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撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

大約在一周之前，王文學(xué)召集了200多位核心員工，重新回到華夏幸福河北廊坊總部。福朋喜來(lái)登酒店里，酒桌擺了近20個(gè)，員工從晚上7點(diǎn)多一直喝到了深夜。

王文學(xué)難得高調(diào)露面，酒一連喝了好幾壺，看起來(lái)心情很不錯(cuò)。他跟員工信心滿(mǎn)滿(mǎn)地宣告：幸?；畹昧?。酒宴前一天，華夏幸福剛剛公布了債務(wù)進(jìn)程化解過(guò)半的消息。

然而，解決華夏幸福的下半場(chǎng)危機(jī)，只靠以前“大開(kāi)大建”的產(chǎn)業(yè)新城模式，已經(jīng)行不通了。老王面臨著一道事關(guān)公司命運(yùn)走向的選擇題。

酒宴當(dāng)天，他宣布了一份輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型策略：不做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而做產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)服務(wù)，并將探索“代建、裝修、物業(yè)”等業(yè)務(wù)。

新的業(yè)務(wù)版圖拉得很大，但大家聽(tīng)來(lái)聽(tīng)去發(fā)現(xiàn)，王文學(xué)還是沒(méi)丟掉產(chǎn)業(yè)新城這個(gè)老本行。盡管在過(guò)去兩三年里，他在產(chǎn)業(yè)新城之路上摔了不少跤，也自我反思過(guò)很多次。但痛定思痛后，老王最終還是拾起了產(chǎn)業(yè)新城這個(gè)老飯碗。

過(guò)去那個(gè)重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)代里，他是那個(gè)開(kāi)天辟地的“王”。但“大開(kāi)大建”的模式過(guò)去后，老王正在努力搭上新時(shí)代的船。

變成乙方，“跪著”賺錢(qián)

2022年6月份，浙江溫州海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“溫州海經(jīng)區(qū)”）正式掛牌還不到一個(gè)月，很多大型項(xiàng)目投資的消息，已經(jīng)開(kāi)始紛至沓來(lái)。

華夏幸福輕資產(chǎn)模式的正式啟動(dòng)，正需要一個(gè)華麗的開(kāi)場(chǎng)。而開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)歷來(lái)都是各地經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的先鋒陣地，享受著政策和資源等一系列優(yōu)待。

通過(guò)“招商顧問(wèn)+輕資產(chǎn)”的模式，華夏幸福為當(dāng)?shù)貙?dǎo)入了一家鋰電池干法隔膜企業(yè)——盈博萊。盈博萊宣布，計(jì)劃投資30億元，一期計(jì)劃投資12.4億元，最早將于今年四季度完成首期投資投產(chǎn)。

其還表示，致力于發(fā)展海上風(fēng)電產(chǎn)業(yè)集群“溫州海經(jīng)區(qū)”，目前已落地12個(gè)新能源產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資金額達(dá)1258億元。招商方面的工作也是緊鑼密鼓的接洽，累計(jì)對(duì)接專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)50多家次。

這種招商模式，在很多地方已經(jīng)是常態(tài)了。各地雖然有著招商引資的強(qiáng)烈愿望，但拿出來(lái)擺到談判桌上的，大多還是土地優(yōu)惠、稅費(fèi)減免等常規(guī)套路，對(duì)產(chǎn)業(yè)深入研究的并不多。

圖/視覺(jué)中國(guó)

從事產(chǎn)業(yè)招商的楊林（化名）說(shuō)道，“當(dāng)下環(huán)境下各地政府都面臨這些問(wèn)題，都需要輕資產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)公司?！逼溲a(bǔ)充到，“現(xiàn)在各地政府招商壓力都很大，但相關(guān)人員配置并不多，根本忙不完，而且還涉及靈活性的問(wèn)題。因此，必然會(huì)在市場(chǎng)上尋找一個(gè)第三方的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì) ，把招商工作外包一部分出去，更高效也更靈活?！?/p>

只不過(guò)，在整個(gè)溫州海經(jīng)區(qū)的落地項(xiàng)目里，盈博萊的加入，并不顯得十分耀眼。華夏幸福引進(jìn)溫州海經(jīng)區(qū)的投資額，僅占了這個(gè)投資池十分之一的比例。

從全國(guó)的布局來(lái)看，華夏幸福已經(jīng)完成了3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)接。

雖說(shuō)3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目并不多，但對(duì)于華夏幸福而言，這已經(jīng)是另一個(gè)新故事的開(kāi)篇了。

生于1988年、在華夏幸福分管戰(zhàn)略的副總裁林成紅對(duì)此解釋為，華夏幸福要從甲方文化向乙方文化轉(zhuǎn)變，由“躺著賺錢(qián)”向“跪著賺錢(qián)”轉(zhuǎn)變。

“以前公司賺錢(qián)很容易，主要的產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務(wù)里，只要園區(qū)內(nèi)企業(yè)有了新的投資，公司就能分走45%的投資額，躺著賺錢(qián)。新的戰(zhàn)略，要重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服務(wù)體系?！比A夏幸福方面表示。

重資產(chǎn)時(shí)代的遠(yuǎn)去

產(chǎn)業(yè)新城的老路，華夏幸福已經(jīng)走了20多年。PPP模式尚未正式命名之前，老王已經(jīng)趟出了一條非主流的產(chǎn)業(yè)模式。

在其他開(kāi)發(fā)商單純靠賣(mài)房賺錢(qián)的時(shí)候，華夏幸福卻能一邊賣(mài)房、一邊幫政府把產(chǎn)業(yè)和稅收掙回來(lái)。

這種“一手握著產(chǎn)業(yè)，一手握著地產(chǎn)”的模式，讓華夏幸福無(wú)往不利，最終成就了一家中國(guó)Top10以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)公司，一位登頂富豪排行榜的小鎮(zhèn)青年王文學(xué)。

2017開(kāi)始，華夏幸福走上了戰(zhàn)略性擴(kuò)張道路。它開(kāi)出了一個(gè)慷慨的條約:只要有企業(yè)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)落地投資，華夏幸福就能分到45%的投資額。而對(duì)地方來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)的買(mǎi)賣(mài):既能把地賣(mài)了，還能把當(dāng)?shù)卣猩痰膲毫Ψ謸?dān)了。

很快，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式，開(kāi)始被復(fù)制到全國(guó)各地。然而，事情也開(kāi)始往令人不安的方向發(fā)展。

環(huán)京限購(gòu)、銷(xiāo)售下滑等情況，讓華夏幸福對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的暢想，變成了泡影。原本用于平衡產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)周期投資風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售，不再高速運(yùn)轉(zhuǎn)。2017年開(kāi)始，擔(dān)當(dāng)華夏幸?！艾F(xiàn)金?！钡淖≌N(xiāo)售板塊孔雀城，陷入銷(xiāo)售困境，集團(tuán)賬上的現(xiàn)金流幾乎腰斬。

“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前還沒(méi)有形成全國(guó)性的產(chǎn)業(yè)布局，華夏幸福在這方面是開(kāi)了個(gè)先河，但是它所面臨的困難也是源于此——產(chǎn)業(yè)攤子鋪的太大了。”產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)從業(yè)人士王鵬（化名）認(rèn)為，如果是全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都上漲迅速，華夏幸福用商住用地還能彌補(bǔ)產(chǎn)業(yè)用地的長(zhǎng)期性問(wèn)題，模式還將會(huì)繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在來(lái)看，當(dāng)下的房?jī)r(jià)走勢(shì)讓華夏幸福已經(jīng)無(wú)以為繼了。

圖/視覺(jué)中國(guó)

銷(xiāo)售市場(chǎng)的下行，帶來(lái)的是華夏幸福整個(gè)產(chǎn)業(yè)模式的崩塌。沒(méi)有了銷(xiāo)售回款作支撐，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一系列運(yùn)作開(kāi)始不斷產(chǎn)生摩擦。

標(biāo)準(zhǔn)排名研究院院長(zhǎng)謝良兵介紹道，“一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)從開(kāi)建到成熟，往往需要十年的周期，其中任何一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)進(jìn)一步加大風(fēng)險(xiǎn)”。而對(duì)于依賴(lài)政企關(guān)系的華夏幸福來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)被放大了很多倍。

“地方的業(yè)務(wù)審批相對(duì)是緩慢的，很多事情就得往后排，可能一拖就兩三年，而產(chǎn)業(yè)的回收周期又比較漫長(zhǎng)，這就導(dǎo)致拖欠各種各樣客戶(hù)的款項(xiàng)，后來(lái)的發(fā)債也是舉步維艱?！蓖貔i介紹道。

在很多區(qū)域，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)魅力，開(kāi)始迅速褪色。

以山東為例。初入北方大省山東，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城大計(jì)，遭到了嚴(yán)重的水土不服。王鵬回憶道，當(dāng)時(shí)華夏幸福專(zhuān)門(mén)從地方體制內(nèi)招人，做山東某個(gè)區(qū)域的總經(jīng)理，以此推動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城計(jì)劃，“但是土地一直沒(méi)能拿下來(lái)，后來(lái)就不了了之了?！?/p>

據(jù)王鵬透露，因?yàn)槟貌坏降貨](méi)有項(xiàng)目，華夏幸福多個(gè)分公司的人都被裁撤了，“山東分公司被裁撤以后，這個(gè)老總只能到總部做一個(gè)顧問(wèn)的閑職?！?/p>

而對(duì)于那些在建的產(chǎn)業(yè)新城來(lái)說(shuō)，一系列新麻煩也開(kāi)始浮現(xiàn)。

華夏幸福最輝煌的時(shí)候，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城達(dá)到了77個(gè)，布局了15個(gè)都市圈。但由于區(qū)域選擇不佳、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不多等因素，部分產(chǎn)業(yè)新城，并沒(méi)有抵擋得了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

2022年4月， 華夏幸福轉(zhuǎn)讓了首批產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。位于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)及永清縣的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，均出售給了當(dāng)?shù)爻峭豆尽?/p>

而如今，在產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)模式上“吃了虧”的華夏幸福，也很難再有機(jī)會(huì)賺重資產(chǎn)的紅利了。

2019年財(cái)政部10號(hào)文發(fā)布后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資模式受到很大影響。這以后，國(guó)內(nèi)八大建筑央企迅速進(jìn)入到一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，形成的體量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)去幾年民營(yíng)企業(yè)所做的量。

無(wú)論如何，華夏幸福產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的舊模式，很難再有新故事了。

“輕資產(chǎn)”真的香么？

當(dāng)下，王文學(xué)必須得下定決心做個(gè)大調(diào)整。他把賭注壓到了產(chǎn)業(yè)新城的輕資產(chǎn)模式上。他為產(chǎn)業(yè)新城找了條新出路，做起了輕資產(chǎn)的生意。

比他早幾年踏入“輕資產(chǎn)”這條河流的，是地產(chǎn)圈的另一個(gè)老王——王健林，那個(gè)現(xiàn)在被視為地產(chǎn)行業(yè)少數(shù)贏家的人。王學(xué)文也打算摸著輕資產(chǎn)的石頭過(guò)河。但，打破一道硬墻，從來(lái)不是易事。

眾所周知，華夏幸福的核心優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)，業(yè)務(wù)范圍從一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、基建投資、園區(qū)租賃、住宅銷(xiāo)售等一條龍服務(wù)。

但對(duì)于來(lái)到輕資產(chǎn)賽道的華夏幸福來(lái)說(shuō)，業(yè)務(wù)就不再像當(dāng)初看起來(lái)那么誘人了。原有的基建投資、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等資源優(yōu)勢(shì)不再有了以后，華夏幸福和地方政府的有力連接，也被中斷了。

“你很難再去整合很多資源了，因?yàn)槟愕幕I碼少了，你說(shuō)了不算。這就與一些代理招商公司差別不大，只是作為代理去做事情，當(dāng)然這種事也是最安全的?！痹趶臉I(yè)人士陳星（化名）看來(lái)。

圖/視覺(jué)中國(guó)

與重資產(chǎn)模式不同，輕資產(chǎn)要想盈利，極其考驗(yàn)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力。這意味著，園區(qū)的服務(wù)能力必然是優(yōu)秀的，才能夠帶來(lái)更豐厚的利益。

然而，“賣(mài)服務(wù)”是輕資產(chǎn)商們的一貫劇情，它的故事前提在于前期的夯實(shí)招商。怎么能真正給政府拉來(lái)項(xiàng)目，這是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

提升產(chǎn)業(yè)招商能力上，王文學(xué)不是沒(méi)有傾注過(guò)心血。華夏幸福副總裁孟驚曾介紹，“（華夏幸福）有三分之二的人在一線招商，有點(diǎn)像政府的招商一局、招商二局”。

在廊坊一次“對(duì)外開(kāi)放”工作會(huì)議的報(bào)告中，王文學(xué)曾自豪地透露過(guò)招商引資的秘訣：“可以說(shuō)全國(guó)這些企業(yè)，每個(gè)行業(yè)里面有多少家企業(yè)，老板是誰(shuí)，秘書(shū)是誰(shuí)，電話多少，我們有GPS定位系統(tǒng)，長(zhǎng)期跟蹤，不斷服務(wù)，挖掘投資機(jī)會(huì)。”

然而，時(shí)過(guò)鏡遷。無(wú)論是政府的招商需求，還是企業(yè)的投資需求，都有了明顯的變化。至少，企業(yè)的投資落地需求，不再僅僅看中以前的那些稅收優(yōu)惠了。

陳星介紹稱(chēng)，“以前是地方給企業(yè)一塊地，給你地價(jià)便宜點(diǎn)或者稅收減免一點(diǎn)，其實(shí)大同小異，很難吸引到企業(yè)。企業(yè)關(guān)注的是產(chǎn)業(yè)資本招商，就是說(shuō)企業(yè)能拿到多少錢(qián)，甚至說(shuō)能有多大的市場(chǎng)回報(bào)，但這些需求，光靠華夏幸福未必能做到，它能發(fā)揮的空間很有限。

而經(jīng)過(guò)市場(chǎng)多年的激烈競(jìng)爭(zhēng)，地方政府的招商引資也變得越來(lái)越專(zhuān)業(yè)了，且占有明顯的優(yōu)勢(shì)地位。雖然代理商們擁有一定的經(jīng)驗(yàn)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，但對(duì)比之下，地方能給到的空間顯然更大，具有政策傾斜、官方支持、信息支持、協(xié)調(diào)效率等多方面優(yōu)勢(shì)。

“華夏幸福做代理各地也是歡迎的，但它能提供的更深層次服務(wù)并不多，只是多一個(gè)渠道為當(dāng)?shù)靥峁┬畔?。等到?xiàng)目落地后，華夏幸福會(huì)收到相應(yīng)的投資獎(jiǎng)勵(lì)。但各地不光有這一個(gè)招商渠道，它對(duì)所有招商企業(yè)都是這樣?！标愋歉嬖V《財(cái)經(jīng)天下》周刊。

不過(guò)，從另一個(gè)意義來(lái)講，華夏幸福做產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)模式，也算是緊跟時(shí)代潮流。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)和方向。在存量的基礎(chǔ)上盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，創(chuàng)造資產(chǎn)增值，是政策大力引導(dǎo)的方向。

謝良兵認(rèn)為，如果能在產(chǎn)業(yè)招商方面升級(jí)模式的話，也不失為華夏幸福借此翻盤(pán)的好機(jī)會(huì)。

“現(xiàn)在各地政府都在大力做產(chǎn)業(yè)盤(pán)活，給產(chǎn)業(yè)做一個(gè)新的地位。以前都是老舊工廠，制造業(yè)的車(chē)間，現(xiàn)在會(huì)通過(guò)產(chǎn)城融合的模式，把它重新激活。在這方面，對(duì)存量產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)還是很迫切的。”

王文學(xué)并不認(rèn)輸

從火鍋店起家的王文學(xué)，一路打拼得很不容易。欠債還不上錢(qián)的焦慮，王文學(xué)很早就體會(huì)過(guò)了。

22年前，因?yàn)楦阊b修業(yè)務(wù)，王文學(xué)也欠了一屁股債。年僅26歲的小鎮(zhèn)青年，當(dāng)時(shí)表現(xiàn)得頗有覺(jué)悟。他一把手燒毀了裝修合同，并聲明不再討要欠款。這種以退為進(jìn)的策略，讓王文學(xué)順利獲得了第一塊兒開(kāi)發(fā)出售的土地，踏進(jìn)了房地產(chǎn)的大門(mén)。

最近的一次因?yàn)橛憘粐В€是發(fā)生在今年春節(jié)前。因?yàn)闊o(wú)法兌付賠償款，他讓被裁員工們圍堵在了廊坊一家賓館里。

面對(duì)討債的員工們，王文學(xué)鎮(zhèn)定回應(yīng)道：“從哪來(lái)回哪去，把我告上去說(shuō)我沒(méi)錢(qián)，能解決問(wèn)題嗎？”他告訴員工，公司還有很多房子要交付，還要給農(nóng)民工發(fā)錢(qián)。

2021年以來(lái)的這次危機(jī)，卻算得上是王文學(xué)最難熬的階段了。王文學(xué)向外界坦承，年內(nèi)需償還債務(wù)達(dá)千億，目前可動(dòng)用的資金只有8億元。他懇求債權(quán)人給予“時(shí)間”，決定“先不還錢(qián)、保證有序經(jīng)營(yíng)”。

他還罕見(jiàn)進(jìn)行了創(chuàng)業(yè)23年來(lái)的首次深度反思。他說(shuō)自己好高騖遠(yuǎn)、錯(cuò)判環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)；長(zhǎng)三角（大灣區(qū)）等新區(qū)尚在培育期，未達(dá)預(yù)期。個(gè)人膨脹，擴(kuò)張激進(jìn)，抓規(guī)模不重效益，管理不夠精細(xì)等等。

在今年年初的一次債務(wù)大會(huì)上，他提出，希望講點(diǎn)義氣的弟兄們留下來(lái)，幫幫他幫幫公司，向債主懇求時(shí)間、向社會(huì)及員工懇求幫助。曾經(jīng)以485億元登上河北首富寶座的老王， 一度失去了往日的雄心。

不過(guò)，大佬的世界里，永遠(yuǎn)沒(méi)有失敗二字。恒大背負(fù)萬(wàn)億負(fù)債，許家印依然在至今一車(chē)未見(jiàn)的恒馳汽車(chē)動(dòng)員會(huì)上，還能談笑風(fēng)生。債務(wù)危機(jī)解決到了一半的王文學(xué)，心態(tài)也更加樂(lè)觀多了。

的確是有一些變好的跡象發(fā)生。自去年9月底官宣債務(wù)重組方案之后，華夏幸福正在逐漸走出泥濘，債務(wù)重組上有了不少進(jìn)展。靠著賣(mài)資產(chǎn)、展期、抵押等一系列動(dòng)作，解決了將近一半的債務(wù)。

根據(jù)華夏幸福最新公告，經(jīng)過(guò)歷時(shí)一年的債務(wù)重組后，與2021年12月底1078億元金額相比，其累計(jì)逾期債務(wù)已經(jīng)下降超過(guò)一半，但仍然高達(dá)464億元。

華夏幸福最新的表態(tài)是，計(jì)劃在2022-2023年完成債務(wù)重組，至2025年，華夏幸福還將實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型。

最近兩年以來(lái)，大部分公司都出現(xiàn)過(guò)或多或少的流動(dòng)性危機(jī)。現(xiàn)在，沒(méi)有了產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)這個(gè)護(hù)城河，華夏幸福這艘中國(guó)最大產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商能否安然抵達(dá)河的對(duì)岸，還沒(méi)人說(shuō)得準(zhǔn)。