)管專戶的相關租賃資金不屬于資金監(jiān)管機構的資產和負債。
第六條 監(jiān)管銀行應在資金監(jiān)管機構指導下，開發(fā)租賃資金銀行監(jiān)管系統(tǒng)，與房屋租賃服務監(jiān)管平臺(以下簡稱“市租賃平臺”)系統(tǒng)對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通。
第七條 監(jiān)管銀行應在房產、金融監(jiān)管部門指導下，做好監(jiān)管專戶、企業(yè)一般結算賬戶的開設，相關資金的收繳劃轉、資金對賬，數(shù)據(jù)分析及風險預警等工作。
1. 監(jiān)管銀行為接受租賃資金監(jiān)管的住房租賃機構開設企業(yè)一般結算賬戶，并向住房租賃機構、房屋權利人(出租人)、承租人提供便捷的合同信息查詢、資金便捷支付等服務;
2. 監(jiān)管銀行應安排專人及時將監(jiān)管資金歸集情況，監(jiān)管專戶收支情況反饋給資金監(jiān)管機構;
3. 監(jiān)管資金入賬之日起兩個工作日(包含入賬當日)內，監(jiān)管銀行應向資金監(jiān)管機構提供收款入賬、對賬信息;
4. 每月5日前，監(jiān)管銀行應將上一個月的資金入賬信息、月度資金明細對賬單報送資金監(jiān)管機構;
5. 監(jiān)管銀行建立監(jiān)管專戶不明款項處理機制，確保資金繳存、劃轉的及時準確。
第八條 住房租賃機構應與監(jiān)管銀行簽訂由政府部門制定的租賃資金監(jiān)管協(xié)議，并在監(jiān)管銀行開設企業(yè)一般結算賬戶，用于企業(yè)資金的存管劃轉等。
住房租賃機構按照監(jiān)管協(xié)議中承諾，在監(jiān)管協(xié)議簽訂30日內，將上個月應收承租人月租金總額5%作為風險保證金存入監(jiān)管專戶;風險保證金按月實施動態(tài)調整，住房租賃機構應在每個月前5個工作日內確保資金足額到位。
住房租賃機構按照監(jiān)管協(xié)議中承諾，如無法按合同約定向房屋權利人或委托出租人足額支付租金，無法按照租賃合同約定向承租人退回預繳租金的，由監(jiān)管銀行向住房租賃機構的一般結算賬戶劃轉，一般結算賬戶劃轉仍不足的，由監(jiān)管銀行在該機構繳存的風險保證金中劃轉補足，監(jiān)管銀行應及時通知住房租賃機構補足風險保證金。
第九條 資金監(jiān)管機構通過其網(wǎng)站公布開展租賃資金監(jiān)管業(yè)務的銀行和已開展租賃資金監(jiān)管業(yè)務的住房租賃機構名單，接受社會監(jiān)督。
第十條 住房租賃機構應在經(jīng)營場所、房源發(fā)布平臺、租賃合同中明示資金監(jiān)管專戶信息和資金監(jiān)管風險警示內容，并主動配合房產管理部門的日常監(jiān)督檢查。
第十一條 經(jīng)由住房租賃機構成交的住房租賃合同，應當使用政府部門制定的租賃合同示范文本，通過市租賃平臺辦理租賃合同網(wǎng)簽備案，并依據(jù)備案合同辦理租賃資金監(jiān)管業(yè)務。
第十二條 監(jiān)管銀行應通過系統(tǒng)對接方式獲取備案的租賃合同信息，依據(jù)住房租賃機構與房屋權利人簽訂的合同及與承租人簽訂的合同信息，向住房租賃機構、房屋出租人及承租人提供租賃資金代收、代付服務。監(jiān)管銀行應依約履責，若因違規(guī)操作導致資金損失的，應依約承擔責任。
第十三條 實施租賃資金監(jiān)管的，承租人依合同約定在首個租金支付周期付款日起，將租金等租賃資金存入監(jiān)管專戶。
監(jiān)管銀行根據(jù)監(jiān)管協(xié)議和有關合同，按照住房租賃機構向房屋權利人(出租人)支付租金的周期，將租金劃轉房屋權利人(出租人)，并將對應房屋權利人(出租人)支付周期租金盈余部分或代理費劃轉住房租賃機構。
第十四條 住房租賃機構依合同約定收取承租人押金的，應將足額押金存入監(jiān)管專戶。監(jiān)管銀行根據(jù)監(jiān)管協(xié)議和合同信息核實押金繳存情況，如繳存不到位的，從企業(yè)一般結算賬戶劃轉補足。
第十五條 監(jiān)管銀行負責對監(jiān)管專戶內的資金進行結息，按照該行同期人民幣活期存款掛牌利率進行利息計算。
第十六條 經(jīng)協(xié)商變更、續(xù)租或終止租賃關系的，住房租賃機構應在30日內通過市租賃平臺辦理租賃合同的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。相關手續(xù)辦理后，監(jiān)管銀行應在2個工作日內辦理資金監(jiān)管相關手續(xù)，包括押金退還、租金劃轉。其中，承租人繳納的押金在租賃關系結束后，押金應返還至住房租賃機構一般結算賬戶，由住房租賃機構依據(jù)合同與承租人協(xié)商處理。
第十七條 在監(jiān)管期內，住房租賃機構風險保證金一個月內連續(xù)3次被劃轉補足相關租金支付的，監(jiān)管銀行應向資金監(jiān)管機構報告預警，屬地區(qū)房產管理部門應會同相關部門對相關企業(yè)進行約談，根據(jù)核查情況視情計入風險預警企業(yè)清單并發(fā)布風險提示。
第十八條 住房租賃機構終止房屋租賃代理經(jīng)租或轉租業(yè)務的，其簽訂的房屋代理合同及房屋租賃合同全部終止后，市房產管理部門通知監(jiān)管銀行，監(jiān)管銀行依約定返還其交納的風險保證金。
第十九條 對存在違反本實施細則及其他違法違規(guī)行為的住房租賃機構，房產及相關部門將視情節(jié)輕重，采取約談、列入風險警示名單、媒體公開曝光、限制互聯(lián)網(wǎng)房源發(fā)布數(shù)量、取消互聯(lián)網(wǎng)房源發(fā)布資格、暫停辦理存量房交易合同及租賃合同網(wǎng)簽備案、取消資金扶持資格、依法記入企業(yè)誠信檔案、列入江蘇省工商行政管理系統(tǒng)黑名單,涉嫌犯罪的，將依法移交公安、司法機關。
第二十條 在本細則實施前，住房租賃機構與房屋權利人(出租人)、承租人已簽訂合同的，三方協(xié)商一致要求實施資金監(jiān)管的，住房租賃機構應按本細則辦理租賃合同網(wǎng)簽備案，將新繳存的租賃資金納入銀行監(jiān)管。
第二十一條 本細則自2021年 月 日起施行，國家、省、市有關管理部門出臺新的規(guī)定，依照新規(guī)定執(zhí)行。
南京市住房保障和房產局
中國銀保監(jiān)會江蘇監(jiān)管局
中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部
2021年3月 日