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2023-01-31
康佳西安“200億”投資真相：一部教科書級(jí)“制造業(yè)圈地術(shù)”
更新時(shí)間：2022-08-03 08:07:16作者：未知
（原標(biāo)題：康佳西安“200億”投資真相：一部教科書級(jí)“制造業(yè)圈地術(shù)” | 鈦媒體深度）
西安康佳智能家電總部項(xiàng)目，建設(shè)業(yè)主單位卻不是康佳，鈦媒體作者 攝影
2021年2月，康佳集團(tuán)（000016，SZ）宣布將在西安國際港務(wù)區(qū)建設(shè)康佳智能家電總部、康佳絲路科技城、配套項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)基金項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)約200億元。
這個(gè)投資計(jì)劃的規(guī)模，在其布局的一系列產(chǎn)業(yè)園當(dāng)中，僅次于重慶璧山的半導(dǎo)體光電產(chǎn)業(yè)園，位列第二。
日前，有投資者問及該項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)，康佳僅回復(fù)稱“請(qǐng)關(guān)注公司的定期報(bào)告?！?021年報(bào)顯示，該項(xiàng)目當(dāng)年資金投入規(guī)模僅1.41億。
雖然產(chǎn)業(yè)方面的投入甚微，但鈦媒體APP調(diào)研發(fā)現(xiàn)，兩年來圍繞304.6畝住宅用地的“配套項(xiàng)目”，康佳卻完成了一場約30億規(guī)模的資本流轉(zhuǎn)。
整個(gè)過程，康佳“攜手”大股東華僑城將西安對(duì)“大項(xiàng)目”的渴求運(yùn)用到極致，在連續(xù)上演家電未動(dòng)“倒地皮”先行、地方回購式接盤、華潤置地殿后等一幕幕之后，不僅成功實(shí)現(xiàn)金蟬脫殼，還斬獲數(shù)億“補(bǔ)助+利潤”。
其環(huán)環(huán)相扣的精準(zhǔn)操作，堪稱一部教科書級(jí)的“制造業(yè)圈地術(shù)”。
一、大股東“提攜”，進(jìn)軍西安
2020年9月18日，西安國際港務(wù)區(qū)迎來了一個(gè)考察團(tuán)，到訪者是華僑城西部集團(tuán)西安片區(qū)與康佳集團(tuán)相關(guān)人員。
雖為老牌家電企業(yè)，康佳卻一直有著“地產(chǎn)夢(mèng)”。2001年起涉足地產(chǎn)，2007年審議通過《關(guān)于成立康佳房地產(chǎn)開發(fā)投資公司從事房地產(chǎn)開發(fā)投資業(yè)務(wù)的議案》。
2017年，伴隨著全國樓市起飛，康佳也啟動(dòng)了“科技產(chǎn)業(yè)園+勾地”的布局。2018年，公司制定了“科技+產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化”發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)軍環(huán)保、新材料、白色家電等業(yè)務(wù)，同時(shí)密集簽約開發(fā)建設(shè)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)外宣布的總投資計(jì)劃合計(jì)近580億元。
包括：重慶康佳半導(dǎo)體光電產(chǎn)業(yè)園（300億）、康佳滁州智能家電及裝備產(chǎn)業(yè)園（總投資140億）、遂寧康佳電子科技產(chǎn)業(yè)園（100億）、康佳海門華東總部基地（25億）、宜賓智能終端高科技產(chǎn)業(yè)園（10億）、東莞康佳智能產(chǎn)業(yè)園（8億）、煙臺(tái)大健康加速器產(chǎn)業(yè)園（1.74億）。
此種節(jié)奏下，2020年9月，康佳與其大股東華僑城一行來到西安國際港務(wù)區(qū)。
按照事后西安華僑城的發(fā)布，大家除了考察還與西安國際港務(wù)區(qū)管委會(huì)就“重點(diǎn)投資港務(wù)區(qū)…推進(jìn)雙方全面戰(zhàn)略合作等事宜”舉行了“長達(dá)3個(gè)多小時(shí)的會(huì)談?！?/p>
2020年9月，華僑城、康佳與西安國際港務(wù)區(qū)洽談
彼時(shí)的西安樓市，在政策利好（國家中心城市建設(shè)、全運(yùn)會(huì)召開在即）、人口增長（七普顯示常住近1300萬人）以及持續(xù)控地等多重因素下，正上演著穿越市場周期、穿越多次調(diào)控、穿越疫情影響一路高歌的驚人場面。
自2016年3月起的房價(jià)連漲持續(xù)時(shí)間，剛剛刷新創(chuàng)紀(jì)錄的50個(gè)月（此后又沖上60個(gè)月、65個(gè)月，直到2022年初遭遇重大疫情才止步于連漲70個(gè)月）。
2020年的那個(gè)秋季，正是各路企業(yè)奔赴西安“搶地、搶項(xiàng)目”繼而引發(fā)地王頻出、土拍白熱化的瘋狂時(shí)節(jié)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國百城居住用地價(jià)格報(bào)告》顯示，2020年1—9月，全國地價(jià)上漲最快一二線城市中，西安以35%漲幅列第四。
當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)紀(jì)錄從1.1萬、1.2萬、1.3萬再到1.5萬，刷新速度令人措不及防?！巴僚氖袌龅貎r(jià)屢創(chuàng)新高”一度成為各售樓部宣傳話術(shù)中的標(biāo)配。
康佳、華僑城與西安國際港務(wù)區(qū)這次洽談的一個(gè)具體事項(xiàng)，叫做“港務(wù)區(qū)華僑城·康佳項(xiàng)目”。由于雙方前期已經(jīng)“進(jìn)行了多輪對(duì)接與溝通”，此次會(huì)談順利宣布“達(dá)成原則共識(shí)。”
來年2月，康佳集團(tuán)就發(fā)布了與西安國際港務(wù)區(qū)管理委員會(huì)簽署項(xiàng)目入?yún)^(qū)協(xié)議的公告。
公告里，當(dāng)初洽談時(shí)的“港務(wù)區(qū)華僑城.康佳項(xiàng)目”已正名為“康佳先進(jìn)制造業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”。
二、驚險(xiǎn)的勾地
與以往產(chǎn)業(yè)園落地時(shí)有所不同的是，這份公告將通常都會(huì)低調(diào)處理的“勾地”事宜，主動(dòng)置于高光之下稱：“為加快產(chǎn)城融合和支持項(xiàng)目建設(shè)，康佳智能家電總部項(xiàng)目（一期投資15億、占地320畝）、康佳絲路科技城項(xiàng)目（投資25億、占地160畝）擬獲取部分配套住宅用地并爭取項(xiàng)目優(yōu)惠政策。”
來源：上市公司公告
事實(shí)上，這種看似的突兀實(shí)則有著精密的算計(jì)。
“到2020年年中時(shí)候，因?yàn)橥恋厥袌鎏?，想在西安主城區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地基本已是沒戲。當(dāng)時(shí)除了遠(yuǎn)離主城區(qū)的西咸新區(qū)還有勾地，剩下就只有港務(wù)區(qū)因?yàn)槿\(yùn)會(huì)主會(huì)場建設(shè)的需要尚能一勾，但勾不到的風(fēng)險(xiǎn)越來越大”，一位地產(chǎn)界資深人士分析稱，“尤其是西安國際醫(yī)療和邁科集團(tuán)兩家本土企業(yè)的勾地流產(chǎn)，讓所有人都看到：即便有約定的勾地隨時(shí)可能就拿不到了?！?/p>
對(duì)所有指望產(chǎn)業(yè)勾地者觸動(dòng)很大的這兩個(gè)案例其“流產(chǎn)”方式相似，沖擊力遞增。
案例一：國際醫(yī)療在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)建設(shè)了規(guī)模龐大的“超級(jí)醫(yī)院”——西安國際醫(yī)學(xué)中心醫(yī)院，原本配套的若干畝住宅計(jì)劃與藍(lán)光地產(chǎn)合作開發(fā)，以此平衡醫(yī)院前期建設(shè)虧損。
但在當(dāng)年5月的招拍掛過程中，被新希望強(qiáng)勢(shì)殺入，以2360萬元畝單價(jià)、12640元樓面價(jià)創(chuàng)下西安2020上半年土拍紀(jì)錄。
案例二：同樣是在西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)，邁科集團(tuán)早年間以建設(shè)超高層商辦酒店項(xiàng)目勾地，其與世茂甚至已就開發(fā)搭建了班子，但臨近交割走招拍掛時(shí)最終被碧桂園拿下。2823萬元的畝單價(jià)、15125元樓面價(jià)和超過230%的溢價(jià)，再次刷新當(dāng)年下半年西安土拍的紀(jì)錄。
這件事發(fā)生在2020年9月28日，距離康佳、華僑城赴港務(wù)區(qū)洽談不過十天?？导巡幌ⅰ肮吹亍痹诠嬷懈哒{(diào)顯性化，無非是面對(duì)西安土拍市場如此局面，盡可能對(duì)“洽談成果”鎖定。
公告發(fā)布8個(gè)月后，2021年10月西安第二次集中供地，康佳全資平臺(tái)公司——西安華盛佳成置業(yè)有限公司（簡稱“華盛佳成”）旗下全資子公司西安飛和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以26.997億元摘得三宗合計(jì)304.581畝住宅用地。三塊地全部以底價(jià)成交，單畝成交價(jià)約886萬元。
相比同批在西安港務(wù)區(qū)拿地的單畝千萬價(jià)格，此舉不僅是兌現(xiàn)了“獲取部分配套住宅用地”的約定，顯然也爭取到了“項(xiàng)目優(yōu)惠政策”。
三、賣股權(quán)實(shí)為“倒地皮”
康佳在港務(wù)區(qū)成功拿地，大股東華僑城也表示出相當(dāng)?shù)男老?，西安華僑城甚至將其作為2021年度事件予以提名，稱“康佳集團(tuán)成功競得西安國際港務(wù)區(qū)304.6畝住宅用地，標(biāo)志著（華僑城）西安片區(qū)攜手康佳推進(jìn)西安國際港務(wù)區(qū)智能家電總部及配套住宅項(xiàng)目正式落地?！?/p>
來源：企業(yè)微信
然而略顯諷刺的是，康佳在10月15日競拍完三塊住宅用地，10月20日北京產(chǎn)權(quán)交易所就披露了轉(zhuǎn)賣摘地平臺(tái)母公司股權(quán)的信息。
預(yù)披露稱，深圳康佳電子科技有限公司（簡稱“深圳康佳電子”）擬掛牌轉(zhuǎn)讓西安華盛佳成置業(yè)有限公司100%股權(quán)。
2022年5月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所二度發(fā)布西安華盛佳成100%股權(quán)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告。此前兩天，康佳公告稱此舉是“為優(yōu)化公司資產(chǎn)配置?！?/p>
這個(gè)理由，康佳已經(jīng)使用了很多次。在近年來布局的一系列產(chǎn)業(yè)園操作中，每次以專設(shè)的平臺(tái)公司摘得配套土地之后，接下來上演的必然是以“優(yōu)化公司資產(chǎn)配置，增強(qiáng)資金流動(dòng)性”為名售賣股權(quán)。
不完全統(tǒng)計(jì)，2014年以來，康佳集團(tuán)在轉(zhuǎn)讓康佳視訊、昆山康佳、深圳康橋佳城、滁州康佳科技等十多家公司股權(quán)過程中，交易金額近90億元。
受讓方購買股權(quán)的同時(shí)，還需償還康佳集團(tuán)給摘地平臺(tái)公司的購地借款，比如，在西安港務(wù)區(qū)項(xiàng)目中，西安華盛佳成全部股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)為2.2億元，交易約定，接盤方在受讓股權(quán)時(shí)還須代標(biāo)的公司向電子科技?xì)w還人民幣268,453.1萬元借款本金，也就是304畝住宅用地的購地款。
整個(gè)操作的本質(zhì)，即為俗稱的“倒地皮”。
與康佳以往相比，其出手西安項(xiàng)目的節(jié)奏顯得異常急迫：2021年10月20日首次掛牌，距競拍結(jié)束僅不到一周時(shí)間；2022年4月15日出具評(píng)估報(bào)告時(shí)，尚有超過10億土地出讓金尚未支付。
“因?yàn)楫?dāng)初給你配地都是有條件的，接下來你之所以能底價(jià)拿到地，也是暗含一系列條件和約定的，結(jié)果地還沒到手就趕緊快速轉(zhuǎn)讓，這做法至少是違背了產(chǎn)業(yè)勾地當(dāng)初的出讓初衷?！币晃坏禺a(chǎn)界資深人士表示。
四、回購式接盤與華潤的角色
康佳在其他產(chǎn)業(yè)園的“倒地”，接盤者多為第三方地產(chǎn)商。比如，重慶半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園的配套土地，平臺(tái)公司股權(quán)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)代置業(yè)；煙臺(tái)項(xiàng)目后輾轉(zhuǎn)由萬科開發(fā)；等等。
而西安港務(wù)區(qū)304畝住宅土地的接盤方，卻是西安港務(wù)區(qū)管委會(huì)旗下的三級(jí)全資平臺(tái)公司——西安港產(chǎn)業(yè)投資有限公司。這讓“接盤”立刻蒙上了“回購”的色彩。
最終，西安港產(chǎn)業(yè)公司多付出2.2億成本拿回304.6畝土地，康佳公告稱通過此番轉(zhuǎn)讓可獲利約一億多元。
6月27日，就在康佳與西安港產(chǎn)業(yè)公司雙方完成股權(quán)變更當(dāng)日，西安港產(chǎn)業(yè)公司與華潤置地旗下全資子公司——成都潤盈置業(yè)合資設(shè)立了一家新公司：西安國際港務(wù)區(qū)潤輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
來源：天眼查
華潤是西安國際港務(wù)區(qū)最大的“城市片區(qū)代建統(tǒng)籌者”。
早在2017年3月6日，西安與華潤集團(tuán)就在京簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，委托華潤集團(tuán)以“場館建設(shè)+片區(qū)開發(fā)+產(chǎn)業(yè)引入”模式代建代運(yùn)營西安奧體中心、西安國際會(huì)展中心和西安國際會(huì)議中心。
公開信息顯示，華潤在西安港務(wù)區(qū)片區(qū)的代建項(xiàng)目群共計(jì)35個(gè)項(xiàng)目，總投資逾200億元。華潤也獲得了西安港務(wù)區(qū)內(nèi)最優(yōu)質(zhì)地塊，目前開發(fā)的華潤紫云府、華潤未來城均為區(qū)域內(nèi)快速去化的“網(wǎng)紅盤”。
7月20日，西安國際港務(wù)區(qū)潤輝地產(chǎn)陜西省住建廳的二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，再次吹響了開張的號(hào)角。
304.6畝住宅的開發(fā)有了著落，西安港務(wù)區(qū)康佳產(chǎn)業(yè)園建設(shè)也在進(jìn)行當(dāng)中，只是采取的模式又與康佳在其他城市有所不同。
據(jù)以往相關(guān)公告，康佳通常會(huì)為產(chǎn)業(yè)園建設(shè)設(shè)立一家企業(yè)，比如，在宜賓投資建設(shè)智能終端高科技產(chǎn)業(yè)園，是以康佳全資子公司深圳市康佳投資控股有限公司為主體出資1億元成立“四川康佳智能終端高科技產(chǎn)業(yè)園有限公司”，負(fù)責(zé)該產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營；
重慶的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園，由康佳集團(tuán)作為大股東（持股占比70%）設(shè)立重慶康佳光電技術(shù)研究院有限公司推進(jìn)實(shí)施。
西安項(xiàng)目中，雖然于2021年3月成立陜西康佳智能家電有限公司，康佳集團(tuán)在其中持股51%，但西安國際港務(wù)區(qū)相關(guān)公示卻顯示，康佳智能家電一期項(xiàng)目（Ⅰ階段）的建設(shè)單位為西安港鵬遠(yuǎn)電子科技有限公司。
2021年2月，西安港鵬遠(yuǎn)公司摘得24.46公頃(約合366畝）工業(yè)用地。
據(jù)監(jiān)理公示，其建設(shè)項(xiàng)目“占地320畝，主要內(nèi)容為生產(chǎn)車間、倉庫、辦公樓、宿舍、食堂及輔助用房等”。
這些建設(shè)信息，顯然與康佳此前公告中所稱“占地320畝的康佳智能家電總部項(xiàng)目”基本契合。
工商信息顯示，西安港鵬遠(yuǎn)公司為西安港產(chǎn)業(yè)投資有限公司全資子公司，亦即西安國際港務(wù)區(qū)管委會(huì)的四級(jí)平臺(tái)公司。
2021年11月2日，西安港鵬遠(yuǎn)公司將康佳智能家電總部項(xiàng)目工程EPC總包給西安市建總工程集團(tuán)公司，造價(jià)總額2.72億。
也就是說，作為康佳智能家電總部項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主單位的，并非康佳方面，而是港務(wù)區(qū)管委會(huì)下屬公司。
蹊蹺的是，康佳2021年年報(bào)稱：康佳智能家電總部項(xiàng)目為“自建”；2021年末，港務(wù)區(qū)也將3億元的產(chǎn)業(yè)落地獎(jiǎng)勵(lì)撥付給了陜西康佳智能家電有限公司。
來源：公告公告
港務(wù)區(qū)管委會(huì)通過下屬平臺(tái)公司，一邊為康佳打造園區(qū)，另一邊將康佳摘得土地加價(jià)2.2億予以回購，同時(shí)再大手筆提供著補(bǔ)助（可供對(duì)照的是，投資300億的重慶康佳半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園，在50億投資的一期落成情況下，獲得的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金為2億）。
來源：公司公告
前后梳理可見，西安方面合計(jì)為招引康佳項(xiàng)目付出的成本已經(jīng)遠(yuǎn)超5億，宛如一筆沉甸甸的“彩禮”。
而截至目前，康佳以“先進(jìn)制造業(yè)”之名，已經(jīng)在西安收獲3億落地獎(jiǎng)勵(lì)、轉(zhuǎn)讓土地順利完成再獲1億利潤；
可見的付出，主要為年報(bào)所示那條出處存疑的“1.41億”，這筆生意做得相當(dāng)劃算。
（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者｜劉敏）