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為管好用好住宅專項維修資金，2010年吉安市出臺了《吉安市住宅專項維修資金管理辦法》，并于2020年對《吉安市住宅專項維修資金管理辦法》進行修訂。

?現(xiàn)因機構(gòu)改革，職能劃轉(zhuǎn)，《中華人民共和國民法典》對維修資金投票表決相關(guān)事項作出了調(diào)整等原因，需對《吉安市住宅專項維修資金管理辦法（修訂）》中涉及的相關(guān)條款進行修改。

修改后正文如下：

吉安市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《吉安市住宅物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部、財政部第165號令）等法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后房改房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修和更新、改造的資金。

第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，具體負(fù)責(zé)市中心城區(qū)商品住宅專項維修資金的交存及管理工作。

區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品住宅專項維修資金的日常使用管理工作；縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)商品住宅專項維修資金的監(jiān)督和日常管理工作?？h（市）房改部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)售后房改房住宅專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

財政、審計等部門按照各自職責(zé)，做好住宅專項維修資金相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第二章 交 存

第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售房改房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期交存標(biāo)準(zhǔn)為：

（一）未設(shè)電梯的商品住宅業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積55元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存，非住宅業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積80元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。

（二）內(nèi)設(shè)電梯的商品住宅、非住宅，業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積80元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。

（三）獨立式住宅、地下車位，業(yè)主按所擁有物業(yè)的建筑面積40元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)交存。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展變化的情況，遵循公平、合理的原則，調(diào)整首期住宅專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)。

第八條出售房改房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)?strong>房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從房改房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于房改房售房單位所有。

第十條業(yè)主大會成立以前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局管理。已售房改房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣（市）房改部門負(fù)責(zé)管理。

市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)委托所在地相關(guān)商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

負(fù)責(zé)管理房改房住宅專項維修資金的市、縣（市）房改部門應(yīng)當(dāng)委托所在地相關(guān)商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)房改房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立房改房住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

開立售后房改房住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

第十一條業(yè)主大會成立后決定自行管理住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定辦理。

第十二條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

開發(fā)建設(shè)單位以自身名義辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)屬登記的，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

已售房改房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入房改房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入房改房住宅專項維修資金專戶。

房改房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入房改房住宅專項維修資金專戶。

第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者房改房售房單位不得將房屋交付購買人，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)時應(yīng)當(dāng)審查首期住宅專項維修資金交存情況。

第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由市財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的吉安市住宅專項維修資金專用網(wǎng)絡(luò)電子票據(jù)。

第十五條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后房改房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知。業(yè)主應(yīng)當(dāng)在接到續(xù)交通知之日起30日內(nèi)，將續(xù)交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行。

成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定；未成立業(yè)主大會的，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第三章 使 用

第十六條住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十七條住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；

（三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；

（四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；

（五）增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或霉變；

（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；

（八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其他情況。

第十八條住宅共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統(tǒng)設(shè)備部件磨損、銹蝕嚴(yán)重以及水質(zhì)不達標(biāo)的；

（三）避雷設(shè)施不滿足安全要求的；

（四）配電設(shè)備部分電纜、電線、配電箱（柜）內(nèi)元件損壞的；

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設(shè)備、部件損壞嚴(yán)重的；

（六）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴(yán)重、排污泵銹蝕或其他設(shè)備損壞的；

（七）其他情況。

第十九條住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）商品住宅之間、商品非住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（二）售后房改房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和房改房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（三）售后房改房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后房改房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再按照本條第（二）項的原則進行分?jǐn)偂?/p>

第二十一條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者房改房的，建設(shè)單位或者房改房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者房改房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。

第二十二條住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由居民委員會協(xié)助相關(guān)業(yè)主提出使用方案,使用方案包括擬維修項目、費用預(yù)算、列支范圍等。

（二）使用方案經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在小區(qū)明顯位置進行公示。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持使用方案和其他有關(guān)材料，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請。

（四）縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局收到申請后5個工作日內(nèi)進行審核。其中，縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意后，將維修資金劃轉(zhuǎn)意見書報送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知。

（五）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第二十三條為保證工程質(zhì)量和住宅專項維修資金的合理使用，提倡業(yè)主通過公開招投標(biāo)方式選聘工程施工單位，鼓勵業(yè)主聘請專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)及工程監(jiān)理機構(gòu)對工程預(yù)算進行評估及對工程進行監(jiān)理。

第二十四條發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即進行維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定使用住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持相關(guān)材料，報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在住宅專項維修資金中直接列支；其中，相關(guān)業(yè)主申請的，居民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

（二）住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會提出列支維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在住宅專項維修資金中列支；其中，動用售房單位交存的房改房住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)報市、縣（市）房改部門審核同意，并經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在住宅專項維修資金中列支。

前款所稱緊急情況包括：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用的；

（三）共用消防設(shè)施中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障的；

（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用的；

（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患的；

（六）房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全的；

（七）發(fā)生其他緊急情況，影響房屋安全使用的。

第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修和養(yǎng)護費用。

第二十六條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

第四章 監(jiān)督管理

第二十七條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、不動產(chǎn)權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。

第二十八條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。

第二十九條市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及房改部門應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、房改房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偅?/p>

（三）業(yè)主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（四）其他有關(guān)住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、房改房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。

第三十條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及房改部門發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

市、縣（市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局及房改部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復(fù)核。

專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、房改房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十一條住宅專項維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

第三十二條住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財政部門有關(guān)規(guī)定。

財政、審計部門應(yīng)當(dāng)加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督與檢查。

第三十三條吉安市住宅專項維修資金專用網(wǎng)絡(luò)電子票據(jù)的使用應(yīng)當(dāng)按照財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

第三十四條違反本辦法的行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行處罰。

第五章 附 則

第三十五條本市經(jīng)濟適用住房、限價商品房、拆遷安置房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，依照本辦法中商品住宅的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條本辦法自2023年3月1日起施行?！都彩腥嗣裾P(guān)于印發(fā)吉安市住宅專項維修資金管理辦法（修訂）的通知》(吉府發(fā)〔2020〕6號)同時廢止。

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