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奧園沒有變成國(guó)企。

但它開始放手，賣掉最值錢的舊改。

拿下珠海最“壕”翠微村舊改時(shí)，大擺千人宴，5年前的郭梓文，風(fēng)光無兩。

但如今，這位廣州富豪，只能放手。

談了一年多，山東國(guó)資還是掌握了主動(dòng)權(quán)。

山東國(guó)資并不想當(dāng)奧園的大股東，出售翠微村舊改股權(quán)，可以看作是山東國(guó)資間接馳援奧園。

于奧園，處在資金危機(jī)的翠微村項(xiàng)目可以推進(jìn)復(fù)工；于山東國(guó)企，這是他們切入粵港澳灣區(qū)發(fā)展的一個(gè)方式。

但這筆錢，真的不夠救奧園。

5億賤賣最“壕”村過半股權(quán)

前不久，奧園稱，賣珠海奧園華富置業(yè)60%股權(quán)一事早已完成，但因前段時(shí)間疫情感染和人手不足的原因，遲遲未公之于眾。

珠海奧園華富置業(yè)，是翠微村舊改的項(xiàng)目公司。

明面上還是奧園主導(dǎo)，但實(shí)際控制人早已變成山東國(guó)資。

根據(jù)消息，奧園以5.84億元出售翠微村舊改項(xiàng)目60%股權(quán)，自此，該項(xiàng)目將不再納入奧園集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

也就是，奧園同時(shí)還剝離了微村舊改的部分債權(quán)。

買家是去年曾和奧園傳出“緋聞”的山東國(guó)資——山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)，實(shí)繳資本達(dá)到33億元，實(shí)力還是蠻硬的。

翠微村項(xiàng)目，位于珠海香洲前山片區(qū)，在清代有“小澳門”之稱。

之所以說它“壕”，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)翠微村的拆遷戶們，可以拿到估值至少3600萬(wàn)的房子資產(chǎn)，千萬(wàn)富豪就在一夜間誕生。

當(dāng)時(shí)，奧園為了慶祝拿下翠微村舊改項(xiàng)目，還大擺130桌的千人宴。

場(chǎng)面也是頗為壯觀，畢竟在這個(gè)舊改項(xiàng)目上，奧園曾說要砸121億投資。

奧園從翠微村改造開發(fā)企業(yè)到最終的實(shí)施方案批復(fù)，整整花了三年時(shí)間（2018-2020年）。

在2019年時(shí)，曾有一份私募基金的分析報(bào)告中，預(yù)測(cè)了奧園翠微舊改能貢獻(xiàn)的營(yíng)收和盈利：

翠微村項(xiàng)目的銷售收入或能達(dá)到188.6億元，凈利潤(rùn)估計(jì)可達(dá)26億，銷售凈利潤(rùn)可以去到15.44%。

這可以從側(cè)面反映，當(dāng)時(shí)房企瘋狂競(jìng)標(biāo)舊改，也正是看中了舊改較高的利潤(rùn)率。

奧園將翠微舊改項(xiàng)目作為2021年中期業(yè)績(jī)的報(bào)告封面

2022年初，奧園出現(xiàn)資金困難，債務(wù)違約，翠微村舊改項(xiàng)目也一度陷入停工狀態(tài)，工人被欠薪。

急于尋找救援的郭家兄弟，最終還是敲了山東國(guó)資的門。

這次出售翠微村舊改項(xiàng)目，奧園自曝預(yù)計(jì)虧損約3.12億元。

可謂是偷雞不成蝕把米……

去年底，翠微村舊改已經(jīng)有動(dòng)工的跡象，山東國(guó)資要的是項(xiàng)目，不是救奧園。

而翠微村舊改這個(gè)蛋糕，已經(jīng)被山東國(guó)資分走過半利益。

郭家生意難做

郭梓文，靠5萬(wàn)元承包建安裝飾公司在番禺起家，90年代創(chuàng)辦奧園集團(tuán)。

用了20多年時(shí)間，奧園終于在2019年，成為（銷售額）千億房企。

接觸過郭家兩兄弟，印象中，他們都是ZZ覺悟很高的人，關(guān)系搞得好，生意不難做。

奧園出現(xiàn)危機(jī)前，為了追逐規(guī)模，郭家兄弟在廣深、珠海、東莞、佛山等地談下了很多舊改合作項(xiàng)目。

截至去年2月底，奧園正在推進(jìn)中的舊改項(xiàng)目多達(dá)74個(gè)，預(yù)計(jì)可售面積約3100萬(wàn)平，其中43個(gè)項(xiàng)目已獲取合法身份（含實(shí)施主體、合作開發(fā)企業(yè)及前期服務(wù)商等）。

位于廣州番禺的奧園總部 說財(cái)貓攝

步子邁得很大。

舊改需要沉淀大量的資金，現(xiàn)實(shí)是，奧園已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)逾期，現(xiàn)金流斷裂的情況。

就算是去年底，融資政策面放松，也尚未見到奧園獲得金融機(jī)構(gòu)青睞，即去年一整年，奧園在公開市場(chǎng)上幾乎沒有融到資。

郭梓文曾在2019年時(shí)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)業(yè)天花板10年后（對(duì)應(yīng)2029年）就會(huì)到來?？蓻]想到，奧園的天花板已經(jīng)提前出現(xiàn)了。

剛剛過去的2022年，奧園的銷售業(yè)績(jī)只有202.2億元，平均下來每月賣房16.85億元；

對(duì)比前兩年的銷售額，2020為1330億元，2021年為1210.3億元，奧園正以極快的速度下滑。

圖源自?shī)W園集團(tuán)官網(wǎng)，奧園創(chuàng)始人郭梓文

曾經(jīng)的粵港澳“四小龍”之首，已經(jīng)跌出房企50強(qiáng)之外了。

融資不行，賣房回款也不給力，奧園只好變現(xiàn)資產(chǎn)。

比如2.15億加元（11億人民幣）出售建安大物業(yè)、1.05億澳元（近5億人民幣）出售澳洲6個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，待出售奧園健康30%股權(quán)。

可惜出售資產(chǎn)的回款，對(duì)于債務(wù)而言，都只是杯水車薪。

截至2022年6月末前，奧園原本要還的短期有息負(fù)債超過500億，光靠出售資產(chǎn)不足以覆蓋這部分債務(wù)的兌付。

好久沒發(fā)財(cái)報(bào)，我們至今都不能摸清奧園目前的債務(wù)規(guī)模。

唯一能確定的是，奧園短期內(nèi)很難走出危機(jī)。

回想起2020年那份做空奧園的報(bào)告，危機(jī)的到來，都是有跡可循的。

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