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2023-01-31
提前還房貸 銀行收不收補(bǔ)償金
更新時間：2022-08-06 10:36:00作者：未知
（原標(biāo)題：提前還房貸 銀行收不收補(bǔ)償金）
經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 汪青 8月1日，交通銀行（以下簡稱“交行”）官網(wǎng)發(fā)布的一則“提前還房貸交1%補(bǔ)償金”公告掀起熱議。
值得玩味的是，上線一日后，交行官網(wǎng)已找不到該公告。不過，公告所提的提前償還房貸是否交補(bǔ)償金討論卻未停。
某城商行上海分行內(nèi)部人士對經(jīng)濟(jì)觀察報記者表示，“客戶提前還房貸這個事情本身就是違約行為，在任何銀行的房貸合同里面都有寫明。比如我們行對提前還貸的客戶也會收取相應(yīng)的違約金，但是考慮到在上海市場房貸業(yè)務(wù)占比較小，本身就沒有特別強(qiáng)的競爭力，所以在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過程中都沒有收取。”
記者了解到，目前各家銀行對于提前還房貸是否收取補(bǔ)償金以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)則各有不同。有些銀行規(guī)定無論何時提前還款均無需交補(bǔ)償費(fèi)；有些銀行則規(guī)定在一定時期（3個月、半年、一年）內(nèi)不允許提前還款，此后不收違約金；此外，還有部分銀行則規(guī)定提前還款將以本金的百分比計(jì)算或加收若干個月份的利息。
公告“一日游”后火速撤下
8月1日，交行在其官網(wǎng)發(fā)布的一則《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上貸款抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》顯示，為進(jìn)一步做好個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費(fèi)）相關(guān)金融服務(wù)，規(guī)范提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)行為，交行對個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。
自2022年11月1日起調(diào)整后，包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款在內(nèi)的個人按揭類貸款及個人線上抵押貸（消費(fèi)），提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。
值得一提的時，在這份公告中亦強(qiáng)調(diào)了“在合同約定基礎(chǔ)上，各地分行具有補(bǔ)償金優(yōu)惠減免權(quán)限。有交行網(wǎng)點(diǎn)員工表示，尚未接到通知調(diào)整提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金數(shù)額根據(jù)合同條款由各地分支機(jī)構(gòu)與客戶自行協(xié)商決定”。
在調(diào)整前，交行的提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為兩種情況：
第一種為部分提前還款補(bǔ)償金。每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1%。
第二種為全部提前還款補(bǔ)償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年內(nèi)全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并3年內(nèi)全部提前還款的，均收取當(dāng)次提前還款本金金額的1%。
“過去此類銀行征收1%的補(bǔ)償金或違約金，主要是指一年內(nèi)多次提前償還的、償還不足3年就提前償還的等類型，是有一定的限定標(biāo)準(zhǔn)的。而此次可以看出，各類提前還貸的行為都有可能要征收1%的違約金，這說明補(bǔ)償金或違約金政策開始偏緊?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示。
本質(zhì)上看，客戶提前還款在一定程度上會對放貸機(jī)構(gòu)的預(yù)期收益造成影響，提前還款補(bǔ)償金則是債務(wù)人提前償還貸款向貸款方支付一定利息（補(bǔ)償金），以補(bǔ)充貸款方利息損失。一方面，彌補(bǔ)貸款方由于債務(wù)人提前還款而導(dǎo)致的一定未來利息損失；另一方面，也是適度增加提前還款成本，畢竟房貸對于銀行仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。
有金融分析人士認(rèn)為，一般來說，客戶提前還款，資金回籠釋放了部分個人房貸額度，拓展了銀行放貸空間；但同時，銀行目前面臨的房貸利率整體較之前的利率明顯下降。整體上，由于房貸金額大，提前還房貸并不普遍，預(yù)計(jì)實(shí)質(zhì)影響偏有限。
相關(guān)話題掀起熱議后，交行于8月2日撤下該公告。
記者致電交行客服部，對方表示，此前確實(shí)發(fā)布該公告，目前已經(jīng)下架。目前實(shí)際執(zhí)行政策未有變動，各地分行會結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r制定相關(guān)政策，與主流同業(yè)政策總體保持一致，具體以貸款合同約定為準(zhǔn)。發(fā)布此次公告主要目的是，使客戶更加清晰了解總行授權(quán)各分行的收費(fèi)、減免權(quán)利，請以合同實(shí)際約定為準(zhǔn)，對客戶實(shí)際還款無實(shí)質(zhì)影響。
根據(jù)交行2022年一季報顯示，截止到3月31日，該行個人住房按揭貸款余額1.52萬億元，在其貸款總額中的占比21.95%，在個人貸款總額中的占比為65.89%。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼認(rèn)為，商業(yè)銀行向客戶發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是一種“違約”行為，這是部分銀行對提前還款行為收取補(bǔ)償金的邏輯基礎(chǔ)。目前法律未明確規(guī)定提前還款需要支付補(bǔ)償金，具體需要看貸款合同約定。如果貸款合同明確約定提前還款需要支付補(bǔ)償金，那么銀行按照合同約定收取違約金補(bǔ)償金在法律上沒有問題。
銀行規(guī)則有所不同
記者了解到，目前各家銀行對提前還房貸是否收取補(bǔ)償金以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均有所不同。比如浦發(fā)銀行、上海銀行、招商銀行上海分行以及建設(shè)銀行上海分行等多家銀行，均表示無論客戶何時提前還款都不會收取補(bǔ)償金。
“提前還款違約金是業(yè)務(wù)受理時體現(xiàn)在貸款合同里約定的，不過我們行在實(shí)操中都沒有收取。目前按揭貸款提前還款實(shí)行免預(yù)約免違約金政策，按揭客戶在客戶經(jīng)理陪同下，在網(wǎng)點(diǎn)柜面即可申請辦理，下階段會上線手機(jī)銀行提前還款自助操作?！闭闵蹄y行上海分行表示。
與此同時，也有部分銀行針對部分客戶在放款后一定期限內(nèi)提前還房貸會收取一定比例的補(bǔ)償金。
平安銀行上海分行表示，若在放款后第一年內(nèi)提前還房貸，需支付剩余金額的1%；若在放款后第二年內(nèi)提前還房貸，需支付剩余金額千分之五；滿2年后即可免除補(bǔ)償金。渣打銀行上海分行放款后滿一年可免除補(bǔ)償金，若在放款后第一年內(nèi)提前還房貸，需支付剩余金額的3%。
銀行為何要限制客戶提前還房貸呢？某股份制銀行人士對記者表示，“銀行每辦理一筆房貸的手續(xù)都相當(dāng)復(fù)雜，這也導(dǎo)致這部分業(yè)務(wù)人工成本較高，客戶過早還款對于銀行來說就會造成直接的損失。而當(dāng)客戶房貸已經(jīng)交了一年或三年后，每年還款主要還的都是房貸利息。那么，這個時候客戶提前還款銀行也就可以接受”。
盡管交行上述公告已被撤下，不過業(yè)內(nèi)人士仍表示，“看似普通的一則公告，背后反映的市場問題和民眾心理需要積極給予關(guān)注?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要充分認(rèn)識到購房者提前還貸的心理，部分是考慮到還款的壓力想提前償還，以減少后續(xù)的利息開支；部分是希望提前還貸進(jìn)而把房產(chǎn)做抵押，從而獲得成本更低的貸款；還有一部分則是近期有閑余資金進(jìn)行提前還款。
多位提前還房貸的購房者告訴記者，考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，收入預(yù)期降低，提前還房貸可以減輕每月還貸壓力。其次，部分購房者買房時利率較高，隨著近期房貸利率下調(diào)促使其盡快還房貸。此外，優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的稀缺，也成為購房者將手中閑置資金提前還房貸的重要原因?！皩ζ胀▊€人提前還房貸是否劃算這個問題，主要還是與買房者此前選擇的房貸償還方式、剩余年限以及房貸利率等因素有關(guān)。此外，對于選擇提前還房貸的買房者而言，將閑置的資金提前還房貸也可能需要承擔(dān)機(jī)會成本等。”上述金融分析人士表示。