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作者 | 曹安潯

房地產(chǎn)政策的暖風(fēng)，終于吹到了最需要溫暖的那些人身上。

出險(xiǎn)房企，自2021年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)、投資者唯恐避之不及的一群人，公開(kāi)融資被掐斷一年多的一批公司，等來(lái)了一絲曙光。房地產(chǎn)融資的大門(mén)，再次緩緩向他們敞開(kāi)。

1月11日，華爾街見(jiàn)聞從機(jī)構(gòu)投資者處獲得的一份文件顯示，旭輝擬發(fā)行的第二筆中票已經(jīng)拿到了中債增公司提供的全額保函，擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò) 15 億元。

不僅如此，交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站顯示，2022年12月至2023年1月13日，中駿、雅居樂(lè)、合景泰富都各有一筆中票完成注冊(cè)，擬發(fā)行金額分別為15億元、18億元、13億元。

此外，寶龍也有一筆擬發(fā)行金額為15億元的中票狀態(tài)更新為“預(yù)評(píng)中”。

值得注意的是，上述擬發(fā)債的5家房企都是發(fā)生過(guò)信用風(fēng)險(xiǎn)的房企，其中，寶龍、合景泰富和旭輝的境外債已經(jīng)公開(kāi)違約，雅居樂(lè)、中駿曾有商票逾期，它們的發(fā)債原本已全面停滯，只能靠配股等方式融資。

在這批房企之前，據(jù)華爾街見(jiàn)聞不完全統(tǒng)計(jì)，2022年中債增公司擔(dān)保了11筆中票，均來(lái)自無(wú)公開(kāi)市場(chǎng)違約的頭部穩(wěn)健型房企，如龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股等。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，出險(xiǎn)房企發(fā)債破冰，意味著第二支箭的支持名單，已不限于之前少數(shù)的優(yōu)質(zhì)、未爆雷房企，后續(xù)融創(chuàng)、佳兆業(yè)、華夏幸福、龍光等出險(xiǎn)房企也有望重新發(fā)債；政策呵護(hù)、托底房地產(chǎn)的意味明顯。

不僅是發(fā)債，出險(xiǎn)房企可能還將得到更多支持。據(jù)新華社報(bào)道，有關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》（下稱“計(jì)劃”），將綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)其資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

具體措施包括債務(wù)展期，信貸、債券融資，境外債務(wù)依法償付、提供外匯管理等政策支持。此外，有關(guān)部門(mén)還將設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。

該計(jì)劃主要針對(duì)專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)是其中經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。

值得注意的是，方案沒(méi)有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。這意味著，后續(xù)部分出險(xiǎn)房企也有可能被納入計(jì)劃。

事實(shí)上，從近期一系列房地產(chǎn)支持政策來(lái)看，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成了2023年的重中之重。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹也在近日表示， 2023年房地產(chǎn)工作之一是著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)，要以“慢撒氣”的方式，穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

出險(xiǎn)房企發(fā)債破冰、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，都是積極的風(fēng)向標(biāo)。上述業(yè)內(nèi)人士稱，像旭輝這樣的出險(xiǎn)房企也能發(fā)債，會(huì)讓其他手頭還有不錯(cuò)資產(chǎn)的出險(xiǎn)房企有了盼頭，它們也能進(jìn)一步補(bǔ)充流動(dòng)性了。

這將提高出險(xiǎn)房企活下去的希望。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，出險(xiǎn)房企資金存在硬缺口，如今融資通道擴(kuò)大有利于項(xiàng)目正常推進(jìn)，盤(pán)活剩余貨值，創(chuàng)造輸血資金，進(jìn)而促進(jìn)樓市企穩(wěn)?！氨＝粯强梢孕迯?fù)百姓預(yù)期和信心，也是穩(wěn)定樓市的關(guān)鍵一步。”

不過(guò)，并不是所有出險(xiǎn)房企都能這么幸運(yùn)。

李宇嘉表示，對(duì)于存在資金較大缺口、短期難以靠貨值盤(pán)活的出險(xiǎn)房企，預(yù)計(jì)國(guó)有資金進(jìn)入，先把房子交了，然后再追究司法和違法責(zé)任。政策最近提出新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放，就是解決這部分房企的資金問(wèn)題。

屆時(shí)，出險(xiǎn)房企陣營(yíng)也將進(jìn)一步分化，一部分積極償債、不躺平的出險(xiǎn)房企如合景泰富、中駿、雅居樂(lè)、寶龍，在國(guó)家信用背書(shū)支持下，繼續(xù)走求生之路，它們還有活下來(lái)的希望；另一部分出險(xiǎn)房企則要全靠自己了。

1月11日，中國(guó)住交會(huì)組委會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)單大偉在2023中國(guó)房地產(chǎn)年度趨勢(shì)論壇上表示，2023年房企融資情況會(huì)進(jìn)一步改善，風(fēng)險(xiǎn)將加快出清。

華泰證券也指出，2022年12月以來(lái)僅1家房企首次出險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延的趨勢(shì)已經(jīng)得到初步控制。

不過(guò)出險(xiǎn)房企的重生仍是一項(xiàng)艱巨任務(wù)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企風(fēng)險(xiǎn)化解不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)化解，還需要銷(xiāo)售端的復(fù)蘇。

在2023年，無(wú)論是出險(xiǎn)還是未出險(xiǎn)的房企，都需要通過(guò)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)恢復(fù)自身造血能力，這也是活下來(lái)、活得久的必經(jīng)之路。