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文/ 金錯(cuò)刀頻道

掏空積蓄，背上房貸，依舊滿懷希望，但買房人強(qiáng)大的內(nèi)心，在看到爛尾樓的瞬間總會(huì)土崩瓦解。

各種維權(quán)無果后，不少人選擇認(rèn)命。

西安的一處爛尾樓，今年有300多戶居民搬進(jìn)了沒水沒電的毛坯房。

住在13層的老人，每天要上下樓五六趟，出門買水買菜或上廁所；家長(zhǎng)們感嘆孩子的戶口沒法錄，無學(xué)可上；只有小孩不發(fā)愁，在手電筒的光下畫畫的時(shí)候，還在天真地說要把家打扮得更漂亮。

有人認(rèn)命，也有人不認(rèn)命。

7月以來，全國(guó)超過上百個(gè)樓盤的業(yè)主集體停貸。抱著玉石俱焚的覺悟，他們艱難扳回一城。

熱搜上，終于不斷涌現(xiàn)與爛尾樓相關(guān)的話題，雖然沒多久就被隱藏，但討論一旦開始，注定將不斷發(fā)酵。

有了熱度，事情果然就有了轉(zhuǎn)機(jī)。

據(jù)媒體報(bào)道，一些涉及停工風(fēng)險(xiǎn)的樓盤，陸續(xù)迎來了復(fù)工的消息。

當(dāng)然所有人都知道，危機(jī)還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

銀行：風(fēng)險(xiǎn)可控；

業(yè)主：天塌了！

以往遇到爛尾樓，業(yè)主通常將矛頭指向開發(fā)商。這次，銀行成為了被炮轟的對(duì)象。

6月30日，江西省景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主打響第一槍，他們?cè)诟嬷獣蟹Q：如果2022年10月20日未能全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停貸。此后全國(guó)各地紛紛效仿。

業(yè)主認(rèn)為銀行違規(guī)放貸，資金監(jiān)管不力，理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

比如按照規(guī)定，在房子主體結(jié)構(gòu)未封頂前，銀行不能發(fā)放按揭貸款。然而為了放貸，有的銀行甚至欺騙業(yè)主已經(jīng)封頂。

在樓盤爛尾后，一名被騙的業(yè)主質(zhì)問銀行人員為何違規(guī)放貸，對(duì)方大方承認(rèn)違規(guī)，已經(jīng)接受了上層的處罰，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，自己違規(guī)但不違法，不影響合同的執(zhí)行，業(yè)主仍需還房貸，如果不服可以去起訴。

業(yè)主們把矛頭指向銀行，看起來并不是沒有道理。

然而，銀行的回應(yīng)不是很讓人滿意。

各大銀行集體發(fā)聲，全在強(qiáng)調(diào)“風(fēng)險(xiǎn)可控”。沒有回應(yīng)業(yè)主的指責(zé)，銀行只關(guān)心停貸對(duì)自身的影響。

一些權(quán)威媒體的文章，也是在討論“謹(jǐn)防爛尾樓盤停供風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散”。停供風(fēng)險(xiǎn)，不是停工風(fēng)險(xiǎn)。

專家們也表示，停貸是違法行為，不僅房產(chǎn)可能被收回，還會(huì)影響征信。

他們說得都很有道理，但是業(yè)主的回應(yīng)是：“房子都沒了，還要征信有什么用？”甚至有人稱：“已經(jīng)下定決心，（如果被銀行起訴）實(shí)在不行就和愛人離婚，小孩落在對(duì)方名下，免受影響?！?/p>

如果不是走投無路，誰(shuí)也不會(huì)選擇傷敵八百，自損一千的辦法。

業(yè)主們?cè)?jīng)拉橫幅、談判、上訴，換來的卻是推諉和漠視。

武漢市光谷“綠地星河繪”（簡(jiǎn)稱星河繪）的業(yè)主，去年發(fā)現(xiàn)樓全部售罄后，工地居然還無人施工，于是開始維權(quán)。

開發(fā)商表示，停工是因?yàn)橐咔?、春?jié)放假與樓棟技術(shù)原因，并給出承諾書，然而承諾書上沒有公章和發(fā)布日期，甚至把項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)點(diǎn)寫成了11月31號(hào)......此后業(yè)主進(jìn)行了不下10次的談判和投訴，毫無進(jìn)展。

綠地星河繪施工現(xiàn)場(chǎng)

類似的情況，也發(fā)生在其他地方的爛尾樓業(yè)主身上。

正當(dāng)維權(quán)無人問，直到他們開始“耍賴”般停貸，才獲得了應(yīng)有的關(guān)注度。

不過也不是所有人都采用了停貸這樣激進(jìn)的辦法。

有著“鄭州學(xué)歷最高樓盤”之稱的永威金橋西棠（簡(jiǎn)稱西棠），同樣難逃爛尾樓的夢(mèng)魘，人才差點(diǎn)變耗材。

在常規(guī)的維權(quán)手段無效后，業(yè)主們發(fā)揮出自身優(yōu)勢(shì)，幾天時(shí)間內(nèi)根據(jù)各自的經(jīng)歷編寫出了7萬(wàn)字的劇本，有人負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)短視頻、公眾號(hào)，有人負(fù)責(zé)對(duì)接媒體，有人組織夜跑團(tuán)，穿著印有“西棠加油”的T恤在街上跑步。

7月3日，西棠項(xiàng)目宣告：被股東挪移的近10億資金被追回。

雖然成功追回，但高學(xué)歷業(yè)主的做法很難推廣，不如停貸來得簡(jiǎn)單粗暴。

爛尾樓的“保命錢”，

都是怎么消失的？

在被爛尾樓坑慘了的業(yè)主中，“亮亮麗君夫婦”經(jīng)常被媒體提及。

他們的經(jīng)歷和普通人一樣，努力打拼，買房，背上房貸，但始終元?dú)鉂M滿。

他們經(jīng)常去工地看施工進(jìn)展，眼見樓層變高，覺得生活充滿盼頭。即便女孩后來遭遇降薪，連肉都舍不得買，他們的眼里也都充滿光亮。

可是當(dāng)樓盤停工，這對(duì)夫婦的眼里沒有了光，只剩下黑眼圈。

和很多業(yè)主一樣，他們最初也不明白：已經(jīng)建得七七八八的樓盤，為何說停就停？

原因很簡(jiǎn)單：沒錢了。

正常情況下，監(jiān)管賬戶里的預(yù)售資金，開發(fā)商只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)工程的不同進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，才能申請(qǐng)支取相應(yīng)比例的預(yù)售資金。

但是，開發(fā)商經(jīng)常提前將預(yù)售資金挪去用于拿地、開發(fā)新樓盤。

比如在星河繪中，項(xiàng)目進(jìn)行至2021年9月，整體工程量進(jìn)度不超過20%，但開發(fā)商已經(jīng)劃走了5.16億資金的預(yù)售資金，相當(dāng)于資金量的71%；西棠項(xiàng)目中，合作開發(fā)商之一的金橋公司實(shí)控人崔紅旗，挪走資金約16億元，其中有約10億元被挪用到了鄭州另一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

對(duì)于開發(fā)商的違規(guī)操作，不少業(yè)主認(rèn)為銀行需要負(fù)責(zé)。

按理來說，銀行應(yīng)該履行好監(jiān)管義務(wù)，防止開發(fā)商肆意挪用，然而銀行顯然做好本分。

在一條短視頻里，銀行人員表示只要開發(fā)商提出申請(qǐng)，他們核準(zhǔn)后提交給房管局，后者同意后，銀行就會(huì)將監(jiān)管賬戶的對(duì)應(yīng)資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商。銀行沒有能力，也沒有義務(wù)去核準(zhǔn)開發(fā)商拿錢去干啥。

業(yè)主質(zhì)問他們：那你們何必要叫監(jiān)管銀行呢？

銀行人員叫屈道：我們也不想。這是法律規(guī)定的，要有監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶。

奈何不了銀行的業(yè)主們，更奈何不了不按常理出牌，也不講道理的開發(fā)商。

在河南的南陽(yáng)市，有一個(gè)叫“鉑金時(shí)代”的樓盤，爛尾后，開發(fā)商建議“業(yè)主籌錢自救”，并在領(lǐng)導(dǎo)面前承諾：只需要4500萬(wàn)元，10個(gè)月工期就能蓋好房子。

于是數(shù)百名業(yè)主籌錢自救，然而他們不斷給開發(fā)商撥款，樓盤卻仍斷斷續(xù)續(xù)地停工，最后總共籌款7600萬(wàn)元還是沒能交房。

不僅如此，開發(fā)商還提出了漲價(jià)，每平米房?jī)r(jià)上調(diào)850元。

業(yè)主收到的漲價(jià)通知

業(yè)主的自救以失敗告終，幾位業(yè)主代表們還被開發(fā)商以“敲詐勒索”為名，關(guān)進(jìn)看守所待了37天。原來當(dāng)初復(fù)工后，業(yè)主們自愿在工地值守，開發(fā)商前后拿出20來萬(wàn)，說是勞務(wù)補(bǔ)貼，值守的業(yè)主一天能領(lǐng)100元補(bǔ)貼，這就是敲詐勒索的“證據(jù)”。

直到2020年，在輿論壓力和政府介入下，開發(fā)商才倉(cāng)促交房，當(dāng)初承諾的小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施不見蹤影。

鉑金時(shí)代樓盤

預(yù)售制下，地方有了土地收入；房企提前拿到房款；銀行成功放貸；業(yè)主以更低的價(jià)格買到房子。

沒事時(shí)皆大歡喜，出事時(shí)卻讓最弱勢(shì)的業(yè)主承擔(dān)所有代價(jià)，沒有這樣的道理。

預(yù)售制，不是爛尾樓問題的根源

爛尾樓的成因，很多人認(rèn)為要?dú)w結(jié)于預(yù)售制，因此關(guān)于取消預(yù)售制的呼聲非常高。

但制度本身不是最大問題。

如果能嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的預(yù)售制，工程每到一個(gè)節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商才能拿到一部分錢，留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付，爛尾的幾率很低。

相比之下，執(zhí)行才是問題所在。

執(zhí)行的問題，表面上看是對(duì)資金的監(jiān)管不到位。

西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函就指出，在擬定貸款合同時(shí)，根本沒設(shè)定監(jiān)管賬戶，而是設(shè)定為開發(fā)商的一般賬戶。也就是說，預(yù)售資金直接打到了開發(fā)商的賬上，開發(fā)商可以隨意挪用。

除此之外，開發(fā)商還有各種手段提前拿到預(yù)售資金，比如虛報(bào)工程進(jìn)度，聯(lián)合施工方將監(jiān)管資金的錢套出來。

然而資金監(jiān)管不到位只是表象，這背后通常是盲目追求業(yè)績(jī)的結(jié)果。

銀行為何沒能很好地盡到監(jiān)管義務(wù)？

因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)銀行，維護(hù)好和開發(fā)商的關(guān)系，業(yè)績(jī)才有保障。

為此，有些地方銀行甚至按照開發(fā)商的排名與規(guī)模，給不同開發(fā)商設(shè)置可以提前支取的比例。比如有些地區(qū)排名前一百的房企，可以完全提取監(jiān)管賬戶中的資金。

開發(fā)商為何敢違規(guī)操作，不斷空手套白狼？

對(duì)于開發(fā)商而言，這樣不僅快速收回了成本，還套走了數(shù)億，換個(gè)地方還能繼續(xù)復(fù)制。樓盤爛不爛尾，與它們無關(guān)。

與此同時(shí)，一些地方“進(jìn)步”的心情過于急切，又助長(zhǎng)了不良開發(fā)商的氣焰。

河南的南陽(yáng)市，一度被稱為“爛尾樓之都”。南陽(yáng)市政府曾統(tǒng)計(jì)，中心城市就有302個(gè)問題樓盤。當(dāng)?shù)厝送虏郏骸叭绻麤]買過一套爛尾房，你都不配說自己是南陽(yáng)人。”

根源要追溯至2008年，那一年，南陽(yáng)被批準(zhǔn)承辦第七屆全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)，為了迎接農(nóng)運(yùn)會(huì)，政府開啟了大規(guī)模的城市建設(shè)工程。為了加快進(jìn)度，他們還默許開發(fā)商在“五證”不全的情況下建房、銷售。

為迎接農(nóng)運(yùn)會(huì)建的市政府行政服務(wù)中心倒是沒爛尾

如今爛尾樓率排名第一的鄭州，也是由于類似的原因，例如開發(fā)區(qū)域過大和大量的城中村改造。

制度和流程的問題，很多時(shí)候只是人的問題。

制度和流程要求按部就班，人心卻想一步登天，還欲壑難填。

就像網(wǎng)友評(píng)論的：“居民用100萬(wàn)買成本只有20萬(wàn)的東西，賺80萬(wàn)還嫌不夠，最后連這20萬(wàn)的東西也不愿意給了?！?/p>

預(yù)售制有問題，但利用預(yù)售制巧取豪奪的人問題更大。怎么約束它們才是關(guān)鍵，否則就算是現(xiàn)房銷售，也不能保障業(yè)主的利益。

空手套白狼的日子，該結(jié)束了。

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本篇作者 | 祥燎