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2023-01-31
昆明市保障性租賃住房管理實施細則政策解讀
更新時間：2022-11-01 18:31:31作者：智慧百科
《昆明市保障性租賃住房管理實施細則 (試行)》政策解讀
一、出臺的背景
黨中央、國務(wù)院高度重視保障性租賃住房工作。2017年10月，習總書記在黨的十九大報告中指出：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。2020年12月，習總書記在中央經(jīng)濟工作會議上指出：“解決好大城市住房突出問題，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。2021年3月，李總理在《政府工作報告》中強調(diào)：“切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。2021年6月25日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。昆明市被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部列為發(fā)展保障性租賃住房的40個城市之一。
為落實工作要求，有效增加昆明市保障性租賃住房供給，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)、《云南省關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(云政辦發(fā)〔2022〕11號)、《昆明市保障性租賃住房建設(shè)實施方案(試行)》(昆政辦〔2022〕21號)文件精神，并認真研究學習其他城市的相關(guān)政策，廣泛聽取社會各界意見，結(jié)合昆明實際，研究制定了《細則》，明確了保障性租賃住房的準入條件、分配方式、租金定價原則和后續(xù)運營管理等內(nèi)容。
二、基本框架和主要內(nèi)容
《細則》共七章二十五條。
主要明確了《細則》制定的文件依據(jù)，明確保障性租賃住房的定義及市、區(qū)兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門職能職責。
主要對保障性租賃住房的房源產(chǎn)權(quán)關(guān)系、租金評估及備案、房源核驗、管理方式等作了規(guī)定。
第三章，主要對保障性租賃住房的保障對象準入條件、申請及審核工作等作了規(guī)定。
第四章，主要對保障性租賃住房的分配原則、選房方式、租賃合同簽訂、租金收取和續(xù)租工作等作了規(guī)定。
第五章，主要對承租人退出保障性租賃住房的情形作了規(guī)定。
第六章，主要明確了住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門、項目產(chǎn)權(quán)單位和運營(管理)單位的職責及違規(guī)行為的監(jiān)督、處理方式。
第七章，主要明確了本《細則》的適用范圍及施行日期。
三、需要說明的幾個主要問題
關(guān)于保障性租賃住房的租金評估
保障性租賃住房定價方式：以政府限價為主，市場租賃住房租金為參照，實施動態(tài)調(diào)整。按照“租戶收入可負擔，租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，《細則》明確：“保障性租賃住房項目產(chǎn)權(quán)或運營(管理)單位應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)評估同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。保障性租賃住房租金標準在綜合考慮房屋建設(shè)、維修和運營管理成本等因素的基礎(chǔ)上，按照不超過市場租賃住房租金的85%確定，報項目屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門備案后實施”。同時，考慮到市場規(guī)律，允許租金適時調(diào)整，為約束租金調(diào)整頻次，規(guī)定市場租賃住房租金評估周期原則上不低于2年。
關(guān)于保障性租賃住房準入條件
結(jié)合工作實際，昆明市保障性租賃住房供應(yīng)對象不限戶籍和收入門檻。申請人年滿18周歲，并具備完全民事行為能力，申請人及共同申請人在所申請的保障性租賃住房項目所在的縣(市)、區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房，且在本市未享受其他形式的保障性住房政策的，可以申請保障性租賃住房(含機關(guān)事業(yè)單位符合條件的職工)。
(三)關(guān)于保障性租賃住房的分配原則及選房方式
1.明確企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)自建的宿舍型保障性租賃住房由企業(yè)自行分配管理，配租情況須報市住房城鄉(xiāng)建設(shè)(住房保障)部門備案。
2.保障性租賃住房區(qū)別于公共租賃住房，申請家庭通過資格審核后，在昆明安居網(wǎng)上自行選定可分配房源并與項目運營(管理)單位在線簽訂租賃合同，完成網(wǎng)簽、網(wǎng)備。即可實現(xiàn)保障性租賃住房常態(tài)化分配。
3.按照“誰投資、誰受益”的原則，優(yōu)先滿足保障性租賃住房項目產(chǎn)權(quán)單位職工的住房需求，項目產(chǎn)權(quán)單位可統(tǒng)一為職工申請保障性租賃住房，再將剩余房源面向社會分配。
(四)關(guān)于保障性租賃住房的退出方式
參照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 財政部 自然資源部關(guān)于進一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見》(建?！?019〕55號)：“健全公租房退出管理機制，對違規(guī)使用公租房或不再符合保障條件的承租人，綜合運用租金上調(diào)、門禁管控、信用約束、司法追究等多種方式，提升退出管理效率”。為避免保障性租賃住房大量上市后出現(xiàn)房源空置，對項目產(chǎn)權(quán)或運營(管理)單位可持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生負面影響，對不再符合保障條件的承租人退出保障性租賃住房的方式為：騰退房屋或按照市場租賃住房租金標準繳納租金(即不再享受保障性租賃住房優(yōu)惠租金)。