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近日，以“回歸本源 服務(wù)實體”為主題的“全球大資管與量化投資論壇”通過線上成功舉辦，多位來自學(xué)界和業(yè)界的權(quán)威專家圍繞主題進(jìn)行深入交流探討。同時，在論壇上“中國基金風(fēng)云榜”和“全球證券投資基金行業(yè)年度回顧”正式發(fā)布。本次論壇在清華五道口云課堂、《清華金融評論》金融微課堂、學(xué)說、鳳凰網(wǎng)財經(jīng)、和訊網(wǎng)、金融界、全景網(wǎng)、搜狐財經(jīng)、同花順、萬得3C、新浪財經(jīng)、中證金牛座等平臺同步播出。

中海基金公司總經(jīng)理曾杰在主題演講中詳細(xì)闡述了REITs的含義，他認(rèn)為REITs既可以滿足實體經(jīng)濟的融資需求，也可以滿足社會資本的投資需求。近年來，全球REITs規(guī)模發(fā)展非常迅猛，已經(jīng)成為主流的投資品種，更是成熟資本市場的重要組成部分。中國REITs已經(jīng)發(fā)展了17年，無論從政策的發(fā)布頻率還是從產(chǎn)品的涉獵范圍中看，其在政策加持后正進(jìn)入加速發(fā)展時期，成為提高居民財產(chǎn)性收入的重要金融資產(chǎn)。中國REITs資產(chǎn)增值潛力獲得了市場青睞，其發(fā)展契合當(dāng)前經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和金融市場改革的趨勢，未來或?qū)瞥龈囝愋偷漠a(chǎn)品以用來盤活各個不動產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。展望未來，在組織架構(gòu)、管理模式、資產(chǎn)擴張途徑、稅收優(yōu)惠等制度方面的進(jìn)一步放開將激發(fā)中國REITs的活力，有力提升其長期戰(zhàn)略價值。

(視頻為曾杰發(fā)言）

什么是REITs？REITs是不動產(chǎn)投資信托基金的簡稱，它的產(chǎn)品核心是把一些流動性較低、未經(jīng)證券化的不動產(chǎn)直接轉(zhuǎn)化為資本市場上可流通的交易基金。它其實是打通了成熟期不動產(chǎn)原始權(quán)益人從個人投資者直接融資的通道，把流動性較差或者投資門檻較高的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)益性金融產(chǎn)品。
對于公募REITs來說，它的首個特點是底層資產(chǎn)以包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)、發(fā)電設(shè)備等為主，且資產(chǎn)在交易所上市。它實際上是資產(chǎn)的IPO，是把能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，在符合收費分配的研制情況下進(jìn)行上市，產(chǎn)生能夠有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，且該資產(chǎn)是在公開市場交易并具有高流動性；第二個特點是可以分散風(fēng)險。例如假設(shè)某機構(gòu)或個人有一個億，如是一般的股權(quán)投資只能投一個項目，而有了公募REITs可以投100甚至1000個類似的項目，使得風(fēng)險得到了充分的分散；第三個特點是相對于其屬性來說，他的收益率較高；第四個特點是波動性較小，因為它有一定的流動性，并且有風(fēng)險分散的這種特點，則導(dǎo)致它的波動性較小。這些特點吸引了保險資金、養(yǎng)老金和銀行理財?shù)乳L期資金對這類產(chǎn)品的追捧。從2021年發(fā)行公募REITs以來，其填補了整個市場對這類資產(chǎn)的大量需求。
公募的REITs的發(fā)行。它的發(fā)行解決了現(xiàn)在的兩個問題。一個問題是實體經(jīng)濟的融資需求，從2008年開始到2017年，從地方政府融資平臺到社會、企業(yè)和個人，都在不停地上杠桿，使得社會的利息支出特別高，影響了資本市場結(jié)構(gòu)的健康狀態(tài)，會阻礙社會資本結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化和引發(fā)經(jīng)濟向更低成本的融資方向走。在這樣的背景下，資管新規(guī)和公募REITs等政策的推出都是典型的金融供給制改革的有利供給。公募REITs是一種權(quán)益性的金融產(chǎn)品，也是一種債券，權(quán)益性融資是它的主要特點。權(quán)益性融資是國家比較鼓勵的，也是接下來調(diào)整整個社會融資結(jié)構(gòu)的主要方向，能夠滿足接下來整個實體經(jīng)濟的融資需求。它同時也滿足了社會資本對資產(chǎn)投資的需求。不管是保險資金、養(yǎng)老金、社保基金、銀行理財乃至企業(yè)年金和國企的資金等保守型資金，都對這類資產(chǎn)是十分追逐和青睞的。

公募REITs的特征及分類方法。公募REITs的特點是有優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)、有一定的現(xiàn)金流收入且可以產(chǎn)生收入的一類資產(chǎn)。第一個特點是優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)，它通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目。第二個特點是有比較專業(yè)的運營團隊，它由基金管理人員及原始權(quán)益人等主體管理并運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目。第三個特點是低杠桿，類似于房地產(chǎn)企業(yè)，它同樣可以進(jìn)行杠桿經(jīng)營，但其杠桿率較為適中，部分國家還對基金杠桿率進(jìn)行了限制。第四個特點是流動性&雙優(yōu)勢，它作為二級市場基金，不僅可以作為上市流通轉(zhuǎn)讓，同時還兼具股和債的雙重屬性。第五個特點是稅收中性，在國際市場中，它不因本身的結(jié)構(gòu)帶來新的稅收負(fù)擔(dān)，某些國家和地區(qū)還給予產(chǎn)品一定的稅收優(yōu)惠。第六個特點是強制派系政策，REITs將產(chǎn)生絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

中國REITs發(fā)展的現(xiàn)狀。在我國整個REITs的發(fā)展分4個階段，從2005年商務(wù)部提出REITs這個概念以來，已開始啟動，但2008年是比較特殊的一年，在次貸危機、金融危機之后，我們出于審慎的考慮，推進(jìn)放緩了一段時間。在2014年之后REITs又重啟，并以試點的方式來進(jìn)行，但是公募REITs的重要時間點是在2020年的時候，證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了40號文，明確規(guī)定了REITs試點原則和工作安排。同時586號文對試點項目提出了要求，在疫情期間，公募REITs的發(fā)展獲得了快速啟動，不管是資產(chǎn)的提供方、原始權(quán)益人還是管理人，以及整個市場都對這類資產(chǎn)給予認(rèn)可，后期交易的活躍程度也使得這類產(chǎn)品得到了很大的關(guān)注。實際上國內(nèi)對公募REITs有比較明確的定義是要求80%以上的資金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施，并持有其全部的份額?；鸸芾砣斯蓶|管理的技術(shù)項目產(chǎn)生的收益，其收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，結(jié)合以上兩點，國內(nèi)的公募REITs形成了跟國際上基本完全接軌的方式。在收益分配上，90%以上分配到投資者手里的規(guī)定保證了整個這類資產(chǎn)對市場較足的吸引力，這是公募REITs目前在國內(nèi)明確的定義。

展望公募REITs的前景。REITs有雙重屬性，一方面其底層是有收益的資產(chǎn)，這是它能夠上市的很重要的一點，另外它具有一定的安全性，是實物資產(chǎn)，而且對其他的風(fēng)險有絕對的隔離作用，同時它是流動性較高的支撐，導(dǎo)致它在財富配置當(dāng)中作用特別大。公募REITs有長時間的一個封閉期，REITs本身是一個實物資產(chǎn)，所以它有一個抗通脹的屬性。同時，它還有風(fēng)險分散功能以及高比例分紅的特點，剛好在固定收益類資產(chǎn)和權(quán)益類資產(chǎn)中，有效的彌補了整個市場對這類資產(chǎn)的需求。

隨著低利率時代的到來，公募REITs有一定的稀缺性，發(fā)展空間較大，尤其在能源類的基礎(chǔ)設(shè)施比如光伏發(fā)電、煤發(fā)電等清潔能源方面。在隨著老齡化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，地方財政在壓縮資金來源。房地產(chǎn)在保障性租賃房方面，今后的發(fā)展空間較大，公募REITs的推出能夠有效解決保障性租賃房的資金來源。國家稅務(wù)總局稅收政策的進(jìn)一步優(yōu)化，也對公募REITs能夠起到了很重要的助推的作用。

公募REITs的挑戰(zhàn)。公募REITs發(fā)展時間較短并和稅收制度的銜接有待進(jìn)一步優(yōu)化。資產(chǎn)估值制度需要進(jìn)一步完善。受疫情的影響，其發(fā)行的進(jìn)度也有一些低于預(yù)期的情況。同時在投資的時候要做好比較信息的辨別，這就對原始權(quán)益人和資產(chǎn)管理者的要求較高。底層資產(chǎn)的未來經(jīng)營情況也具有不確定性。
公募REITs可能導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目融資在各類金融機構(gòu)之間流轉(zhuǎn)，但也為金融機構(gòu)帶來了新的業(yè)務(wù)機會。近年來，公募REITs的震蕩是整個社會和整個融資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在新常態(tài)下，資產(chǎn)所體現(xiàn)的特點是比較符合現(xiàn)下的理財需求，也符合現(xiàn)在主流的機構(gòu)資金組織、保險銀行理財和社保基金的需求。所以，我們對公募REITs今后發(fā)展充滿期待，隨著進(jìn)一步擴大可投項目范圍，公募REITs交易所量肯定會逐步上升，同時，交易的活躍度也會隨之提升。

謝謝大家!

（本文根據(jù)嘉賓會議演講整理）

本次論壇由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院《清華金融評論》編輯部、北京清控金媒文化科技有限公司主辦。清華大學(xué)國家金融研究院資產(chǎn)管理研究中心、清華大學(xué)金融科技研究院鑫苑房地產(chǎn)金融科技研究中心、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院全球母基金研究中心、香港中文大學(xué)（深圳）高等金融研究院資本市場和資產(chǎn)管理研究中心聯(lián)合主辦。

“全球大資管與量化投資論壇”旨在聚焦資本市場政策與創(chuàng)新動態(tài)，展示中國基金與量化行業(yè)的優(yōu)秀機構(gòu)及優(yōu)秀產(chǎn)品，分享其先進(jìn)的投資理念，打造全球基金與量化投資界高端互動交流平臺，助力行業(yè)健康有序發(fā)展。自2015年首屆論壇推出以來，已連續(xù)成功舉辦8屆共15場論壇活動，出席嘉賓300余位、現(xiàn)場觀眾8000余位，遠(yuǎn)程在線互動嘉賓100余萬人次，參與媒體350余家。